第二次土拍的5宗全自持地块经营策略分析！

作者：来源：容磁不动产 2021-09-09

第二次土拍出来以后，总共有4宗地块住宅全自持，一宗住宅自持85%，我们可以理解为全自持。我们简要把这五宗地可能的逻辑进行一次简要解读。

从拿地的客观来说，大体量自持地多半为政府国资平台自购。他们可以有两种操作思路，一是拿后不建退还给土储平台，将来择机重新挂牌出让；第二是他们拿地操作，建好，进行租赁，但盈利很差，国资当做资产来进行融资，做融资工具；第三是他们择机在将来政策环境改变时候，进行出售。一般市场型企业，对自持地块会很谨慎，市场来算租赁资金覆盖资金成本都相对困难，更别说投资收益率了。

本次自持分为：自持租赁租房和保障租赁住房。如果选保障政府有补贴1千/㎡具体怎么支付不晓得但后期政府会管控租金。具体执行政策目前还没出来。

具体地块情况：

大石坝地块，住宅要求全自持，本宗地有8813方商业商务，本宗地地块条件较为优越，因地块临江，商业可以做成酒店，商务可以做成酒店式公寓进行销售，理论上应该没天大的问题。自持住宅，出让文件暂时没有显示租金约束，做长租公寓能力强的企业，可以将服务赋予项目上，给予项目更高的回报率，这点相对来说，具有一定的逻辑可能性。但本宗地土地价格整体很高，这对整个项目的价格体系会是一个约束，这就要求管理团队要求有很高的运营能力。

水土地块：水土地块为纯住宅的租赁公寓，这点如果从运营角度来说，那方估计难度都非常大，一是体量大，长租公寓企业无法吃下这么巨大的体量；第二租赁市场是否有这么大的市场容量，也很难说，如果我们将所有成本假定定在5500元锁定，每年按照6%回报率计算，40个平米，一个月1100元房租并不便宜，市场吸引力并不充分，而除非自有资金，如果是借贷资金，一年6%的成本算是较低的，6%只能覆盖资金成本，如果要有利润，必须要更高的租金价格，但更高的租金又会面临租赁市场的饱和度问题。

高新区租赁地块：本宗地只有85%的自持租赁，如果我们将可售房屋的土地分摊算到10000元每平，租赁地块每平大致600元楼面，加上本宗地块较小，相对满足率的概率会比较高，成本又相对较低，长租公寓企业有机会操盘。

北碚区租赁地块：本宗地逻辑和水土一样，这里的问题在于区域内是否有这么大的租赁市场，以及租赁物业的管理问题。

双碑组团地块：本宗地商业可售，且体量较大，因体量较大，所以商业的操作难度变大。本地块能否接力磁器口形成连带，做长租公寓，如果能，对商业去化可能会有一定的帮助。但本项目的住宅体量也很大，全做租赁市场，市场饱和度，也难，同时要与本项目的商务地块进行竞争。本地块可以将商务与住宅产品一同看做是租赁市场的物业，超过10万方的租赁市场。对管理的难度要求较大，同时本项目的综合成本会超过6000。投资回报率也是一个较为难以逾越的问题。

1、

编号：21111

位置：江北区大石坝组团G分区G15-4-4/07地块

占地面积：9806

计容面积：12747.8

商住比：商业商务8813.8；商住比0.691:0.309

容积率：1.3

起拍楼面：5268

自持比例：住宅自持100%

图例：

2、

编号：21116