春风拿下最典型豪宅地块？（附佳兆业春风地块土拍实录）

作者：来源：容磁不动产 2021-02-23

2月19日，重庆市公共资源交易中心出让两宗到期居住地块，这两宗均引起了极为强烈的竞争，两宗地参拍单位分别是19家和24家，参拍企业分别为20与28个，大学城地块再创单宗地参拍企业数量之最。

从土地质素来看，彩云湖地块区位位置优越，旁边有彩云湖小学和杨家坪中学彩云湖校区，教育配套没得说，项目限高80米，2.6的容积率有一定的城市空间视野的优势，产品本身的选择也多了一种城市核心区大平层的可能。而大学城地块，从长远来看，本地块为科学城心脏位置，现实情况还显得有一些偏僻。

两宗地的报名企业如下：

21005号大学城地块报名企业：电建+康田、国瑞、佳兆业、招商蛇口、雅居乐、象屿+禹洲、融创、领地、华润、保利、大唐、中铁建、绿城、万科、金科、龙湖+中渝、春风、弘阳、花样年、海成、中交、圣桦+大发、金茂、建发

21006号大杨石地块报名企业:伟清、招商蛇口、佳兆业、华润、融创、保利、卓越、新城、万科、金科、远洋、香港置地、龙湖、碧桂园、春风、中交、大发+朗诗、建发、龙光

具体拍卖情况如下：

21005号地块：华润，招商，龙湖+中渝，万科，金科，国瑞，金茂没有举牌；雅居乐举牌2次，12轮截止，最后举牌楼面6149；领地举牌3次，25轮截止，最后举牌楼面6903；春风举牌3次，26轮截止，最后举牌楼面6961；中铁建举牌3次，29轮截止，最后举牌楼面7135；建发举牌5次，34轮截止，最后举牌楼面7425；保利举牌1次，36轮截止，最后举牌楼面7541；弘扬举牌2次，39轮截止，最后举牌楼面7716；中交举牌1次，42轮截止，最后举牌楼面7890；大唐举牌1次，44轮截止，最后举牌楼面8006；电建+康田联合体举牌7次，47轮截止，最后举牌楼面8180；绿城举牌1次，50轮截止，最后举牌楼面8354；花样年举牌3次，51轮截止，最后举牌楼面8412；大发+圣桦联合体举牌1次，52轮截止，最后举牌楼面8470；禹洲+象屿联合体举牌3次，53轮截止，最后举牌楼面8528；融创举牌2次，55轮截止，最后举牌楼面8644；佳兆业举牌2次，56轮截止，最有以57.64%的溢价，楼面8702夺得本地块。

从本地块举牌情况来看，可以分为三个段次，雅居乐，领地，春风对地块评估价格为7000以内；中铁建，建发，保利，弘阳，中交对地块楼面评估价格在8000以内；其余企业对楼面评估价格均超过8000，超过8000的企业多达8家，本次举牌轮次来看，评估价格到8000以上的企业举牌次数普遍只有1—2次，电建联合体最多也只有7次。一方面与参拍主体太多有关，另一方面大家对市场预期也比较一致，同时对企业能否夺得地块也充满不确定。故可以理解为在企业设定的最高限举牌，能中就拿下，不中就不纠缠。佳兆业上宗地块举牌价格即接近8000元而没有获得地块，故本次直接从8586元介入，最后两次举牌获得地块。佳兆业连续两次刷新本区域楼面地价新高。但第一宗地块从目前数据来看，去化并不太乐观，在这种背景下在高价拿地，意味着对区域极度看好，同时也有预期，本地块不会出现太快的去化。佳兆业的逻辑应该是夯实本区域的土储，同时在一段时间内集中在本区域开发；佳兆业拿地特征也比较鲜明，李家沱组团3宗；大渡口2宗；本组团2宗。其中三宗地为当时地王。

21006号地块，本宗地条件优越，学校和双轻轨资源加持，加上与彩云湖的位置关系，竞争也显得极为激烈。具体举牌情况来看，新城，华润，碧桂园，万科，卓越，金科，龙光没有举牌；中交举牌3次，10轮截止，最后举牌楼面9641；建发举牌3次，18轮截止，最后举牌楼面10284；大发+朗诗联合体举牌1次；27轮截止，最后举牌楼面11007；伟清举牌2次，31轮截止，最后举牌楼面11329；融创举牌7次，32轮截止，最后举牌楼面11409；佳兆业举牌3次，33轮截止，最后举牌楼面11489；远洋举牌3次，39轮截止，最后举牌楼面11972；龙湖举牌5次，40轮截止，最后举牌楼面12052；最后竞争在香港置地，招商，春风中展开，香港置地举牌7次，52轮截止，最后举牌楼面13016；招商举牌3次，54轮截止，最后举牌楼面13177；最后春风举牌8次，55轮截止，最后以溢价48.95%，楼面13257获得本宗地。

本宗地从举牌参与度来看，市场将这宗地视为典型豪宅地块，远洋以后的5家举牌企业，除春风特征不明确外，其余四家都有豪宅市场的特征，龙湖尽管举牌价格不高，但举牌次数达到了7次，表现出很强的意愿；香港置地出价到13000，香港置地近年在重庆市场致力于高端区域，在500万+以上成为市场的领导者品牌；一向很少举牌的招商，最后奋战到最后，显然也是冲着这宗地来的。这宗地宗地豪宅属性从举牌情况来看，认同度高过南岸区府地块。主要原因在于视野与湖景与良好的教育与交通配套。而在远洋之前举牌企业多为性价比企业，融创和佳兆业都有高价产品，或者说分水岭可以以融创为界，融创以前的企业多会走性价比路线，融创以后的企业多会走豪宅路线。

春风最后拿下本宗地，一方面是与他们之前在本区域深耕有关，同时他们也对本地块的价值认识有关，唯一的问题是他们品牌是否支撑超豪宅以及对去化速度是否有过高的要求。

具体地块情况如下：

1、

编号：21005

地址：高新区西永组团U分区U10-3-1-1/05地块

用地性质：二类居住

占地面积：57460

计容面积：86190

容积率：1.5

成交楼面：8702

溢价率：57.65%

建筑限高：30米