楼面10433,11162；华润力退15家竞争对手夺两宗两路地块！（附土怕深度分析）

作者：来源：中鸿地产网 2020-10-20

10月20日，重庆市公共资源交易中心出让到期两宗地（西永地块因故终止），两宗地均位于两路西区，毗邻体育公园，与中央公园还有一定的距离，因此和中央公园并不是一个组团。从规划条件来看，这两宗地在限高方面略有放松，1.5的容积率，限高放宽到40米，较之前的多数地块增加了10米的控高。40米控高，1.5的容积率，可以做一个较为舒适的小高层社区，由于地块较小，加上地块周边没有自然资源支撑，产品形态中叠加洋房，整个小区品质会有所影响，纯小高层社区基本能将建筑覆盖率控制在15%左右，这样环境会有较为充裕的空间来打造，社区感官品质塑造有优势！当然本宗地从开发来说，也有较为明显的劣势，首先是本宗地与中央公园其他项目距离较远，本项目周边没有在开发项目，是两宗事实上的孤地，只能依靠区域的热度和区域的认同度进行营销；其次是这两宗地周边有大量的购买价格低级的二手房源，是否会对本宗地形成实际的价格压力，值得关注！

由于开发条件极为成熟，且区位好，因此本宗地吸引了：建发、中国电建、海伦堡、华润、中建三局、金隅、世茂、新城+象屿、绿城、万科、保利、海成、美的置业、越秀、招商蛇口、华宇等16个参拍实体前来竞拍。

两宗地具体拍卖情况如下：

20121号地块举牌情况如下：海伦堡，世贸，万科，越秀，美的，招商，华宇等6家没有举牌；中国电建举牌4次，11轮截止，举牌楼面8819；海成举牌3次，12轮截止，举牌楼面8877；象屿联合体举牌4次，28轮截止，举牌楼面9799；金隅举牌两次，29轮截止，举牌楼面9856；建发举牌12次，32轮截止，举牌楼面10029；中建三举牌7次，35轮截止，举牌楼面10202；保利举牌1次，36轮截止，举牌楼面10318；绿城举牌5次，37轮截止，举牌楼面10375；华润最后一举中标，以溢价27.85%，楼面10433获得本地块。

20122号地块举牌情况如下：海伦堡，中建三，金隅，世贸，象屿，万科，越秀，美的，华宇等9家企业没有举牌；海成举牌5次，16轮截止，举牌楼面9292；中国电建举牌6次，19轮截止，举牌楼面9473；招商举牌1次，26轮截止，举牌楼面9895；建发举牌19次，41轮截止，举牌楼面10800；保利举牌3次，43轮截止，举牌楼面10921；绿城举牌11次，46轮截止，举牌楼面11102；华润举牌2次，最后以溢价33.84%，楼面11162获得本地块。

从举牌情况来看，第一宗地块有6家弃举，第二宗地块有9家弃举，第一宗地举牌的有3家在第二宗地上弃举，意味着对于这个地块的价格判断，超出了他们的预期，且在他们预算范围内，没法获得地块；对地块估值来看，第一宗地有5家对地块估值楼面上10000元；第二宗地有4家对地块楼面估值上10000元，也就是市场预期地块基本会在10000元以上，第二宗地突破11000楼面的仅2家，也就是绝大多数竞拍企业对地块估值达不到这个价格。如果纯粹从举牌情况来看，也许地块还有上升空间，华润第一宗地举牌1次，第二宗地举牌两次拿地，意味着在他们预算范围内，还有一定的弹性。

最近两宗地举牌情况显示出与市场有与以往较为不一致的地方，红旗河沟是中海获得，今天是华润获得，这两家企业都不在三根红线的政策约束范围内，那这是否意味着今后土拍市场将更多的将目光集中于这些没有突破红线的企业呢？

两宗地块总占地面积113076平，总计容面积169614平，平均容积率为1.5。

具体地块情况如下：

1、

编号：20121

位置：渝北区两路组团F分区F25-1地块

用地性质：二类居住用地

占地面积：57830

计容面积：86745

容积率：1.5

成交楼面：10433

溢价率：27.85%