原标题：中国楼市退潮了吗？谁在裸泳？谁还在买房？

　　房价不可能一直涨

　　开发商更要做好内功、全面提升

　　近年来，中国楼市见顶了、退潮了的声音此起彼伏，尤其是在疫情一度重创楼市的背景下，这种声音被进一步放大。但最新的数据显示，我国商品房不仅没有崩盘，销售额还创出新高。

　　中国楼市，究竟是退潮还是涨潮？我国房价，到底是高是低？对于广大的主体开发商而言，在目前的环境下，他们的命运如何？有没有裸泳者？他们又该如何从自身出发，保证整体楼市的平稳健康发展？

　　新高

　　9月16日，随着国家统计局的最新数据出炉，地产圈人士纷纷发文表示意想不到。

　　数据显示，1—8月份，我国销售面积98486万平方米，同比下降3.3%。但与此同时，我国商品房销售额96943亿元，增长1.6%；其中，住宅销售额86769亿元，同比增长4.1%。

　　仅仅从前8个月来看，我国商品房及住宅的销售额已超去年同期，已创出历史新高。

　　横向对比来看，在今年1—8月份，全国固定资产投资（不含农户）同比下降0.3%；社会消费品零售总额238029亿元，同比下降8.6。对比这些金额较大的经济板块来看，房地产业可谓是一枝独秀，表现十分抢眼。

　　而且，我国房地产销售额的回正，是建立年初楼市成交深跌的基础之上，中国楼市经历了一波出人意料的巨大反弹。今年1—2月，我国商品房销售面积同比下降39.9%，销售额同比下降35.9%，仅仅6个月后，从前8月的数据看，我国商品房销售面积降幅就缩小了36.6个百分点，而销售额则出现了37.5个百分点的变动。

　　据此，多位业内人士预测，今年我国房地产业销售仍然有望创造新的历史。而在今年初，多家行业机构一度预测我国房地产销售额将下降5%—10%。

　　此前，楼市见顶的声音不断出现，但在疫情冲击之下，楼市成交反而创出新高。

　　正所谓水涨船高。在整体市场见好的局势下，龙头房企们的业绩更快得到修复、增长。中指研究院监测显示，前8月销售额在500亿—1000亿元的房企共有26家，销售额均值为655.2亿元，同比增长5.5%，超过全国平均涨幅；销售额在200亿—500亿元的房企共有34家，销售额均值为319亿元，同比增长6.4%，也高于全国平均水平。

　　泰禾无疑是今年备受关注的房企，今年以来，其债务风波一度扑朔迷离。但随着整体市场形势的好转，泰禾的命运也出现了一定的转机。

　　首先，据公布，泰禾与万科签订股权转让框架协议，泰禾将转让19.9%股份予万科，转让价格为每股4.9元，对应总对价约为24.27亿元。当然，协议的最终履行有待于达成一些前置条件，但无疑，这一消息也有助于改善泰禾的环境。

　　其次，进入金九银十以来，泰禾的部分项目交易较活跃。以其位于北京丰台的泰禾金府大院为例，该项目在9月第二周销售了22套，总销售面积6165平方米，总销售额为3.91亿元，占当周北京全部商品房成交额的1/15，成为北京单周成交金额冠军。

　　“市场的各层面都在发生变化，这表明，楼市的整体环境依然有积极因素”，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，从根本上看，这一切还是因为中国楼市仍有驱动力。

　　不变

　　楼市的反弹究竟是怎样发生的？

　　当然，尽管楼市出现了一定的回潮，但目前来看，楼市并非全面复苏。从市场上看，有一些企业随着资金链的断裂，已经回天乏力，最终是人去楼空。如此前在北京海南等地重金布局商旅地产的一家房地产公司，由于资不抵债，其负责人已经跑到国外避债，旗下多个项目烂尾。

　　与此相比，从泰禾的遭遇来看，楼市的基本逻辑似乎还在。

　　日前，在万科2020年中期业绩发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜在回应为何战略入股泰禾时表示，“在出现债务到期的情况下，泰禾确实也找了万科在内的不同的人一起探讨怎么来做，当然万科也是带条件的去介入这个事情，泰禾的底子还是不错的，还是要一起想办法的。”

　　业内人士介绍，万科所说的“泰禾的底子”，其实是指泰禾的土地储备。大华会计师事务所合伙人肖立杰告诉中国新闻周刊，根据会计准则相关规定，存货以历史成本和可变现净值中的低值计量，从房企而言，在目前的市场条件下，大都是按历史成本计量。

　　根据我国城市地价动态监测数据显示，近年来我国地价是不断攀升的。尤其是在2019年以前，我国住宅地价基本上保持一定幅度的上涨。从泰禾的土地储备时间来看，其拿地也基本发生在2019年以前。

　　这意味着，从实际价值而言，泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值。2019年，泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元，结转面积94.50万平方米，结转价格为23000元/平方米。

　　缪萌表示，土地溢价、楼市反弹的背后根本上还是城镇化的红利，随着城镇化的推进，房地产市场依然有前行的动力，尤其是一些人口涌入较多的城市。一方面，随着城市的发展尤其是城市基础设施的完善，土地价值必然会增值；另一方面，随着人口城镇化的推进，土地城镇化的价值又得以释放。

　　针对这一脉络，房企们也在立足于其产品特性、传统优势等，进行优化布局，以确保供需两端的匹配度。以泰禾为例，在区域布局上，其坚持深耕核心一线城市、全面布局二线城市，选择性进入核心城市及城市群，其实际的土地储备基本分布于长三角、珠三角、京津冀，意在获得更大的发展动能。

　　上述业内人士指出，从土地端的溢价到需求端的匹配，最终实现土地城镇化与人口城镇化的良性循环，房企才能迎来真正的成长，整体楼市才能确保健康平稳发展。

　　升级

　　纵然基本逻辑尚未改变，但市场和政策形势已经发生了巨大的变化，整体市场风险在不断增大，房企生存的空间在逐步受到限制。

　　缪萌进一步表示，在目前的政策市场环境下，楼市需求发生了变化，一是首套刚需群体依然庞大，另外，部分刚性改善需求也在择机入市，目前在出手购房的主要是这部分群体。

　　从市场来看，部分知名房企通过大幅降价策略，今年以来持续取得较好的销售；与此同时，主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品项目也斩获颇丰。

　　“在当前的市场背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展”，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，高质量产品是企业的生命，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地，实现项目价值的提升。

　　泰禾显然深谙此道。通过持续多年深耕“新中式院子”的精品战略，可以说，泰禾院子已成为行业的领军品牌。

　　日前，在万科的业绩发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜也强调，泰禾的产品力是打动万科入股的另一因素。

　　但这只是重要立足点，对于房企而言，还要在更大的层面不断转型升级。

　　近年来，我国人口城镇化出现了一定的减缓。国家统计局数据显示，从2017年到2019年，常住人口城镇化率分别增长了1.17、1.06、1.04个百分点，而同期户籍人口城镇化率分别增长了1.15、1.02、1.01。一方面，这两个数字均呈现出下降的趋势；另一方面，常住人口城镇化快于户籍人口城镇化。

　　浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊，在我国城镇化进程中，由于房价不断高涨，住房、社会保障等成本过高，导致很多人进了城却难以安家、难以落户。

　　在这一局面下，“房住不炒”已成为我国楼市调控政策的主基调。对于房企而言，来自政策面的压力也是不断增大。

　　8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，首次对房地产企业提出了“三条红线”，即负债过高的房企融资将受到限制。

　　赵秀池认为，三道红线限制融资目的在于限制房地产开发的过度融资，降低金融杠杆的作用，以防止房地产过度投资。严格的资金管控下，企业投资成本上升，市场竞争将加剧。

　　此外，8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，强调要提高政治站位，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题；住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房；要整顿规范市场秩序。

　　赵秀池表示，从政策面及市场面来看，对于任何房企而言，要想真正立足，必须实现全面升级发展，全面建立综合优势，包括打造更加稳健的资金链，任何重要环节的缺失都可能是致命的。

　　按照此前的框架协议，万科团队目前应该在对泰禾进行尽调。从长远来看，即使在资本重建、强强联合之后，泰禾还需要进一步扬长避短，不断乘风破浪。

　　这一市场上极具标志性事件的最终走向，显然还要拭目以待。