卓越二举登顶,南坪老区府pk掉观音桥地王!(附深度分析)

卓越二举登顶,南坪老区府pk掉观音桥地王!(附深度分析)

作者:  来源:容磁不动产  2021-01-20  

 1月20日,重庆市公共资源交易中心出让5宗到期地块,其中有4宗摘牌成交,其中四宗商业地块我们赞未获悉拿地企业。我们将过两天公共资源交易服务中心网站刊载出来以后,再刊发结果。

 

今天被市场广为关注的当属南坪老区府地块,本地块从基本条件来看,有这么几个特点:第一绝对的城市中心地块;第二从地块历史和风水的角度来看,具有稀缺性;第三临两条城市干道;第四尽管商业占比较大,但因为地块小,且纯粹商业只有12750方,因此较好解决,商务12750方,一栋公寓就解决,本地块位置寸土寸金,公寓的价格也不会太低,总体来说,本地块商业盈利是大概率事件,但商业盈利的关键点必须是商铺分零,而分零的商铺必将影响小区品质,对塔楼构成影响,这个开发商可能需要去平衡,商业该多大比例临街化或者怎样的设计方案最佳。而住宅依然是个二分法的操盘思路,要不极刚,要不极豪,走中间路线成本是最大的障碍。

 

本宗地一共吸引了12家参拍实体前来参与竞拍,分别是:伟清、春风+东原、万科、金辉、国瑞、弘阳、香港置地、绿城、华宇、保利、卓越、金科。

 

具体举牌情况如下:金辉,万科,金科,东原+春风没有举牌,比较意外的是东原联合体居然没有举牌,这块地比他们之前拿下的那宗小型地块条件优越多了;伟清举牌8次,18轮截止,最后举牌楼面11471;保利举牌1次,20轮截止,最后举牌楼面11589;香港置地举牌2次,21轮截止,最后举牌楼面11648;弘阳举牌2次,31轮截止,最后举牌楼面12236;华宇举牌10次,32轮截止,最后举牌楼面12295;国瑞举牌19次,61轮截止,举牌楼面14001;绿城举牌21次,64轮截止,最后举牌楼面14177元;卓越最后仅举牌两次,最后以溢价36.88%楼面14236获得地块,刷新香港置地观音桥地块楼面地王价格,成为重庆新的地王地块。

 

从本宗地拍卖情况来看,绿城的强竞争不出预料,一方面绿城善于做高端产品,而高端产品需要好的地块质素,本地块从各个角度来看,都适合做成豪宅;而国瑞强势介入,将最终价格锁定在14000的基础上,从国瑞举牌的频率和最后截止楼面来看,很显然国瑞对重庆市场缺乏熟悉程度,从某种程度上而言,国瑞对地块算势在必得,但如果参考一哈香港置地观音桥楼面价格的话,也许他们在地块上会时候就会赢得500元左右的空间,也许就有可能拿下本地块,当然从卓越最后介入来看,很明显卓越表现出了对地王地块拍卖的熟悉,以及对这块地竞争态势的评估分析,对地价的估算基本算是最准确的,卓越介入价格为14118,最终成交14236,这显示出他们对地块和竞争判断的能力。

 

从举牌来看,本宗地价值评估分成了两个梯队,卓越,国瑞,绿城是一个梯队,其他是一个梯队,从举牌价格来看,后者基本上是以本宗地做性价比产品来考量的,既然要做性价比,那么楼面就必然封顶,同时对商业的使用和测算,也偏保守,这是出价不高的原因;而另三家很显然并不打算走性价比路线,如果做豪宅,那么最大的好处就是价格弹性相当充足。从产品来说,3万不觉得贵的6万也有可能觉得值;而2万嫌贵的人,1.9万肯定也觉得贵;但是3万到6万这中间弹性空间绝大,而性价比产品的价格弹性空间就极为有限。所以这宗地本质的思路,还是用好产品寻求城市价格的天际线。

 

可能会有人将本地块与香港置地观音桥地块对比,认为观音桥商圈无论从经济实力,消费实力,城市潜力均强过南岸,且观音桥地块位置感觉更好,为何价格反而不及本地块呢?这个要从两者的条件来看,本宗地30%的商业商务均分,各15%,而观音桥地块是30%纯商业;但本地块商业商务总体量小,各自只有12750方,变现难度相对较小,且盈利可能性也大;观音桥地块为纯商业,总体量为61930方,整体分零难度极大,且有8000方商业需要自持5年以上,但实际上如果一旦做成商场,基本上都只能自持了,也就是有可能香港置地有3万方以上的商业需要自持,自持5万方也不是不可能。从这个对比来看,本宗地还是一个现金流速较好的地块,观音桥地块则需要沉淀较多资金来做运营。这是观音桥地块最终价格并没有太高的根本原因。

 

在20年到现在,一共出现过四宗与本地块类似地块,如果我们将这些地块联合起来看拿地企业的操盘思路,或许是一个不错的角度!

香港置地楼面14142观音桥拿地王,龙湖南坪欲再建天街!(附深度分析)2975万/亩,溢价42%,中海57轮竞拍拿下红旗河沟地块!大石坝区位价值—楼面11894,保利再仓本组团!

 

具体地块情况如下:

1、

编号:20187

位置:南岸区南坪组团F分区F19-2/03地块

用地性质:商住(商业12749.4,商务12497.4)

商住比:3:7

占地面积:27418

计容面积:84995.8

容积率:3.1

成交楼面:14236

溢价率:36.88%

拿地企业:卓越

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