南坪老区府地块能否创下新地王!楼面13867,沙区火车北站地下商业创新高!

南坪老区府地块能否创下新地王!楼面13867,沙区火车北站地下商业创新高!

作者:  来源:中鸿地产网  2021-01-01  

 12月31日,重庆市公共资源交易中心拟出让5宗地,两宗为人和地方的纯商业商务用地,人和地区的地块楼面一直相对较低,不足2000元,另一宗为高新区一宗大型B29地块,本地块在含6万方建筑的情况下,楼面仅1800,也是极为便宜。

 

另两宗,一宗为南岸老区府地块,本宗地商住比为30%,条件与香港置地观音桥地块与中海红旗河沟地块差不多。区位来说,南岸老区府在南岸区的位置,不如香港置地地块,但与中海红旗河沟地块比较,还要更好一些。商业来看,地块有两个主临街面,这对做分零铺极为有优势,12750方的商业如果设计的好,基本可以通过分零铺全部消化,这将是本项目巨大的利润点,这个区位和抵款,商铺做到5万的均价的可能性极高;商务1万多方,消化难度也不大,至于住宅,如果我们考虑到地块之前为区府所在地,中国人历来相信风水,这一点就足以让住宅的价格具有较为明显的优势,但反过来这也是一个劣势,就是不能做小户型,需要做成较大的户型,如果做豪宅呢,商铺设计可能会受到影响,全部做街铺概率降低;普通中大户型,配以300万+的总价是否市场接受,可能需要拿地企业反复琢磨。这宗地弹性各方面弹性极强,操盘团队的水平,对本地块的利润会有巨大的影响。这宗地,引起市场哄抢的概率应该极高,唯一悬念是看是否能破香港置地创下的14142的重庆地王了!

 

另一宗为沙区火车北站的地下商业,位置自然不用说,尽管挂牌楼面创新高,但结合区位来说,并不太贵,尽管如此,但这个项目也相当考验操盘团队的水平,沙区地下商业体量巨大,旁边又有金沙天街,华宇广场,本宗地商业定位是个非常大的课题,如果定位为普通的地下商业,中中低端路线,吃火车站和金沙天街分流的人流,也可以成立,但风险也比较大,就是和其他地下商业定位同质化,如果错位,那做什么?沙区商业普遍偏低端,但地下物业做中高端又不太成立。从销售来说,如果我们按照每个铺平均面积50来计算,合计约600个铺,难度不大,且价格一定不会便宜。本宗地不知是否有足够的开发企业竞争,如果不是摘牌的话,破香港置地楼面概率应该非常高!

 

具体地块情况如下:

1、

编号:20183

位置:渝北区人和组团B分区B26-1-7/04地块(东北侧部分)

用地性质:商业用地、商务用地

占地面积:8072

计容面积:12108

容积率:1.5

挂牌楼面:1933.4

公告到期日:1—20

 

2、

编号:20184

位置:渝北区人和组团B分区B22-3/04(南侧部分)地块

用地性质:商业用地、商务用地

占地面积:12982

计容面积:19473

容积率:1.5

挂牌楼面:1926.8

公告到期日:1—20

 

3、

编号:20185

位置:高新区西永组团E分区E01-2-1/04地块、E01-2-2/04地块、E01-3-1/04地块、E01-3-2/04地块、E01-3-3/04地块、E01-3-4/04地块

用地性质:其它商务用地(现状建(构)筑物63203.6平保留,计容建筑面积59254.3平)

占地面积:242730

计容面积:402992.4

容积率:1.66

挂牌楼面:1799

公告到期日:1—20

 

4、

编号:20186

位置:沙坪坝区沙坪坝组团D11-1/04、D11-2/04地块(盖下B1、B2层)

用地性质:铁路用地、商业用地、商务用地

占地面积:6789

计容面积:30994.7

容积率:4.565

挂牌楼面:13866.6

公告到期日:1—20

图例:

5、

编号:20187

位置:南岸区南坪组团F分区F19-2/03地块

用地性质:商住(商业12749.4,商务12497.4)

商住比:3:7

占地面积:27418

计容面积:84995.8

容积率:3.1

挂牌楼面:10400

公告到期日:1—20

图例:

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