12月28日，重庆市公共资源交易中心举行20年度最后的一场土拍，今天一共有3宗地到期，其中两宗纯商业商务，位于渝中区和南坪中心车站，另一宗地是观音桥小苑的商住地块。

​

对于南坪车站地块，龙湖摘牌获得，将继续打造天街系列，这样主城区除了大渡口和北碚，巴南外每个区都有天街系列了，渝北尽管没有在两路有天街，但原著天街属于北碚，加上中央公园天街，龙兴天街，礼嘉天街龙湖在渝北的天街布局最为密集。

龙湖密集的天街会带来什么？长期以来南坪的商业档次不够，氛围不够，产生了流失，假定流失的商业留给了龙湖的天街系，那么南坪天街的商业客流，一方面是自己在北区的商业人流，另一部分是从竞争对手手里争夺得商业人流，但南坪目前没有和龙湖对标的商业，因此南坪天街必将面临一个市场的选择和站位问题，否则重复定位，对自身就极为不利。而另一方面龙湖金沙天街即将开业，礼嘉天街也已开业，将来龙兴天街也会开业，每一座天街至少会拦截本区域外流的商业人流，而金沙天街很明显，从体量和档次定位来说，还会虹吸其他天街的人流和商流。这对龙湖而言，是否会造成自己给自己过度竞争的问题。当然本宗地的好处是商业体量较小，天街的体量小，相对于天街系来说，这个只给原著天街级别相类似。商务4万多方，从限高来看，龙湖可能会做两栋甲级写字楼。如此南坪商务氛围可能会有所提升，毕竟旁边有浪高凯悦，万达写字楼，群聚效应应该会有一定的提升。

至于为什么我们说观音桥小苑地块为全城目前能出来的最好地段。首先要从经济基本面来看，江北嘴的总部基地很显然已经成势，江北GDP连续4年保持两位数增长，在2019年已经与渝中区仅相差60亿的总量了，2020年大概率超过渝中区。而从商圈来看，解放碑商圈已经不会出现任何地块了，而一旦离开解放碑，其他地方都无法与观音桥相媲美。至于杨家坪商圈，南坪商圈，沙坪坝商圈基于历史，人流和消费意识形态，基本无法与观音桥形成竞争。

从本地块来说，本地块最大的瑕疵，就是同聚远景和金源的存在挡住了本地块向商圈广场的视野，这对塔楼的档次和使用，都会有一定的影响，但优势也有，就是面向广场不会有新地块出现了，因此他还是可以说是唯一。

本地块的商业，难度相对而言非常大，从交通动线来看，本地块的商业人流主要来自建新北路，但建新北路前面有新一街，而且建新北路是单行道，只能从红旗河沟方向过来的人流；第二是吸引商圈的人流，但商圈人流要到本地块，必须要走地下通道或者天桥，这个看设计方案，而商圈内现有零售百货餐饮业态基本都已经布局完成，商业空白点几乎没有。目前观音桥区域，唯一缺乏的商业业态，就是替代原来解放碑的美美百货的顶级奢侈品商场，虽然协信星光广场定位为奢侈品商场，但这种感觉并不充分，具体和龙湖的远东百货并没有拉开太大的差距。而目前市场上还有原来隆鑫项目有较大的商业体量要出来，估计多半是做中端市场，加上现有的龙湖天街，新世纪，以及其他商业，观音桥商圈的市场空白，可能唯有向上看顶级奢侈品商场方有可能。其他呢，如果结合本地块的楼面，可供选择的空间确实太少。当然商业还有一种可能，做成散铺分零出售，这对现金和回款有非常大的优势，但只是对塔楼的价值会构成影响，从这个角度来说，开发企业对这个地块要思考的是利润点到底来自商业，还是塔楼，还是两者的平衡，最后对城市形成一个良好的形象。

至于塔楼，本项目的塔楼定位相当有弹性，一方面可以依据成本来进行定位，但这个有个风险，即龙湖的唐宁已经演绎了，即普通的产品很难说服客户购买城中心的一个普通大户型高价产品。这点对红旗河沟地块的中海也同样面临这个问题。而往下做，成本又无法覆盖。因此本宗地最终必然会回到地块区位本身的逻辑，即站在整个城市的高度来看这个地块定位，那么剩下一条路就是走超高价，重庆目前城市中心的不带江景资源的超高价产品还不存在，来福士更多的买点是资源区位而非产品本身，南滨路卖的是江景，而本地块能够买的唯一的点就是城市核心的区位，从这个角度来说，本项目定为为豪宅可能更符合这个地块自身的逻辑和基因，那么本地块的住宅产品价格是否会超越来福士呢，毕竟楼面已经超了！

本地块最终为香港置地获得，香港置地在重庆拥有较好的市场口碑，照母山组团也有商业的经验，不知道最终香港置地会用什么样的视角来看待这个黄金地块的地理属性！最后从性价比来看，本地块尽管是地王，楼面高达14142，但和中海红旗河沟地块对比，还是有相当的优势！因此这两宗地的定位也是市场的一大看点！2975万/亩，溢价42%，中海57轮竞拍拿下红旗河沟地块！
 

1、

编号：20168

位置：江北区观音桥组团I分区I20-1地块、I20-3-1地块、I22-1-1地块、I22-4-1地块、I23-1地块

用地性质：商住，商业61902

占地面积：50296.7

计容面积：173952.2

商住比：0.356:0.644

容积率：3.459

挂牌楼面：14142

溢价率：8.634%

建筑限高：80、100米

拿地企业：香港置地

图例：

2、

编号：20170

位置：南岸区南坪组团C分区C14-3/03地块

用地性质：城市轨道交通用地、公共交通场站用地、商业商务用地

占地面积：30395.8

计容面积：91187.5

商业商务面积：91187.4（商业商务各半）

不计容面积：20800平（公交站场13000，配套7800）

容积率：3

成交楼面：8690

建筑限高：100米

拿地企业：龙湖

图例：

暂未获悉拿地企业的渝中区地块资料：

编号：20169

位置：渝中区渝中组团C分区C30-2/03地块

用地性质：商业商务

占地面积：17083.3

计容面积：51249.8

容积率：3

挂牌楼面：8340.7

建筑限高：65米

公告到期日：12—29

图例：