非理性鏖战延续，南彭楼面上7000,（附土拍深度分析）

作者：来源：中鸿地产网 2019-04-13

4月11日，重庆市公共资源交易中心出让到期四宗地，三宗位于界石组团，一宗为纯商业性质的微型地块（没看到成交信息出现），一宗位于蔡家组团。蔡家组团因有20%的商务地块，故挂牌楼板价较低。界石组团地块，没有明确商业指标。

在城市向西，高新区扩容与科学城推动下，近段时间舆论对西区持续看好，而北区两江新区依然是重庆城市的头号热门区域，对于南部城区，一方面从城市概念上想象空间缺乏，另一方面从公布的GDP数据来看，南岸区2018年增幅为负，巴南也位于增幅的中游水平（如果考虑到2018年巴南为重庆土地市场的主战场，全部剔除土地市场的因素外，巴南的GDP相对增长率应该会更低一些）。而界石更是在传统的南部核心组团之外，为城市新拓展区。基于这些，我们在土地信息公示时候，曾有个判断，即这两块土地会很大程度检验土地市场成色。

拍卖前，从媒体拿到的报名情况如下：

19036号地块企业：协信，金地，融创

19038号地块企业：金地，融创，雅居乐，融信，万科，金科，奥山，金辉

19039号地块企业：金地，融创，雅居乐，融信，万科，金科，金辉

从报名本身来看，南部区域地块，对于开发企业吸引力相对较低，而蔡家地块则是因为有商务用地，报名企业仅三家。

从现场拍卖情况来看：

19036号地块，一共有6家企业参与竞拍：融创，金科，远浩，旭辉，金地，协信。其中协信未举牌。金地举牌至22轮（10次举牌），截止楼面3840元；旭辉举牌至33轮（6次举牌），截止楼面4390元；远浩举牌至44轮（举牌22次），截止楼面4950元；金科举牌至45轮（举牌8次），截止楼面5000元；融创最后举牌，截止楼面5045元。如果我们按照纯可售住宅反推地块楼面，金地为4800元；旭辉为5487.5元，远浩为6187.5元，金科为6250元，融创为6306元。

19038号地块，一共有17家企业参与竞拍（媒体名单与之有较大出入，这是否是很多企业在报名截止前才决定参拍的原因？），分别是：金科，领地，金地，碧桂园，美的，荣安，华宇，三盛，融信，万科，金辉，新城，雅居乐，奥山，融创，中海，保利。从现场举牌来看，有8家未举牌，分别是万科，金辉，新城，雅居乐，奥山，融创，中海，保利。

举牌的情况如下：融信举牌截止第五轮（举牌1次），截止楼面4720元；三盛举牌至8轮（举牌4次），截止楼面4830元；华宇举牌截止13轮（举牌1次），截止楼面5290元；荣安举牌截止14轮（举牌3次），截止楼面5390元；美的举牌至18轮（举牌6次），截止楼面5760元；碧桂园举牌至23轮（举牌5次），截止楼面6220元；金地举牌至25轮（举牌2次），截止楼面6410元；领地举牌至31轮（举牌3次，最后阶段），截止楼面6960元；金科举牌至32轮（举牌7次），截止楼面7052元拿下本地块。本地块举牌情况来看，一是有8家企业没有举牌；其次是以碧桂园为分界点，前面的楼面价均低于6000元。传统大型房企，均不热衷，保利，万科，中海均弃举，值得注意。

19039号地块，一共有14家企业报名参与竞拍，同样与媒体披露名单出入较大，分别是：领地，金科，荣安，碧桂园，美的，中海，华宇，万科，金辉，新城，雅居乐，金地，融创，保利。

举牌情况如下：一共有8家企业未举牌，分别是华宇，万科，金辉，新城，雅居乐，金地，融创，保利。中海举牌至7轮（举牌3次），截止楼面4760元；美的举牌至21轮（举牌6次），截止楼面5870元；碧桂园举牌至25轮（举牌8次），截止楼面6200元；荣安举牌至27轮（举牌5次），截止楼面6360元；金科和领地举牌到最后，金科举牌至34轮（举牌7次），截止楼面6940元；领地最后拿下本地块，举牌5次，楼面7018元。

对于南彭界石组团两宗地，参与企业出现了较为严重的分化，未举牌企业大幅度增加，原因可能有以下几方面：一是对参拍企业的权衡，估计在企业授权下及时举牌也无法获得地块，于是弃举；其次是对这个区域开发缺乏足够的热情和信心；三是传统大型房企出价均较低，都没有竞争到最后的企业。

拍卖完毕以后，有开发企业投拓负责人感叹说土地市场有点像围城，尽管这个表述不十分准确，但也有一定的道理。从上周数据来看，土地市场对新房市场还是具有一定的刺激作用，上周新房市场相对较为景气。

备注：

在推地出来之时，我们对界石组团两宗地块的分析与判断：界石组团的地块，可能会成为考验土地市场热度的成色，一方面巴南本身竞争激烈，在鹿角，南彭，龙洲湾，李家沱四大区域竞争中，南彭界石没有明显优势；其次是整个巴南板块，因为2017年、2018年过渡放量，市场竞争激烈，土地市场存量较多，其三则是巴南组团市场售价上行阻力大，对于之前高价拿地的开发商现实压力重重；第四在城市西部有科学城概念，北部为传统市场高热地区的压力下，巴南市场何以突出重围。从前几场土拍来看，布局巴南的开发商外拓的意向明显。而市场本身，三月的销售也显得非常重要，一季度季报冲动下，三月开发商有出货的压力，但今年三月前半月从市场数据来看，呈现出环比较大的跌幅，如果3月市场数据不乐观，四月开发企业是否会对市场前景产生一个较大的转变，这点值得关注！

具体地块情况如下：

编号：19036

位置：北碚区蔡家组团B分区B27-2/05、B30-1/04号宗地

用地性质：二类居住用地、其它商务用地

占地面积：57884

计容面积：99117.6

商务体量：24975.6

容积率：1.713

成交楼面：5045

溢价率：60.1%

拿地企业：融创

图例：