拼，拼，拼！6家企业，75轮举牌血拼水土地块！

作者：来源：中鸿地产网 2019-03-27

3月27日，重庆市公共资源交易中心出让四宗到期地块，两宗位于水土组团，一宗位于两路组团，一宗位于李家沱组团。位于李家沱组团地块容积率有30%以上的商业商务体量，其他地块无强制性规定。四宗地总占地面积309175平，总计容面积523002平，平均容积率为1.692。

两路组团挂牌价7080元，与之前地块相比有10%左右的价格波动，但容积率相对较高，达到1.766；

而水土两宗地块容积率一宗为1.5，一宗为1.2，楼面价则相差60元。这是个有趣的定价，从产品规划来说，1.2的容积率与1.5的容积率比，相对弹性更充分，如果没有限高的规定，1.2的容积率可以尝试做独栋，当然如果有限高规定，这只能做联排，但联排体量会较高大（没有看到规划条件函）。1.5的容积率地块无限高，即便无限高要做独栋也颇为勉强，联排加高层低密度是相对合理的选择，如果刚需需求较大，小户型也可以在高层中得到体现。

李家沱地块区位位置较好，但4万多方的商业体量如何设计，需要斟酌，从体量来说，4万多方必须是一个小型摩加一些分零商业，这个体量在商业规划中略显尴尬，百货进不去，只能做主题商业场所，最终最可能的依然是餐饮电影等休闲娱乐的业态组合，但租金与回报是需要仔细琢磨的问题。

今日上午媒体披露的四宗地报名企业情况：

19025中央公园报名企业：万科，保利

意向企业：融信，荣安，融创，美的，龙湖，阳光城

19026李家沱报名企业：协信，芸峰

意向企业：融创

19027水土大地块报名企业：保利

意向企业：中铁建，龙湖，金科，正荣，金融街，合景+融创，阳光城

19028水土小地块报名企业：保利

意向企业：中铁建，龙湖，金科，正荣，金融街，合景+融创，阳光城

现场具体拍卖情况如下：

19025号中央公园地块，一共6家参拍，保利，万科，阳光城，龙湖，融创+金茂联合体，融信+荣安联合体等六家参拍，6家参拍群体都举过牌，其中融信联合体举牌两轮，在第四轮停止举牌，楼面7300；龙湖在12轮后停止举牌，楼面为7700元；万科一共举牌8轮，在15轮截止，楼面为7900；保利也举牌8次，在33轮截止，楼面为8900；融创和阳光城举牌到最后，最终阳光城楼面9494获得，共举牌45轮。

本地块各家开发商接受的溢价率为：

融信1.9%；龙湖7.98%，万科10.27%，保利23.95%，融创32.32%，阳光城33.08%！

19026号地块，一共三家企业参与竞争，协信，融创，芸峰（本土小型房企），原本最希望获得该地的协信举牌两轮，截止楼面4070元，芸峰和融创举牌到最后，最终融创举牌19轮，最终成交价4590元。

本地块各家开发商接受溢价率为：

协信3.33%，芸峰15.63%，融创16.67%

19027号地块，一共有7家报名企业：融创+合景，金科，中铁建，龙湖，正荣，保利，招商。6家企业均举牌，金科未举牌。其中正荣举到18轮，截止楼面4500；中铁建举到26轮，截止楼面4780元；保利举到28轮，截止楼面4850元；龙湖举到38轮，截止楼面5210元；招商合融创举牌到最后，一共举牌75轮，最终成交楼面66.37%。

本地块各家开发商接受的溢价率为：

正荣15.11%；中铁建22.3%；保利24.1%；龙湖33.09%；招商65.47%；融创66.37%。

19028号地块，一共9家企业报名，分别是：融创，金科，中铁建，龙湖，正荣，保利，招商，新城，阳光城。其中6家举牌，金科，龙湖，中铁建放弃举牌。新城举到14轮，截止楼面4770元，保利举到23轮，截止楼面5374元，正荣举到29轮，截止楼面5777元；阳光城举到38轮，截止楼面6382元；招商合融创举到最后，共40轮，融创联合体获得，楼面6516元。

本地块各家开发商接受的溢价率为：

新城19.93%；保利35.14%；正荣45.27%；阳光城60.47%；招商62.16%；融创63.85%。

综合来看，今天四宗地均竞争异常激烈，远超市场各方预期。而最大的亮点是招商举到最后被拖死。而一向激进风格的保利中途放弃，这在以往的土拍场所中，很不多见。

今天融创表现较为激进，四宗地拿下了三宗地，且都经过激烈的争夺，我们梳理了融创今年在全国土地市场的表现，融创今年土地市场数据如下（不含今天数据）：

融创一共在桂林，常州，西安，重庆，三亚，武汉，郑州，青岛，宁波，杭州，太原，石家庄，天津等14个城市，拿地35宗，占地面积144万方，计容体量410.13万方，总成交额164.62亿，权益金额106.84亿，平均楼面4014元，平均溢价率11.6%。

如何理解融创在今年土地市场上的相对激进，我们是这样认为的，在经历和万达的交易后，融创基本从土拍市场消失，但万达项目带来的缺陷是单个项目体量太大，导致产品结构，区域结构，时间节奏的调节性较差，融创要保持较高的销售额，必须要保持前几者的多元化。而去年融创销售业绩较好，有较为充裕的现金可以为拿地提供支撑，具体到重庆而言，尽管重庆万达城销售依然很好，但受其他项目土储消化过快，而单一项目在出货量与出货价之间存在一定的悖论，同时单一项目始终会存在年度开发的上限，市场风险也较大，补储是保证他们在重庆继续保持较高的市场占有率的必要条件。

而另外两家参与度较高的招商，保利，同样面临这样的情况。阳光城则是因为在重庆项目主要集中在原来大唐蔡家项目，其他几乎没有土储，也需要补充土地储备。

具体地块情况如下：

编号：19025

位置：渝北区两路组团F分区F47-1、F48-1号宗地

占地面积：104424

计容面积：184334

容积率：1.766

成交楼面：9494

溢价率：33.08%

拿地企业：阳光城

编号：19026

位置：巴南区李家沱组团E分区E04-4-1/05、E04-4-2/05号宗地