21世纪经济报道 21财经APP 张敏 北京报道

　　分析人士认为，此轮升温主要是季节性因素所致，无论成交水平还是增幅，都不存在过热现象。

　　刚刚过去的3月，春暖花开，楼市升温。被调控压抑了许久的房地产市场，似乎又出现反弹的局面。

　　中原地产的统计显示，2019年3月，占据市场主体的北京二手房，共实现16051套的交易量，环比上涨163.5%，同比增长43.9%。这一数据还创下了最近10个月以来的新高。新房市场的成交量同样明显增长。

　　图：北京二手房成交量月度走势及同环比变化    数据来源：贝壳研究院

　　该机构发布的另一组数据还显示，在上海、广州、深圳，3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上涨。其中，三地新房成交面积环比涨幅均超过100%，同比也有接近50%的涨幅。

　　二线城市方面，中原地产统计的二线代表城市新房成交量平均环比上涨82%，同比上涨30%。其中，大连、南京升幅较大，分别达286%和259%；温州和南宁升幅较小，未超两成。

　　相比之下，三四线城市的交易量出现普遍下降，同比降幅多在20%上下。

　　尽管数量众多的三四线城市构成了中国楼市的巨大“长尾”，但由于一二线城市具有庞大的单城体量，且通常是市场趋势的引领者，因此其变化更受关注。

　　由于发生在春节后的3月，因此此轮一二线城市的楼市升温，也被视为今年“小阳春”的起点。

　　按照惯例，“小阳春”通常意味着房地产市场在春季（多为3月-5月）出现的明显回暖，往往被视为市场整体升温的一种信号。但事实果真如此？

　　以北京市场为例，按照贝壳研究院的观点，这轮市场的升温主要是季节性因素导致。从历史数据来看，每年春节后市场均出现回升，今年也不例外。通过历史对比可以发现，今年3月成交环比增幅与2018年同期相当，但与2015-2016年市场较热时相比，回升力度仍然相对温和。

　　此外，“从绝对量来看，当前成交水平处历史中等水平，市场不存在过热迹象。”

　　价格方面，贝壳研究院统计的3月北京二手房成交均价为61420元/平方米，环比上涨2.5%。其中原因在于，中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点。因此，“若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大”。

　　而且在一季度的的调价行为中，仍有近8成对业主下调报价。

　　图：北京二手房成交量月度走势及同环比变化    数据来源：贝壳研究院

实际上，3月的后两周，北京二手房成交量已经出现回落，二手房成交价格也随之下降。按照贝壳研究院的观点，未来成交量能否继续攀升还是未知数，且房价上涨的势头恐怕也难以持续。

　　今年春节后，无论北京的新房还是二手房，供应水平都在提升，且限竞房的大量入市，在一定程度上刺激了需求的释放。但由于调控政策仍然严厉，这种释放的幅度恐怕仍然有限。

　　贝壳研究院指出，今年3月，北京二手房平均成交周期为79.2天，环比微降，但仍处历史高位，说明市场成交节奏缓慢。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，此轮一二线城市的升温，既源于长期压抑的需求的释放，又与近期部分城市松绑户籍等政策有关。但总体来看，这些城市的升温幅度十分有限，绝对成交水平也不高，市场仍处于平稳运行的区间内。

　　他指出，本轮房地产调控已经持续了两年多，政策累加效果明显。3月以来，调控频率有所下降，但并不意味着政策基调发生变化。从这个意义上说，楼市大幅升温的基础并不存在。因此，“小阳春”能否持续，还存在很大的未知。