万科进界石,开辟市场新航道能否与龙湖双人舞?

万科进界石,开辟市场新航道能否与龙湖双人舞?

作者:  来源:中鸿地产网  2020-12-18  

 12月18日,重庆市公共资源交易中心出让三宗到期地块,其中一宗位于巴南界石组团,本宗地被万科摘牌获得,另两宗位于鱼嘴,其中一宗明确为两江置业获得,另一宗还暂时不知拿地企业。


鱼嘴地块为两江置业获得,这延续了两江置业在龙兴组团的土地市场策略。如果价格不如预期,不如自己先行收储,静等未来市场变化。且龙兴和鱼嘴位置较为相邻,或许两江新区会对本区域有一个较大的区域规划。


万科摘牌巴南地块逻辑在那?龙湖之后,万科进驻巴南,且本宗地地块较大,从地块本身推测万科的拿地意图应该不止拿下本宗地一块,可能还会有地块跟进。如果这个逻辑成立,那么万科和龙湖一样,面临的市场现状是北区项目饱和,但相对市场都集中在北区,必须要开辟新的市场赛道。对新市场的选择上,对等级较低的城市,万科首先选择的是永川,这和龙湖选择璧山不一致。而龙湖先于万科进驻南区,在南区取得较好的市场业绩以后,万科跟进进驻南区。那么在另外两个市场,璧山和永川,谁会跟随谁呢?大概率万科进驻璧山机会较大,而龙湖进驻永川短期看可能性不太大。


巴南市场大致是这样一个现状,总价90万以下,市场占比为19%,90—120万市场占比为40%;120万—150万,市场占比为25%;150万—180万,市场占比为9%;180万以上,市场占比为7%。按照万科的市场逻辑,万科必然会是走区域市场的中高端路线,但就巴南市场来说,界石组团为整个市场的中低端市场。而巴南区整个来说,户型均偏大,从这两个因素来说,万科抢占120—150万的主航道还是有困难,因此更有可能是抢占90—120万市场航道。如果用这个逻辑反推地价,那么4000的楼面很显然具备一定的市场优势,当然问题的另一面,万科要在界石做出鹿角李家沱的市场价格,市场是否接受,就要看万科对品牌对整个区域的感知能力了。


从企业博弈角度来看,龙湖和万科是南区两个品牌性企业,且都有相对的市场溢价能力,万科的进驻是否会提高巴南市场对品牌房企产品的接受度,或者更直接的说,万科如果拔高界石组团房价,龙湖是否可以享受这种平台价格提升的红利;而龙湖价格的提高,是否会对万科的价格形成支撑,两者形成互为依托的市场格局是一个颇为有趣的市场看点。当然还有个角度,万科和龙湖都进南区市场后,原来流向北区购买力本地化以后,北区是否会受到一定的影响?

 

具体地块情况如下:

1、

编号:20153

位置:巴南区界石组团S分区S52-2/01地块、S55-1/01地块、S56-1/01地块、S57-1/01地块、S59-2/01地块、S60-1/01地块、S61-1/01地块

用地性质:二类居住+商业商务(8310.5平)

占地面积:197351

计容面积:346875

容积率:1.758

限高:30米、40米、60米

成交楼面:4000

拿地企业:万科

图例:

2、

编号:20154

位置:两江新区鱼嘴组团O分区O58-5地块、O60-2地块、O61-1地块、O63-2地块、O64-2地块、O65-1地块、O66-1地块、O67-1地块、O68-1地块

用地性质:二类居住+商业用地(10290.9)

占地面积:169333.9

计容面积:232387.5

容积率:1.372

限高:20米、60米

成交楼面:5354

拿地企业:两江置业

图例:

 

暂未获悉拿地企业地块情况:

1、

编号:20155

位置:两江新区鱼嘴组团P分区P27-2地块、P31-2地块、P35-1地块、P36-1地块、P39-1地块、P39-1地块、P40-1地块、P41-1地块、P44-3地块、P45-1地块、P45-2地块、P46-1地块

用地性质:二类居住+商业商务(商业266654.5平,商务44574.1)

占地面积:167674.3

计容面积:406405.9

容积率:2.424

限高:40、60、80

公告楼面:3071

公告到期日:12—18

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