房地产突现重磅！

　　2022年1月23日晚间，中国恒大公告称，自1月23日起，肖恩获委任为执行董事，梁森林获委任为非执行董事，原恒大系两位执行董事辞任。来自中国恒大风险化解委员会组成成员单位之一中国信达，其高管梁森林此前与恒大毫无瓜葛，此次作为“局外人”首次进入恒大董事会，中国信达为专门从事不良资产处置的四大AMC之一。

　　这是否意味着恒大化解债务风险进入更深层次？此前1月21日，恒大公告考虑到目前面临经营和财务上挑战以及债务压力，风险化解委员会建议增聘中金公司、中银国际等作为财务顾问，协助开展债务风险化解工作。

　　另一方面，1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。会议将“加强房地产市场调控”放在了2022年八个方面工作的首位。并指出，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。

　　分析人士认为，随着中国恒大财务危机曙光的出现和住建部重磅会议的召开，房地产板块有望再度迎来一波反弹，并带动大盘企稳。

　　中国恒大释放重磅信号

　　中国恒大董事会成员的变更，受到外界关注。

　　1月23日，中国恒大官宣了董事会成员中两名成员的变动。其中，赖立新辞去执行董事职务，以投入更多时间从事恒大集团其他业务，继续留任恒大集团工作；另一位执行董事黄贤贵也因健康原因辞职，辞职后继续留任恒大集团工作。

　　有人出局，有人入局。两位恒大系高管辞去中国恒大执行董事后，两个新面孔进入董事会，一位是恒大汽车董事长肖恩，另一位是信达香港董事长梁森林。

　　可以说，与恒大毫无关联的梁森林进入中国恒大董事会，颇受外界关注。

　　资料显示，梁森林现年56岁，拥有超过30年的银行及资产管理经验，2018年加入中国信达，从2019年5月开始担任信达香港董事长，他同时还是香港中国金融协会副主席。

　　其中，信达香港是中国信达的全资子公司，主要从事境内外不良资产投资、股权投资等，2000年至2018年，梁森林在中国东方资产工作，在投资和风险管理担任多个高管职位，1990年至2000年，梁森林则任职于中国银行(3.120, 0.00, 0.00%)陕西分行。

　　恒大表示，梁森林过去三年没有在任何其他上市公司担任过董事职务，梁森林与公司董事、高管层或主要控股股东没有任何关系。

　　此次变更后，中国恒大董事会构成为：执行董事许家印（主席）、夏海钧（行政总裁）、潘大荣、史俊平、肖恩，非执行董事梁森林，独立非执行董事周承炎、何琦、谢红希。

　　券商中国记者注意到，在此次变更董事之前，恒大董事会由6位执行董事+3位独立非执行董事构成，且6位执行董事均来自恒大集团或恒大子公司，而此次变更后，恒大董事会变成由5位执行董事+1位非执行董事+3位独立执行董事构成，且应是首次由与恒大毫无关系的人员担任非执行董事。

　　业内人士认为，恒大董事会迎来“局外人”，且是专门从事不良资产处置的高管，可能与恒大进一步化解债务风险有关。

　　2021年12月22日，恒大为了化解风险，成立了风险化解委员会，成员具体包括：恒大董事局主席许家印、恒大财务总监潘大荣、粤海控股集团副总经理刘志鸿、中国信达副总裁赵立民、越秀集团首席资本运营官李锋、国信证券(11.490, -0.07, -0.61%)合规总监陈勇、北京市中伦律师事务所合伙人郝瀚。

　　风险化解委员会成员单位中，专门从事不良资产处置的四大AMC之一中国信达又一次位列其中。

　　2022年1月21日，恒大公告称，风险管理委员会拟聘请中国国际金融有限公司和中银国际亚洲有限公司作为财务顾问，聘请中伦律师事务所作为法律顾问，帮助其处理债务压力，回应债权人的要求。

　　汽车板块获得重视

　　一般而言，一个公司董事会成员的变更，能够窥探其当下及未来的重点任务和目标。

　　此次恒大董事会成员新进入的两位董事会成员，除了不良资产处置高管信达香港董事长梁森林，还有中国恒大旗下汽车板块“boss”肖恩。

　　资料显示，此次获委任为执行董事的肖恩，系中国恒大新能源汽车集团有限公司、恒大集团附属公司恒大汽车（00708，HK）执行董事及董事长，以及恒大集团有限公司执行总裁。

　　据了解，肖恩于2013年11月加入中国恒大并曾担任常务副总裁、恒大旅游集团有限公司董事长及恒大新能源汽车集团董事长，拥有逾28年的丰富商业经验。

　　券商中国记者注意到，中国恒大执行董事层面，从产业布局看，此前均是与地产板块密切相关的高管为主，此次肖恩的进入，属于汽车板块高管入局董事会，可能与中国恒大未来更加重视汽车板块的转型有关。

　　实际上，恒大汽车是恒大近年来坚定投入的一个产业板块，2021年3月恒大曾透露，对新能源汽车累计投入达到474亿元。

　　进入2022年后，恒大汽车板块也迎来利好消息。2022年1月12日，恒大正式官宣，恒驰5首款汽车下线，比原计划提前12天在天津工厂下线，这是恒大汽车推出的第一款车型，也意味着恒驰进入量产倒计时。

　　此前2021年10月，许家印在恒大集团复工复产专题会上宣布，全面向新能源车企进行转型的决定，并表示全面实施现楼销售，大幅压降房地产开发建设规模，10年内不买地，同时，10年内实现由房地产业向新能有汽车产业转型。

　　根据恒大汽车此前规划目标，该公司致力于成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团，到2025年实现年产销超100万辆，到2035年实现年产销超500万辆。

　　房地产迎来重磅定调

　　近期，市场对于房地产的一个重磅会议关注度并不高，但这个会议却十分关键。

　　据住房和城乡建设部网站消息，1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开。会议深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，全面贯彻落实党的十九大和十九届历次全会精神、中央经济工作会议精神，总结2021年工作，分析形势和问题，研究部署2022年工作。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽作工作报告。其中，“加强房地产市场调控”被放在了2022年工作的首位。

　　会议要求，2022年要重点要抓好八个方面工作：

　　一是加强房地产市场调控。毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。

　　二是推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。加快发展长租房市场。健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制。

　　三是实施城市更新行动。将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措，健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式。在设区市全面开展城市体检评估。指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进各项任务。组织推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。编制城乡历史文化保护传承体系规划纲要。推动城市建设适老化转型，大力推进新型城市基础设施建设。加强城市治理，构建全国城市运行管理服务平台“一张网”，建立部、省、市城市管理工作体系，建立超大特大城市治理风险防控机制。

　　四是实施乡村建设行动。以农房和村庄建设现代化为着力点，加快建设美丽宜居乡村。在全国100个样本县开展乡村建设评价，实现省级全覆盖。实施农房质量安全提升工程，持续实施危房改造和抗震改造，深入推进农村房屋安全隐患排查整治。落实县城建设“营建要点”，推动转变县城建设方式。落实乡村建设“营建要点”，探索形成符合当地实际的乡村政策机制和建设方式，整治提升农村人居环境。

　　五是落实碳达峰碳中和目标任务。出台城乡建设领域碳达峰实施方案，指导各地制定细化方案，推动城乡建设绿色发展。研究建立城乡建设碳排放统计监测体系。构建绿色低碳城市、县城、社区、乡村考评指标体系，研究建立考核评价制度和方法。

　　六是推动建筑业转型升级。坚持守底线、提品质、强秩序、促转型，提高建筑业发展质量和效益。完善智能建造政策和产业体系，大力发展装配式建筑，2022年新建建筑中装配式建筑面积占比达到25%以上。持续开展绿色建筑创建行动。完善工程建设组织模式。加快培育建筑产业工人队伍。健全建筑工程质量安全保障体系，完善工程质量评价制度。

　　七是推动改革创新和法治建设。深化工程建设项目审批制度改革，推进全流程审批制度化、模式化。强化科技创新支撑。加快构建以强制性标准为核心的新型工程建设标准体系。完善重点领域法律法规，推动出台城镇住房保障条例、住房租赁条例。建立巡查稽查制度，推进信用体系建设。

　　八是加强党的建设。巩固拓展党史学习教育成果，学深悟透习近平新时代中国特色社会主义思想。加强党的政治建设，深刻认识“两个确立”的决定性意义，始终在思想上政治上行动上同以习近平同志为核心的党中央保持高度一致。践行党的群众路线，持续开展美好环境与幸福生活共同缔造活动。进一步压实全面从严治党主体责任，坚定不移推进住房和城乡建设领域党风廉政建设和反腐败斗争。加强干部队伍建设，教育引导广大干部树立正确政绩观，提高专业素养、专业能力。大力弘扬优良传统和作风，广泛宣传先进典型和模范人物，凝聚全系统共同推动住房和城乡建设事业发展的强大力量。

　　地产股再迎反弹之机？

　　按理，随着中国恒大董事会改组，市场会倾向于认为，中国恒大的债务风险迎来化解之机，其股价也会有积极反应。而中国恒大的表现又会在一定程度上改变市场的预期，并刺激其他地产股的表演，进而推动银行和保险的估值修复。

　　天风证券(3.860, -0.07, -1.78%)认为，“增强调控政策协调性精准性”紧跟“保持调控政策连续性稳定性”，实际调控执行层面的过度叠加效应有望缓解。此前，行业信用风险引发风险偏好的应激收缩，尤其是预售资金监管升级进一步加剧微观层面的流动性挤兑。但最高法提出的人民法院对于商品房预售资金监管账户内的资金不得采取扣划措施，及路透社报道的监管机构正在起草规定，使房地产开发商更易获得监管账户中的商品房预售资金。自上而下的协调疏解正在成为可能。

　　此外，将防风险摆在更加突出的位置。此前鼓励优质房企收并购更多是针对风险暴露后的化解路径，而防范风险和不发生系统性风险的底线可能将政策重心前置。需求侧的宽松力度以及供给侧收并购的支持力度有望同步提升。供给侧结构性改革主要包括保障性租赁住房、棚户区改造、老旧小区改造等保障性住房建设，城市更新和新型基础设施建设等等，未来地产开发行业的重心或更加聚焦存量市场和民生保障。