11月13日，重庆市公共资源交易中心出让一宗到期地块，原本有两宗地块到期，巴南云篆山地块因故终止，因此今日仅大渡口组团地块到期出让，本宗地竞争有点意思，7家企业报名，5家举牌企业均为国企，最终在土地市场久未露面的鲁能夺得本地块。

大渡口地块简要解析：

大渡口地块由四宗小型地块构成，限高条件为1.5容积率30米，2的容积率为40米。相对于之前的几宗土地，本宗土地限高条件又有所收紧。降低限高，可以突出项目的整体均好性，但也让项目失去特色，开发企业策略受限，项目内产品户型雷同，建筑之间过于紧张，没有太多园林发挥空间。当然从产品策略来说，高低配本地块难度依然较大，应该是清一色的小高层主导。

四宗地中有两宗临江，另一宗地可以通过自己的建设设计让视线通道不受障碍，也有可能满足看江，而那宗稍微大型点的地块，则受前面地块的建设约束，相对来说，视线穿透的可能性较小，应该理解为不临江地块。项目建设体量较大，开发周期应该在3—5年之间，当然如果在遇到17—19那样的市场环境，也可能两年清盘，但这种概率相对较低。总体来说，四宗地块基于地块条件可以设计成不同梯度的价格类型产品，在市场需要低开高走的策略情况下，可以满足这个条件。

本宗地参拍企业一共有7家企业参拍，分别是：鲁能，象屿，华宇，保利，金茂，金科，中建三等7家，最终华宇和金科均没有举牌，举牌的5家企业均为国企。象屿举牌1次，第3轮截止，举牌楼面5871；金茂举牌2次，11轮截止，举牌楼面6272；中建三举牌4次，12轮截止，举牌楼面6322；保利和鲁能展开了最后的竞争，保利举牌9次，鲁能举牌10次，最终保利在30轮弃举，最后举牌楼面7226；鲁能最终以7276的楼面，溢价27.24%拿下本地块。

大渡口的楼面高于本地块的楼面仅有两宗地，分别是佳兆业的10066和中铁建的9301佳兆业楼面10066拿下大渡口地块！决定价格的是市场竞争关系（附土拍深度分析）132轮！中铁建佳兆业斗气斗狠，中铁建强夺大渡口地块（附拍卖深度分析），华宇地块楼面仅比本地块稍低，达到7188金辉鏖战54轮，楼面11237摘得大杨石地块，金科华宇获得另两宗！（附土拍实录）。大渡口市场存在很明显的天花板，即总价超过150万的即去化速度相当缓慢，2020年上半年总价超过150万的仅销售168套，占总成交比重的5%，建面单价超过13000元仅售出31套，且这个主要以恒大麓山湖别墅和琅樾江山洋房为主。前段时间佳兆业项目已经将售价调整建面12000左右，这反映出市场的天花板是真实存在的。截止2020年上半年，大渡口区域还有住宅存量364万方，大致去花时间在26—28个月，从这个角度来说，大渡口高低产品操盘压力军不小。本地块楼面如果要盈利，建面均价不会低于12000元，市场最终到底是鲁能的弯刀捅破大渡口的天花板，还是大渡口的天花板下鲁能含泪饮恨呢？

而在重庆市场，鲁能并没有操盘高价地的历史，鲁能在重庆素以大盘闻名，鲁能星城自然不用说，茶园的领秀城以及中央公园的鲁能泰山7号项目均是千亩大盘，而中小盘还没有操盘经历，同时之前的项目，鲁能均系楼面价格较低状态下介入，而对于高价地块，鲁能在重庆还没有操盘经历，这样的环境，最终的鲁能会给自己交出一份什么样的答卷呢？

具体地块情况如下：

1、

编号：20126

位置：大渡口区大渡口组团L分区L29-1地块、L31-1地块、L32-2地块、L32-3地块

用地性质：二类居住，商业商务2836.7平

占地面积：115703

计容面积：199291.5

容积率：1.7224

成交楼面：7276

溢价率：27.24%

限高：1.5容积率限高30米，2的容积率限高40米

拿地企业：鲁能

图例：

因故终止的巴南云篆山地块情况如下：

编号：20125

位置：巴南区云篆山地区组团B标准分区B5/03地块、B6-1/03地块

用地性质：二类居住

占地面积：84367

计容面积：126550.5

容积率：1.5

挂牌楼面：4046.7

公告到期日：11—13

图例：