弘阳、荣盛，蓝光、佳兆业重庆成都高溢价拿地！（附深度分析）

作者：来源：中鸿地产网 2020-03-25

不同的宏观经济环境，迥异的市场环境，相同的市场梦想，相同的市场厮杀，成渝两地在周一和周三均经历了两场激烈的土地市场拍卖，对比而言，成都市场显得更加高亢。

周二，成都市公共资源交易中心迎来两宗曾经于2019年9月流拍土地的第二次拍卖，尽管下调了起拍价，蓝光宗地原起拍价为9006元，下调后为7130元，最终蓝光以溢价49.5%，同时无偿移交配建23%惨胜；而宗地二为佳兆业获得，本宗地之前的起拍价为8256元，本次起拍价为6530元，最终佳兆业溢价49.3%，移交配建23%获得本地块。

另本场拍卖总共吸引了36家开发企业参与竞拍，不仅有才不久在成都和重庆港拿地的大发（曾创新都地王），也有华宇龙光等在成都已经有项目的企业参与竞争，值得关注的是天府新区进入门槛渐高，2019年本区域出让土地面积仅75万方，计容体量也差不多150万方，土地面积环比下降达到67%；作为本宗地的对标地块，可以参考德商之前成交地块，德商地块基本情况为占地面积78667平，计容体量约为157346平，起拍楼面为6753，成交楼面10130.5平，溢价率50%。目前本区域的几个项目备案均价：第五大道13126元/平米，三利麓山城9657元/平方米。

两宗地具体情况如下：

编号：TF(07/05):2019-14

位置：天府新区成都直管区万安街道大石社区八组（万安片区，麓山大道南侧，沈阳路北侧）

占地面积：33474.6

计容面积：66900

商住比：商业10—12%

容积率：2

成交价格：10658

溢价率：49.5%

其他条件：无偿移交配建比例23%

拿地企业：蓝光

编号：TF(07/05):2019-15

位置：天府新区成都直管区万安街道开元村五组，大石社区七组，高饭店村八组（万安片区，麓山大道南侧，沈阳路北侧）

占地面积：66420

计容面积：91200

其他条件：体育场馆和配套设施依方案定

容积率：1.373

成交价格：9750

溢价率：49.3%

其他条件：无偿移交配建比例23%

拿地企业：佳兆业

3月25日，重庆市公共资源交易中心拍卖的是两宗渝北区组团地块。两宗地块位置均较佳，均紧邻已建好的成熟社区，具有较好的开发条件，而挂牌价格也相对较为实惠，因此也吸引了众多开发企业前来参与竞拍。

24日媒体披露的两宗地的报名参拍企业名单如下：

20018号地块：合景、龙湖、金科、佳兆业、融信、荣安、中骏、保利、金地、美的、大唐、大发、花样年、禹州、新城、旭辉、招商、建发、荣盛、中建信和

20019号地块：合景、龙湖、金科、佳兆业、弘阳、合能、融信、荣安、中骏、保利、金地、美的、大唐、新城、大发、花样年、禹州、旭辉、招商、建发、海伦堡、荣盛、中建信和。

25日实际到现场参拍的企业名单如下：

20018号：龙湖、保利、金科&花样年、建发、融创、荣盛、中建信和、香港信和

20019号：龙湖、保利、金科&花样年、大发&佳兆业、大唐、合景泰富、弘阳、建发、融创、荣盛、新城、禹洲、招商、卓越、海伦堡、中建信和、香港信和

对比两个名单，有这么几个特点：首先是18号地块参拍企业减少较多；其次是没有冒出未进重庆企业的新名单；第三是这是特别值得关注的一点，就是香港信和再次出现在重庆土拍市场上，这对市场到底意味着一个什么样的信息？是香港置地的成功，还是李嘉诚的失败，如果有更多素材时候，我们争取弄一个专题分析。这个主要涉及到对香港经济的总体分析，总的来说，用潮汐经济来解释香港经济是非常贴切的，从1840年港英当局到现在，香港地产商的成败得失均可以用这个现象进行合理的剖析！

从土拍过程来看：

18号地块情况如下：一共有8家企业参与竞拍，其中龙湖和融创没出价；恒大举牌两轮，7轮截止，出价楼面7828元；建发举牌8轮，16轮截止，出价楼面8383；中建信和举牌两轮，18轮截止，出价楼面8507；金科联合体，保利，荣盛三家进行最终竞争，金科举牌4轮，27轮截止，出价楼面9061；保利举牌4轮，29轮截止，出价楼面9185元，荣盛最终获得地块，一共举牌10轮，从举牌次数来看，荣盛也是意愿最为强烈的。荣盛在重庆2016年和2017年分别在巴南和大渡口拿下93亿土地之后一直在土地市场没有动作，本次拿地一是有结构布局的意图，同时也有补储的动机在内。

19号地块情况如下：总共17家企业参与竞拍，其中海伦堡，龙湖，新城，卓越，中建信和，禹洲没举牌；尖置（香港信和）举牌轮，3轮截止，出价7670元；大发佳兆业联合体举牌1轮，7轮截止，出价8073元；大唐举牌1轮，14轮截止，出价8477元；建发举牌8轮，19轮截止，出价8814元；合景泰富举牌3轮，20轮截止，出价8881元；融创举牌6轮，21轮截止，出价8948元；金科联合体举牌4轮，29轮截止，出价9486元；保利，弘阳，荣盛进行最后争夺，其中最先退出的是保利，举牌1轮，32轮截止，出价9755元；荣盛举牌3轮，34轮截止，出价9890，最终弘阳经过35轮厮杀，以9957楼面拿下本地块。

本地块出价明显高于18号地块，原因在于18号地块较大，从开发公司计算成本来看，有大概10万方左右的体量要多平均2年的财务成本，如果按照10%的年化成本来计算，这10万方体量财务成本大概增加1800元，这个在开发产品，节奏与周期过程中可以消化一部分，因此较第一宗高出711元应该是一个成本测算的结果，如果叠加资金实力，产品结构，综合分摊来看，两宗地评估价格基本差不多。对于出价的具体情况来看，这块地价值分成了四个估值：与成交接近估值的企业是最后三家；金科联合体的估值较为独特，单独形成一个估值区间；建发，融创，合景形成第三个估值区间；其他大发，尖置，大唐形成一个估值区间。从市场角度来看，金科的估值可以看做是一个轴线，在前三个估值的中间区域。从估值来看，一方面可以看出开发企业对市场预期，另一个角度可以看出拿地的迫切性，第三方面是团队对地块操盘能力的理解，最后综合则可以考虑为财务成本，经营团队的技术等等。

从两宗地的价格来看，相对于之前中央公园地块，这两个地块的开发条件和区位条件与最终价格来看，还是有一定的相对优势，这样的价格成交，最终维护了整个组团的成本，组团成本相对稳定，对于开发企业之间恶性价格竞争有抑制作用。

关于最近波动的经济形式，引起了地产企业对市场预期的极大分歧：首先是美联储的放水到底会带来通胀还是会通缩，这个是每个企业需要判断的；其次是土地市场阶段性波动太大，重庆成都都体现出了这个特征，这对市场操作的复杂性提出了非常高的要求；第三是对国内对地产政策的预期，这本身是个悖论，如果你预期地产市场政策将变好，那么市场可能将走向糟糕，如果你预期地产政策将延续，那么市场本身可能会比较乐观；第四是疫情之后的企业和个体损失形成的杠杆打压，会影响到何种程度！这些应该是土拍市场之外应该思考的，尽管土拍本身并不考虑这些。

另我们关注到一则重庆金科的拿地信息，在今天苏州土地市场上，金科获得一宗地，具体地块情况如下：

位置：相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西

占地面积：52279

计容面积：130697.5

容积率：2.5

成交楼面：11100

溢价率：13.37%

拿地企业：金科

具体地块情况如下：

1、

编号：20018

位置：渝北区两路组团F分区F35-1/03地块，F35-2-1/04地块，F35-2-2/04地块