深度：万华千亩欲再造麓湖社区？深圳南山成渝同时拿地！

作者：来源：中鸿地产网 2020-01-21

本周五宗地均顺利出让，其中三宗地挂牌出让，万华两宗地拍卖获得。

本周出让的地价具有可分析的价值，我们之所以将两天地块合并分析，也是基于这个原因。

首先是深圳南山集团于20日上午在成都拿下武侯区一宗大型商住地块，成都地块资料如下：

成都地块：

地块位置：武侯区新马路1号、长益路4号、18号、80号

占地面积：74427平

计容面积：265500平

容积率：3.568

土地性质：住宅兼容商业，商业上限40.39%

成交楼面：6730

溢价率：0.298%

拿地企业：成都南横置业（深圳南山地产子公司）

而在重庆，南山地产也于2019年6月布局西永，只不过当时南山地产拿的是两宗商业地，未获得市场的高度关注，西永两宗地块情况如下：

位置：沙坪坝区西永组团W标准分区W52-5/04号宗地

用地性质：商业商务用地

占地面积：13524

计容面积：33810

容积率：2.5

成交楼面：1500

拿地企业：重庆南山国际汽车港发展有限公司苏州南山新吴房地产开发有限公司

位置：沙坪坝区西永组团W标准分区W53-1-2/04号宗地

用地性质：商业商务用地

占地面积：26228

计容面积：31474

容积率：1.2

成交楼面：1940

拿地企业：重庆南山国际汽车港发展有限公司&苏州南山新吴房地产开发有限公司

而21日，南山再度拿下西永地块大型商住地，如果在加上成都拿下的大型商住地，南山地产同一天在成渝两地砸下24.6亿，成为土地市场上的新贵，这对整个房地产市场意味着什么呢？我们查阅了南山地产的资料，本次拿地，显然对于南山地产而言，属一个大动作，这又意味着什么呢？

其次是20日和21日，久没在土地市场上有动作的重庆地方国企渝开发，连拿下两宗蔡家地块，总体量达到23万方，这在渝开发历史上都算大手笔。这又意味着什么呢？如果我们观察成都市场，四川的国企拿地多是本地的TOD项目，另一方面川国企开始大举进军重庆市场，渝开发这一行为，算是对自身本身经营需要呢？还是在战略上向四川国企靠拢？这又是一个值得关注的市场行为。

第三则是我们今天要分析的重点，关于万华，这个在成都创造奇迹的企业能够在重庆复制这个奇迹么？

成都万华在成都十年磨一剑，成就了成都市场无法超越的麓湖社区。但成都市场与重庆市场有较大的市场环境差异：一是成都本土没有强势的品牌企业，早期的置信已经没落，蓝光在产品上根本与万华不在一个层面；而外来企业中，能够持之以恒的保持着销量和品质的同时强大的企业，好像也并不存在，中海华润保利万科都是成都市场的重要力量，在高端产品市场也有自己的话语权，但没有一家有龙湖在重庆高端产品这般强势，这可以说给了万华打造精品社区的时间和空间。

但在如今的重庆市场，高端产品领域内，龙湖的市场影响力并没有消退，而竞争者蜂拥而至，本土原来不曾在高端有所作为的金科凭借九曲河挤了这个俱乐部，外来的名声在外的绿城，万科也推出了自己的高端系17英里（成都也没这个产品），棕榈泉，香港置地一直是高端市场的一个重要参与者。其他能做高端产品的还有好几家，也就是重庆市场与成都市场拥有完全不同的产品环境与竞争环境，这种背景下，万华要在重庆惊艳，难度肯定更大。同时万华在重庆地块面积比成都小，但是楼面价格却并没有特别的优势，如果不追求短平快，那么万华必须要以更多的自有资金来运营，否则财务成本的增加会让项目打造上给予时间以焦灼感，另一方面重庆市场的溢价能力并不如成都那般突出，且高端产品的成交量也远远高于成都市场，万华如果要盯住豪宅市场必须要走三改甚至四改的路线，如果走独栋别墅或许更好一些，但万华的容积率又不容许，如果走高层精品路线，那么万华还要增加一些新的竞争对手，如雅居乐，招商等竞争对手。那么留给万华的市场空间就更加狭窄，万华将如何应对？

其次从区位来讲，成都麓湖，处在天府新区的核心，天府大道两侧，基本上是踩中成都发展的主轴线。成都向南发展，主轴就是人民南路南延线，天府新区也沿着这一轴线持续发展，天府大道是人民南路南延线的延长段的新称呼。也就是成都麓湖可以坐享整个成都城市成长的中心红利。而反观重庆万华拿的地块，基本位于水土悦来交界处，从地块来看有独自成团的感觉。但悦来水土区域的城市地位与成都天府大道在成都的城市地位完全不可同日而语。一方面重庆向北，基本上是礼嘉照母山片区为标志，尽管中央公园更靠北，但中央公园独自成组团，具有庞大的住宅和商业体量，且与水悦片区一样，属于绝对城市生地，是人口吸入区而不是人口溢出区，也就是说水悦片区与中央公园是竞争关系而不是竞合关系。同时以江北嘴为核心辐射的半径更加倾向于礼嘉大竹林照母山片区就到此打住，从市场亮相的地块和项目来看，九曲河，照母山，大竹林，礼嘉有大量的低密度地块。照母山往江北嘴半径则是绝对的城市住宅的片区。而从城市发展方向来看，目前重庆格局并非单一向北，科学城的宏大规划足以碾压中央公园片区，科学城与北区唯一缺少的是一个机场，但传言已久的第二机场将肯定落在西区。即便我们不用否定城市向北，但至少城市也有原来单一向北变为向西又向北，这种情况下西区势必要与北区竞争更多的城市资源，这种大环境对万华来说将是一个较为严峻的考验！

当然如果市场需求足够庞大，大家都有饭吃自然无事，但如果市场不能做到如此呢？那么万华又将如何应对呢？

我们把万华在重庆之前拿的几宗地的基本信息刊载出来：

位置：两江新区水土组团E分区E28-4-1/03、E28-4-2/03号宗地

占地面积：77243.2

计容面积：92691.9

容积率：1.2

成交楼面：5690.9

之前万华还联合两江置业于2017年7月20日取得水土组团E37号地块

位置：：重庆两江新区水土组团E标准分区E37-1/01宗地

占地面积：103292

计容面积：108500

容积率：1.05

成交楼面：7422

我们加上今天的两宗地块，万华在重庆四宗地块合计占地面积420754.4平，合计计容面积655727.2平，平均容积率为1.558。其中住宅514105.9平，商业商务体量141621.3平。整体商住比为0.21:0.79。因地块较生，商业地块楼面估值应该不会突破2000元/平米，那么万华的平均楼面成本就相当高了。同时如此体量的商业，是否也是万华在总结成都麓湖经验，在麓湖社区营造上有小区公共化的方向？否则以51万方的住宅，如何承载14万方的商业？

另据我们的小道消息，万华还会持续拿地，会把那一片打造成麓湖类似的湿地公园。水悦组团的区位条件以及城市发展的动能和引擎能否承载万华的雄心和野心么？

周四周五出让的5宗地总占地面积667587.5平，总计容面积1024043.3平，平均容积率为1.534。

具体地块情况如下：

1、

编号：19167

位置：沙坪坝区西永组团W分区W49-2/05、W52-1/05、W52-4/05、W53-1-1/05、W58-1/05、W58-4/05、W58-6/04、W58-7/04号宗地

占地面积：234981.3

计容面积：339585.9

用地性质：二类居住用地、商业商务设施用地

商业商务体量：169336.6

住宅体量：170249.3

容积率：49.9：50.1