金融街岁末重庆拿地，中铁建成都当地王！

作者：来源：中鸿地产网 2019-12-31

岁末到了，总有大戏会上演，土地市场也如此！

二级市场各大公司加大促销的力度，相信使用微信的同学们都可以感受，这里我们就不用在赘述了。

最后一天朋友圈首先刷屏的是成都开始的土拍，中铁建，对中铁建，你没记错的，大渡口那个9301的中铁建，今天在成都刷屏，其以16700的楼面，抢得成都青羊区苏坡街道地块计容体量362700方体量，溢价率高达50.45%，总价则高达60.6亿。在市场寒冷凛冽的今天，面对这种成交，相信很多开发商只会酸溜溜的说一句：土豪就是土豪！而本地块的成交，将成都总价地王的纪录一下刷高12.7亿，涨幅达到26.5%，前纪录的创造者中海地产，总价47.9亿。今天的土拍会上，中海同样参与了竞争，但主角已不再是他。

或许是成都的欢乐刺激了重庆，按照最近两个月的规律，地块摘牌的消息，在中午就会在各大公众号传播出来，但是，今天却没有，难道重庆也会上演精彩故事？

最终的结果是今天下午三宗地，重庆成交了一宗，或者说我们只知道一宗土地的成交结果。具体分析呢，如果是另外一宗没有成交，那么肯定应该是26.6%商业比重阻碍了他的成交。成交地块也创造了11.11%的溢价率，算是市场一个小小的惊喜，拿地的企业为金融街！

关于地块分析，我们把挂地的分析贴出来，供大家参考！

12月11日，重庆市公共资源交易中心推出三宗拟出让的商住与商业地块。两宗商住地块位于华岩板块，一宗为原起重机厂地块，本地块商业体量略小，商业占比为12%，属于开发商较为认可和接受的范畴，总体量也相当，其中商务要求有12000方，这个体量可以做一定的公寓和一个经济型酒店消化完，4000来方底商，对开发企业来说不构成负担。

而19163号地块商住比相对较大，商业占比达到26.5%，总体量也达到4.46万方。比较而言，地块二条件更为成熟，地块旁边有两个小学，旁边为早已入驻的叠彩城和恒大帝景。从整个组团来看，本组团没有其他集中型商业地块，这是唯一支撑本项目商业的理由，同时现有社区因为已经入驻，因此有一定的人气。但4万方的体量商业并不太好规划，社区商业略大，区域商业支撑不够，大型商业太小和区域支撑不够。而4.5万方商业持有和建设成本并不小，因此开发企业可能会在本地块上花上足够的精力来应对商业，同时在城市商业过剩，以及社区相对较为成熟的背景下，原来依靠商业来带动住宅销售的逻辑，对本项目有一定的支撑，但支撑并不大，商业旁边的住宅溢价率在本轮行情的溢价率相对较低。这是本地块的难点。

而大竹林的商业地块，一方面是公告上没有具体位置，另一方面本次挂牌价格，较前一次挂牌的3500楼面上涨1000，不知是基于什么逻辑？市场？还是竞争？亦或者是政策本身等，但纯商业地，没有大规模自持的情况下，根本无法销售；如果大体量自持，资金占有量又太大，同时集中商业的变现周期长，运营难度大，商业成活的风险系数高，不符合开发企业的高周转策略是本轮地产行情中，商业地不受欢迎的原因。

本次推地是2019年的最后一次拍卖，如果本月在推地，拍卖时间将在2020年展开，随着本次土地的推出，今年土地市场将结束，随后我们将逐渐展开对土地市场以及新房市场的一些年度回顾与2020年的以下简单判断!

本次推出三宗地占地面积230079.8平，总计容面积417822.6平，平均容积率1.816.

具体地块情况如下：

1、

编号：19162

位置：九龙坡区中梁山组团J分区J10-02-2/02、J10-02-3/02、J10-01/03号宗地

占地面积：91803

计容面积：141269

用地性质：二类居住用地、商业商务用地

商业面积：16933（商业商务2:8）

住宅面积：124336

商住比：0.12:0.88