本文来源：地产三哥

九阴真经是江湖高手们追求的绝学。

它是一门高深莫测的武功，随便练上一点就能闯荡江湖。比如黑风双煞的陈玄风和梅超风的九阴白骨爪才是皮毛，就把江南七怪就打得满地找牙。

高手修炼半部就能让武功突飞猛进，比如黄药师。瞎练也能有所成就，比如欧阳锋。像郭靖这样的天资驽钝、但基础扎实的小青年学会之后就更牛逼了。

厉害点的高手多多少少学了点九阴真经。

房地产开发行业也有一个绝学：高周转。

碧桂园是高周转的一代宗师，这个招数后来被大家都学去了。

碧桂园2020上半年依然很快，销售很猛，回款率很高，但数据背后藏着一些小秘密，这些秘密告诉我们：时代真的不同了。

四年来，碧桂园经营现金流首次转负。

十三年来，碧桂园融资现金流首次转负。

前方路险弯多，老司机也在刹车。

碧桂园的负债结构

2020年中期报告显示，碧桂园的负债总额1.73万亿元，资产负债率88.03%，在监管部门的三道红线中，碧桂园只踩中一条红线：

剔除预收款后的资产负债率是81.9%。

另外两条线：净负债率58%；现金短债比1.94，都在安全范围内。

为什么同样高负债、高杠杆、高周转，碧桂园这么安全呢？

三哥之前一直说过的杠杆结构的原因：

有息借贷、对上下游的贸易占款、预售款是三个杠杆，碧桂园这三块负债在1.7万亿的总负债中各自是什么分量呢？

有息借贷占比只有20%，对上下游的贸易占款20%，预售产生的合同负债占比40%。其他应付款项和其他应收款基本上是关联公司的往来款，占比差不多。

碧桂园的负债结构模型中，借贷只占到20%。

做个对比，万科是什么情况呢？

碧桂园这三项杠杆的力度和万科很接近。

事实证明，这个模型一定是成功的模型，在负债的各项杠杆分布中存在这么一个合理的比例：

预售款：应付账款：有息借贷：其他负债=40：20：20：20。

预售款是最好的杠杆着力点，而这正是阳光城、奥园、中梁、新城、中南建设一批快速膨胀的黑马的不二选择。

如果说销债比是指导思想，那么碧桂园345模式就是落地的操作手册，是房地产行业的九阴真经：拿到地设计就基本完成，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再周转。

来自预售的合同负债：量大、安全、无息，只要在2-3年后顺利竣工交房即可，尤其是在房价看涨的时代，预售的高潮一波借一波。

碧桂园现金流量表的“三负”

今年上半年，碧桂园现金流量表中三项现金流量全部为负，净流出。

尤其是碧桂园一直引以为傲的正向经营现金流今年上半年也是负，从2016年下半年转正以来，四年来首次为负；同期融资现金流2007年上市以来年来也首次转负。

今年情况特殊，受疫情影响，经营性现金流下降的企业不少，由正转负的房企不少，但像碧桂园这样三项都是净流出的房企在TOP20中没有（见文末附表）。

前面是个急转弯，老师傅在点刹。

碧桂园有足够的资本来踩刹车：足够的现金储备、巨大的合同销售回款。

在这“足够、巨大”的背后，我们透过数据，还能看出碧桂园的三个定量的现象：

1、降价与促销：碧桂园销售金额下降5.4%，这个数据和国家统计局数据的全国数据接近，但碧桂园的销售单价下降7%，疫情下大力度的降价促销是个原因。

2、开工与建设在加快：在销售依然强势、但拿地金额比2019年同期少了接近一半的情况下【1537亿元（2019H1）：814亿元（2020H1）】，经营性现金流由正转负的背后，应该是开工建设力度的加大。

3、对外合作在降低：除了降低有息借贷，现金流量表中来自少数股东贡献的筹资金额从2019年上半年11.62亿元下降至0.35亿元。

主动中有被动，老司机踩了刹车，点刹。

三哥的观点：

碧桂园经营现金流的下降是被动的

在较大力度降价促销之下，同时大幅降低了拿地投入后，经营现金流依然不能转正，一方面的原因是开工建设的投入，另一方面是因为已经顶到市场和政策的天花板了，销售规模和回款无法上升、只能维持和下降了。

融资现金流为负则是主动的行为

青铜时代，过日子要精打细算，在足够的安全边际下，用长期低息债替换短期高息借贷，降低财务费用；用强管控的模式逐渐替代项目跟投模式，降低分红支出，用“组织优化”降低人力费用。

高周转模式找不到销售继续增长的出口，一个时代过去了，碧桂园的今天就是这个模式的高潮和拐点。

碧桂园基本上已经落袋为安了，只要把房子质量搞好，就万事大吉。可这让一直循着这个套路修行追赶的黑马们情何以堪？

TOP20房企的经营现金流

对黑马们来说，如果没有足够厚实的现金垫？

如果融资遇到345新政的政策阻力？

如果销售遇到市场的拥挤、踩踏、追尾？

这些都是问题。

下回我们看几匹黑马，详细分解。

20年来的地产赛道上，碧桂园是位快慢总相宜的老司机，对老司机来说，这一轮刹车之后，是低速行驶观望？还是换个赛道？

商业角度来说，农业是个很大但是崎岖的赛道，不是有钱就能做的好的，相比与房地产，农业行业的调控更多，属于市场的空间更小、机会更少。

机器人？估计一时半会儿还很难掌握核心科技。

倒是可以向前辈李嘉诚先生学习，做商人该功利的时候功利，作为富翁不该功利的时候绝不功利：

2020年诺贝尔医学奖、化学奖两个奖项的得主所在的科研机构都接受过李氏的捐款，名在私家，利在天下。