华润置地变局：物业分拆上市无人领兵，“离职潮”蝴蝶效应陡现

　　市场正在倒逼华润置地做出改变

　　新冠肺炎疫情期间，物业板块的出色表现让资本市场已经不能轻视这个曾经的“小角色”，很多房企也借由物业分拆上市来打造属于自己的融资路。

　　近日，多家媒体报道披露，华润置地计划在1-2年内分拆物业管理业务赴港上市，拟融资5亿美元，目前相关工作已启动。

　　一位曾在华润置地就职的员工向中国新闻周刊透露，华润置地年前就物业分拆上市开始战略布局，逐步在接触审计、投行等中介机构，或将聘任高盛、建银国际等为保荐人。

　　不过，值得注意的是就在去年12月，华润置地高层出现了“批发式离职”，先后四名大将卸任，华润置地的物业拆分上市路似乎不是那么平坦。

　　预上市公司无人领军

　　华润物业科技有限公司目前对外投资公司有7家，据天眼查显示，分别为华润置地（沈阳）物业服务有限公司、深圳华润物业管理有限公司、华润物业经纪顾问有限公司、华润置地（北京）物业管理有限责任公司、华润置地（成都）物业服务有限公司、华润置地（武汉）物业管理有限公司、华润置地（上海）物业管理有限公司。

　　华润置地物业分拆上市的计划由来已久。在之前的几次业绩发布会上，华润置地方面多次提出了这个计划。

　　早在2017年业绩发布会上，华润置地就提出想要将物业板块分拆上市。时任华润置地董事局副主席的唐勇表示：“从去年（2016年）开始就在调整物业公司的管理架构。从公司层面将物业管理完全与地产板块分离。”

　　在2018年业绩发布会和2019年的中期业绩发布会上，唐勇都提及了要将物业分拆上市的计划，并表示“将启动华润物业科技上市安排”。

　　在投资物业方面，华润置地2019年12月投资物业实现租金收入约12.96亿元，按年增长27.5%；2019全年，累计投资物业实现租金收入约124.23亿元，按年增长29.7%。相关官方报告数据显示，2018年在管面积超过1亿平方米，营业额超过人民币41亿元， 同比增长18%。

　　财经评论员严跃进向中国新闻周刊坦言，华润置地通过物业分拆上市，某种程度上来讲就是为了获得更好的独立的发展机会。目前情况下，房地产市场由增量市场转向存量市场，其管理是一个非常重要的领域，为物业服务市场带来了机会。

　　但突如其来的人事地震，给华润物业的上市路增添了不确定性。

　　2019年12月17日，华润置地董事会主席唐勇提出离职。自2019年3月吴向东离开华润集团后，唐勇开始担任董事局副主席，并主持董事会工作。唐勇积极开疆拓土，带领华润置地完成了销售目标，守住了华润置地头部房企的地位。

　　一位接近华润置地的行业人员告诉中国新闻周刊，前执行董事吴向东从华润带走了很多中层干部至华夏幸福，造成了华润人才断档。而当时唐勇的接任可以说是临危受命，比起提升业务，唐勇的就任更大一部分作用是为了完美过渡吴向东造成的断档。

　　刚刚渡过吴向东风波的华润置地，如今又迎来唐勇的离职，而他的离开并不意味着华润人事地震的结束。紧随其后，高级副总裁迟峰，副总裁、华北大区总经理蒋智生，董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管均传出离职消息。

　　截至目前，华润置地前任高级副总裁迟峰已加入蓝光发展，而蓝光发展旗下物业公司嘉宝股份也于2019年10月份在港上市。

　　工商信息显示，迟峰曾担任华润物业科技有限公司的总经理、董事长，也是华润置地2018年年报中明确分管物业管理业务的高管。公开消息显示，迟峰于2006年加入华润置地，可以说是元老级的老将了。

　　据天眼查信息显示，迟峰离职后华润物业的高级管理人员备案信息显示为空白，变更日期为2020年1月初。在迟峰之后，谁会扛起物业这块大旗尚未可知。

　　筹谋物业拆分上市的华润置地可以说现在是要打硬仗却无人领军。

　　母公司业绩塌陷

　　人事异动的蝴蝶效应显示在了华润的整体销售数据中。

　　2月20日晚间，华润置地有限公司披露了2020年1月份未经审核的运营数据和土地收购情况。

　　数据显示，1月份，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约110.4亿元，总合同销售建筑面积约49.91万平方米，分别按年减少32.7%及48.8%。同期，权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约68.7亿元及35.06万平方 米，分别按年减少42.4%及56.5%。

　　除却疫情的原因，华润置地的1月份成绩单似乎并不让人满意。而华润置地的销售数据下跌是从2019年的12月份开始，彼时，华润置地的人事变动才刚刚结束。

　　2019年12月华润置地合约销售金额约为158.3亿元，同比下降约24.7%。合约销售面积约为89.7万平方米，同比下降约20.6%。

　　58安居房产研究院分析师张波向中国新闻周刊坦言，近期华润的销量和高管的变动有一定关系，12月是房企的冲刺时点，一般来说单月的销量会在全年排名较为靠前，相比之下，1月销量下降则和春节以及疫情有着一定关系。

　　华润置地于1月14日披露了2019年12月的经营情况。数据显示，2019年全年，华润置地累计总合同销售金额约2425亿元，总合同销售建筑面积约1324.83万平方米，分别同比增长15.1%及10.5%。与华润置地披露的2019年销售目标2420亿元相比，该公司近乎“压线”完成目标。

　　而从2019年的半年报中不难看出华润置地的疲累。

　　截至6月底，华润置地的现金及银行结存约有631.59亿元，相比去年底减少了11.0%。同期，华润置地的综合借贷额折合1459.6亿元，比去年底增加了10.4%；总有息负债比率为43.4%，净有息负债率为43.6%。

　　重围之下，华润置地唯有“破局”才能获得新的发展机遇。而物业拆分上市也是在多重压力之下，市场倒逼华润置地做出改变。

　　截至2019年6月底，华润置地在营投资物业的总建筑面积约949.79万平方米，在建及拟建投资物业总建筑面积共计969.94万平方米。共运营了53家购物中心，其中35家由华润置地自持，另有18家为管理输出。

35家自持购物中心，其中有5个万象城和2个万象汇开业时间集中在2014年以前，平均开业年期达8.8年。这类成熟购物中心今年上半年贡献的租金收入达18.33亿元，同比上涨12.6%；平均出租率达到96.5%，平均成本回报率为35.8%，同比增加2.5个百分点。

　　而剩余的17个万象城和11个万象汇则均在2014年及以后时间点开业，平均开业年期只有2.6年。这些新开业购物中心在前6个月贡献的租金收入为24.54亿元，同比上涨幅度高达69.8%；平均出租率为92.0%，涨幅达3个百分点；平均成本回报率仅为12.4%，同比只增加2.3个百分点。

　　物业管理板块的活跃表现也是华润置地“押宝”在这一业务上面的主要原因。

　　按照华润置地披露的数据，到2021年，预计将有53间自持购物中心在营，2021年之后，还有分布在27个城市的30间自持购物中心开业。

　　疫情之下，一众企业均以维稳为主，此时的华润置地的高管风波能否平安渡过，物业分拆上市之路是否顺利，还有待时间给出答案。