原标题：刘凯：产业园区的三个表情符号

　　中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会筹备会在金地·启汇中心成功举办，来自全联房地产商会写字楼分会部分副会长及副会长单位代表、常务理事、理事会员超过30位领导和嘉宾出席本次活动，共同商讨本次年会筹备工作方案，并就2022年国内写字楼产业园市场形势进行了分析、研讨和展望。

　　本次会议由全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持。

　　筹备会上，刘凯在发言中表示，随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断转型，也必然使园区的发展内容和特征存在发生变革，在这一过程中需要打造三个表情符号：

　　商务符号。从商务属性上，产业园区是引领区域经济发展的发动机，楼宇经济发展的商务符号。

　　产业符号。从产业属性上，产业园区是引领区域产业集聚的风向标，区域产业发展的产业符号。

　　文化符号。从文化属性上，产业园区是引领区域文化繁荣的引力场，区域文化发展的文化符号。

　　产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。

　　随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断转型，也必然使园区的发展内容和特征存在发生变革，在这一过程中需要打造三个表情符号：

　　第一、商务符号。从商务属性上，产业园区是引领区域经济发展的发动机，楼宇经济发展的商务符号。

　　随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断的扩张延展，发展至今，园区的具体形式和分类多种多样，而产业办公园区即商务园区因市场化参与度和运营度较高、企业承载范围较广而受到市场的更多关注。同写字楼市场类似，商务园区市场经历了2021年的快速回暖，空置面积实现有效去化，租金水平也得到企稳回升。而在进入2022年后，商务园区市场也同样受到了疫情的影响。

　　较写字楼市场不同的是，商务园区市场在2022年新一轮疫情的反复下表现出了较强的韧性。从重点城市的园区来看，市场表现整体稳健，净吸纳量虽有下降但幅度小于写字楼市场，租金保持平稳波动较小，部分城市的子市场租金甚至稳中有进。房讯指数认为，一方面是因为商务园区多处新兴商务区域，在楼宇硬件、园区配套建设以及租金等方面具备一定的优势；另一方面是商务园区吸纳的多是专业度高、创新性强的战略性新兴产业，如集成电路、生物医药等，在产业政策利好下抗风险能力较强。

　　第二、产业符号。从产业属性上，产业园区是引领区域产业集聚的风向标，区域产业发展的产业符号。

　　在“十四五”规划中，生物医药行业再次被定位为战略性新兴产业，在行业高速发展的带动下，生命科学园区作为空间载体，租赁需求增长迅猛，为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇，上海、北京等全国主要城市的生命科学产业园区投资热度高涨。

　　其中，北京已基本形成昌平中关村生命科学园、亦庄经济技术开发区和大兴生物医药基地三大医药与生命科学产业集群，并在政策红利覆盖下，园区的租赁需求和租金都表现出了长期稳定增长态势，对资本形成越来越大的吸引力。而上海是更国内生物医药创新高地，“十四五”期间，上海将深化“1+5+X”生物医药产业园区分布，到2025年初步建设成为世界级生物医药产业集群核心承载地，产业规模超1万亿元，为园区载体空间的发展提供有力支撑。

　　2021年11月，国家发改委发布“十四五”首批国家物流枢纽建设名单，从国家层面推动专业性、综合性物流园区的建设。物流园区作为现代物流的重要基础设施，在构建“双循环”发展新格局、促进消费和服务业发展中发挥着重要作用。从过往表现来看，尽管受到全球新冠疫情持续影响，但物流地产展现出了良好韧性、稳定的租赁需求和长期增长前景。自2021年下半年以来，远洋、绿地、万科等房企已开始在物流地产领域频频加码布局。未来，在经济、消费等基本面以及政策面的利好下，物流地产的需求将持续保持旺盛。

　　回归到整体产业园区行业来看，在我国经济发展体制机制创新的背景下，产业园区迎来转型升级的契机，传统园区缺乏系统性规划、同质化严重、缺乏园区产业生态、管理粗放且服务不足等问题亟待解决，建设低碳、智慧化的园区，对园区进行深度的空间及产业运营成为已经成为行业创新发展的重要路径。

　　从企业端来看，2021年园区运营商深化由地产运营商向产业综合运营平台的转型，通过打造全生命周期空间载体，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全周期服务，汇聚创新资源打造创新服务生态圈。

　　一方面，园区运营企业深耕园区开发与运营，打造产业发展综合平台，拓展产业新空间，通过提供综合服务为政府、企业、人才、合作方创造更大的发展空间。以招商蛇口为例，2021年规划和建设8个产业新城项目，园区布局于全国及海外15个城市，总合作管理面积468平方公里，有效实现了园区规模的提质扩容。而亿达中国在2021年内，也签约了10个商务园运营管理项目，截至年末，商务园运营管理项目达25个，委托运营管理面积合计约393万平方米。

　　同时，运营企业注重发挥产业投资与园区协同效应，强化“产业+基金”模式，切实做好产业服务和企业培育，为产业创新赋能的同时，实现自身业绩的提升。

　　第三、文化符号。从文化属性上，产业园区是引领区域文化繁荣的引力场，区域文化发展的文化符号。

　　伴随着中国战略性新兴产业技术创新日益加快，产业园区行业也呈现出日新月异的变化和发展。一方面，园区主体走向特色化专业化的道路，物流园、生命科学园区、集成电路园、数据中心等特色鲜明、高度聚焦的园区成为热点，日益受到市场的关注；与此同时，随着 5G、大数据、物联网等技术的发展，越来越多的产业园区实现智慧化升级，以新模式指导园区设计、运营，以新技术服务、深化园区运营内涵。

　　目前物联网技术、BIM技术、5G技术、云计算技术、大数据技术、人工智能技术、区块链等信息技术的发展为园区智慧化发展奠定技术基础。通过智慧赋能，产业园区可依托信息化技术和智慧化的手段及监控平台，实现对园区各领域的监控、管理及精准服务，进而构建出专业化、生态化、系统化的体系，提升园区各领域服务能力，从而提高园区的吸引力和竞争。

　　此外，随着“碳达峰，碳中和”的指引以及园区企业和员工诉求变化，园区绿色化、生态化和循环化趋势不可逆转。近年来，我国出台了一系列政策文件，积极推动园区绿色低碳转型，涌现出一批绿色发展的新理念、新模式，为低碳园区的发展提供了重要参考，目前也已有部分产业园区运营商开始尝试将生态资源转变成园区的生态优势。

　　诸多新趋势层出不穷，共同推动产业园区营造共同发展、合作共赢的产业环境，形成智能化、规模化、集群化的产业发展平台，助力产业蝶变升级。同时，产业园区行业积极协同区域经济发展和智慧化城市建设，为行业的进一步拓宽了发展空间。

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　　2022年12月21-22日，中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行，以"迭代与进化：商业办公新势力"为主题，探索新周期下商业办公产品力重塑的新路径，探寻商业地产价值链重构的新模式，携手商业办公新势力共同推动商业地产行业的迭代与进化。

　　中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由房讯网FUNXUN.COM发起，联合全联房地产商会权威主办，已连续成功举办十八届年会，是中国房地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

　　中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会将一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题，聚焦商业地产行业发展进程，记录并见证中国商业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。