弘阳、荣盛,蓝光、佳兆业重庆成都高溢价拿地!(附深度分析)

弘阳、荣盛,蓝光、佳兆业重庆成都高溢价拿地!(附深度分析)

作者:  来源:中鸿地产网  2020-03-25  

 不同的宏观经济环境,迥异的市场环境,相同的市场梦想,相同的市场厮杀,成渝两地在周一和周三均经历了两场激烈的土地市场拍卖,对比而言,成都市场显得更加高亢。


周二,成都市公共资源交易中心迎来两宗曾经于2019年9月流拍土地的第二次拍卖,尽管下调了起拍价,蓝光宗地原起拍价为9006元,下调后为7130元,最终蓝光以溢价49.5%,同时无偿移交配建23%惨胜;而宗地二为佳兆业获得,本宗地之前的起拍价为8256元,本次起拍价为6530元,最终佳兆业溢价49.3%,移交配建23%获得本地块。


另本场拍卖总共吸引了36家开发企业参与竞拍,不仅有才不久在成都和重庆港拿地的大发(曾创新都地王),也有华宇龙光等在成都已经有项目的企业参与竞争,值得关注的是天府新区进入门槛渐高,2019年本区域出让土地面积仅75万方,计容体量也差不多150万方,土地面积环比下降达到67%;作为本宗地的对标地块,可以参考德商之前成交地块,德商地块基本情况为占地面积78667平,计容体量约为157346平,起拍楼面为6753,成交楼面10130.5平,溢价率50%。目前本区域的几个项目备案均价:第五大道13126元/平米,三利麓山城9657元/平方米。


两宗地具体情况如下:

编号:TF(07/05):2019-14

位置:天府新区成都直管区万安街道大石社区八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

占地面积:33474.6

计容面积:66900

商住比:商业10—12%

容积率:2

成交价格:10658

溢价率:49.5%

其他条件:无偿移交配建比例23%

拿地企业:蓝光


编号:TF(07/05):2019-15

位置:天府新区成都直管区万安街道开元村五组,大石社区七组,高饭店村八组(万安片区,麓山大道南侧,沈阳路北侧)

占地面积:66420

计容面积:91200

其他条件:体育场馆和配套设施依方案定

容积率:1.373

成交价格:9750

溢价率:49.3%

其他条件:无偿移交配建比例23%

拿地企业:佳兆业


3月25日,重庆市公共资源交易中心拍卖的是两宗渝北区组团地块。两宗地块位置均较佳,均紧邻已建好的成熟社区,具有较好的开发条件,而挂牌价格也相对较为实惠,因此也吸引了众多开发企业前来参与竞拍。

 

24日媒体披露的两宗地的报名参拍企业名单如下:

20018号地块:合景、龙湖、金科、佳兆业、融信、荣安、中骏、保利、金地、美的、大唐、大发、花样年、禹州、新城、旭辉、招商、建发、荣盛、中建信和

 

20019号地块:合景、龙湖、金科、佳兆业、弘阳、合能、融信、荣安、中骏、保利、金地、美的、大唐、新城、大发、花样年、禹州、旭辉、招商、建发、海伦堡、荣盛、中建信和。

 

25日实际到现场参拍的企业名单如下:

20018号:龙湖、保利、金科&花样年、建发、融创、荣盛、中建信和、香港信和

 

20019号:龙湖、保利、金科&花样年、大发&佳兆业、大唐、合景泰富、弘阳、建发、融创、荣盛、新城、禹洲、招商、卓越、海伦堡、中建信和、香港信和

 

对比两个名单,有这么几个特点:首先是18号地块参拍企业减少较多;其次是没有冒出未进重庆企业的新名单;第三是这是特别值得关注的一点,就是香港信和再次出现在重庆土拍市场上,这对市场到底意味着一个什么样的信息?是香港置地的成功,还是李嘉诚的失败,如果有更多素材时候,我们争取弄一个专题分析。这个主要涉及到对香港经济的总体分析,总的来说,用潮汐经济来解释香港经济是非常贴切的,从1840年港英当局到现在,香港地产商的成败得失均可以用这个现象进行合理的剖析!

 

​从土拍过程来看:

 

18号地块情况如下:一共有8家企业参与竞拍,其中龙湖和融创没出价;恒大举牌两轮,7轮截止,出价楼面7828元;建发举牌8轮,16轮截止,出价楼面8383;中建信和举牌两轮,18轮截止,出价楼面8507;金科联合体,保利,荣盛三家进行最终竞争,金科举牌4轮,27轮截止,出价楼面9061;保利举牌4轮,29轮截止,出价楼面9185元,荣盛最终获得地块,一共举牌10轮,从举牌次数来看,荣盛也是意愿最为强烈的。荣盛在重庆2016年和2017年分别在巴南和大渡口拿下93亿土地之后一直在土地市场没有动作,本次拿地一是有结构布局的意图,同时也有补储的动机在内。

 

19号地块情况如下:总共17家企业参与竞拍,其中海伦堡,龙湖,新城,卓越,中建信和,禹洲没举牌;尖置(香港信和)举牌轮,3轮截止,出价7670元;大发佳兆业联合体举牌1轮,7轮截止,出价8073元;大唐举牌1轮,14轮截止,出价8477元;建发举牌8轮,19轮截止,出价8814元;合景泰富举牌3轮,20轮截止,出价8881元;融创举牌6轮,21轮截止,出价8948元;金科联合体举牌4轮,29轮截止,出价9486元;保利,弘阳,荣盛进行最后争夺,其中最先退出的是保利,举牌1轮,32轮截止,出价9755元;荣盛举牌3轮,34轮截止,出价9890,最终弘阳经过35轮厮杀,以9957楼面拿下本地块。


本地块出价明显高于18号地块,原因在于18号地块较大,从开发公司计算成本来看,有大概10万方左右的体量要多平均2年的财务成本,如果按照10%的年化成本来计算,这10万方体量财务成本大概增加1800元,这个在开发产品,节奏与周期过程中可以消化一部分,因此较第一宗高出711元应该是一个成本测算的结果,如果叠加资金实力,产品结构,综合分摊来看,两宗地评估价格基本差不多。对于出价的具体情况来看,这块地价值分成了四个估值:与成交接近估值的企业是最后三家;金科联合体的估值较为独特,单独形成一个估值区间;建发,融创,合景形成第三个估值区间;其他大发,尖置,大唐形成一个估值区间。从市场角度来看,金科的估值可以看做是一个轴线,在前三个估值的中间区域。从估值来看,一方面可以看出开发企业对市场预期,另一个角度可以看出拿地的迫切性,第三方面是团队对地块操盘能力的理解,最后综合则可以考虑为财务成本,经营团队的技术等等。

 

从两宗地的价格来看,相对于之前中央公园地块,这两个地块的开发条件和区位条件与最终价格来看,还是有一定的相对优势,这样的价格成交,最终维护了整个组团的成本,组团成本相对稳定,对于开发企业之间恶性价格竞争有抑制作用。


关于最近波动的经济形式,引起了地产企业对市场预期的极大分歧:首先是美联储的放水到底会带来通胀还是会通缩,这个是每个企业需要判断的;其次是土地市场阶段性波动太大,重庆成都都体现出了这个特征,这对市场操作的复杂性提出了非常高的要求;第三是对国内对地产政策的预期,这本身是个悖论,如果你预期地产市场政策将变好,那么市场可能将走向糟糕,如果你预期地产政策将延续,那么市场本身可能会比较乐观;第四是疫情之后的企业和个体损失形成的杠杆打压,会影响到何种程度!这些应该是土拍市场之外应该思考的,尽管土拍本身并不考虑这些。

 

 

另我们关注到一则重庆金科的拿地信息,在今天苏州土地市场上,金科获得一宗地,具体地块情况如下:

位置:相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西

占地面积:52279

计容面积:130697.5

容积率:2.5

成交楼面:11100

溢价率:13.37%

拿地企业:金科

 

具体地块情况如下:

1、

编号:20018

位置:渝北区两路组团F分区F35-1/03地块,F35-2-1/04地块,F35-2-2/04地块

占地面积:81114

计容面积:162228

建筑限高:36米

容积率:2

成交楼面:9246

溢价率:24.95%

拿地企业:荣盛

图例:

 

2、

编号:20019

位置:渝北区两路组团F分区F37-3/04地块

占地面积:39636

计容面积:59454

容积率:1.5

成交楼面:9957

溢价率:32.9%

拿地企业:弘阳

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