市场在焦虑什么？雅居乐7794楼面拿了蔡家有30%商业地（附土拍深度分析）

作者：来源：中鸿地产网 2019-05-31

5月31日，重庆市公共资源交易中心出让到期的5宗商住地块，其中四块位于蔡家组团（三宗为商住混合用地，一宗纯居住用地），水土组团一宗。五宗地块合计占地面积424785.3平，计容面积571796.4平，平均容积率1.346；其中蔡家四宗地块占地面积351099平，计容面积为461266.9平，平均容积率为1.314。

从挂牌楼面与地块体量来看，本次地块较蔡家前几次地块体量较大，可能是因商务关系。本次推出地块商业商务体量相对较大，最大一宗达到30%。如果蔡家人口有效入驻，那么蔡家目前而言，总体商业体量并不太过于过剩，但如果人口入驻不如预期，那么商业操盘难度就凑增。

目前蔡家土地市场热度，堪比悦来，仅次于中央公园组团。遥想2016年，龙湖，万科，金科大肆拿地的，非低密度地块楼面才1500，当年大量上市抵款房售价也仅4000元左右的单价。时间的魔力在蔡家土地价格上得到淋漓尽致的彰显。从土地增值幅度来说，蔡家组团可以当之无愧的称为NO1，其他无论哪个组团与之相比都会逊色不少。

今天是5月土拍最后一天，按照坊间流传的小道，今年上半年要完成70%的供地计划，三季度要完成90%的计划。因有20天的土地公示时间，因此6月还有多少地，大家都屈指可数能计算出来。在一次与重庆前十强的一个投拓总吃饭闲聊时候，其无不感慨的说，今年重庆市场已经有好多名投拓总因为没有完成计划而辞职了。这又印证着土地市场一种怎样的尴尬？

血拼的不仅仅是市场份额，还有每个人，每个团队的饭碗？这不是靠天吃饭，这是拼命的找饭吃！

回到今天土拍情况，今天5宗地企业报名情况如下：

19066号地块报名企业：万科、大悦城控股

19067号地块报名企业：万科、龙湖+平安、华宇、颐天康养

19068号地块报名企业：万科、龙湖+平安、颐天康养

19069号地块报名企业：中南+卓越、中交、万科、保利、龙湖、雅居乐、金科+美的置业、中海

19070号地块报名企业：中南+卓越、万科、保利、龙湖、雅居乐、金科+美的置业、华宇、中海

具体拍卖情况来看：

66号地块，报名企业只有万科和大悦城，昨天水土地块被大悦城摘下了，今天按照猜测或者常理，今天应该万科摘得，今天最终也是万科经过13轮的竞争最后以楼面6514元获得，溢价率为10.1%，昨天大悦城地块楼面6745，溢价率11.63%。

67号地块一共四家报名。现场举牌情况来看，龙湖没有举牌，万科举到12轮，截止楼面7125元；华宇和颐天康养举牌到最后，最终华宇截止楼面7943元；颐天康养举牌27轮，以8001的楼面，溢价率24.8%。

68号地块，报名企业也是上面四家，这块地块成交有些奇葩，居然没有人举，最终颐天康养以6963元的楼面，溢价1%拿下本地块。

69号地块，有8家企业报名，但有三家弃举，分别是万科，雅居乐，金科+美的；保利举牌到第四轮便弃举，截止楼面6713元；中海举牌一轮便弃举，截止楼面7141元；中交举牌6次至38轮，截止楼面8331元；中南在最后一轮放弃，截止楼面8522元，最终龙湖举牌19次，经过43轮的竞争，最终以8570的楼面拿下本地块，溢价率31.9%。今天龙湖表现出强烈的获得本地块的意向，举牌次数占总举牌次数比重达到44%，一方面是最近接连陪跑后，今年要出让的剩余的土地越来越少；其次是竞争对手丝毫没有退却的意愿，土地市场无洼地已经是一种事实，在现实面前，所有预设的理性都显得毫无价值。

70号地块也有8家企业报名，本地块也有三家弃举，分别是万科，保利，华宇。这个地块是今天五宗地块中竞争最激烈的地块，5家参拍的开发企业都进行叫较为激烈的角逐。中海举牌26次至55轮弃举，截止楼面7466元；金科在51轮参与竞拍，举牌4次第56轮弃举，截止楼面7496元；应该说最失望的莫过于中南，总共举牌29次，在最后一轮前弃举，截止楼面7764；最终雅居乐举牌8次，在67轮以溢价率34.5%，楼面7794元最终夺得本地块。这块地举牌情况破值得玩味，中海在弃举前，举牌次数占比为47%，而中南举牌29自占总举牌比例为43%，但却没有拿到土地。这会凸显或者给市场带来一种什么样的情绪！

今天土拍留给市场思考的东西很多：一是水土两宗地，两家企业报名，还是出现了较为激烈的争夺；其次是颐天康养（城投）的地，居然出现了如此激烈的竞争局面，而城投居然花了8001元的楼面自己拿了一块地；第三是龙湖终于拿地，是理性非理性还是什么原因，反正龙湖加入到拿地大部队了；第四是第五宗地有30%的商业，地价竟然也高到这个底部，为何？

具体地块情况如下：

编号：19066

位置：两江新区水土组团G分区G09-6、G09-7、G09-13号宗地

占地面积：73686.3

计容面积：110529.5

规划约束条件：限高36米

容积率：1.5

成交楼面：6514

溢价率：10.1%

拿地企业：万科

图例：

编号：19067