市场风险偏好强！万科楼面9653元拿下悦来地块！

作者：来源：中鸿地产网 2019-05-29

5月29日重庆市公共资源交易中心出让到期四宗地，其西永组团为商业商务用地。两江新区I分区一宗地，悦来一宗地，以及龙洲湾一宗地。西永组团地块暂未获得拿地企业信息。

目前商务市场相对不景气，从市场传来的消息，重庆天地企业园已经有托管方用50元的低价揽客（可以拧包入住办公这种），如果扣除装修，有效租金不足40元，在重庆天地的位置，甲级写字楼，这样的价格凸显着商务市场的悲壮。而目前整个房地产市场依然是高周转思路，资金成本很显然高于写字楼出租获得租金收益，这样的背景下理解商务地块楼面价格就具有相对合理性！

金科摘牌两江新区I分区地块，依据某做投发的同学的意见，本地块目前缺陷有两点：一是道路没通，二是金科有项目在路边上，除非金科拿，其他企业都会有担心。且直言，凡竞争不激烈的地块，都是有缺陷的地块，要看企业能不能找到规避的办法！（某房企投发总点评）

悦来地块，有投发的同学反映到本地块约有150万方土方量要外运，还不加地下土石方，粗略估计，平摊到每个平米的土方费用要投到1500元/平的数字水平。当然地块要看怎么沟通规划，因正负零不参照道路标高（某大型房企投发总点评）

而龙洲湾地块周边的高层，中交、联发剩尾盘，且政府限价。凤凰城自己搞砸了，业主闹事，所以不考虑。碧桂园是洋房，龙湖的面积大且价格高一点。只有洺悦城，面积价格适中，且是央企电建，目前销售还可以的。（典雅梁总点评）！

今天三宗地报名情况如下：

19058号报名企业：金科

19059号报名企业：万科、保利、大悦城（中粮）、荣安、雅居乐

19060号报名企业：合能、雅居乐、碧桂园、联发、保利、荣安

58号地块，因为只有金科一家报名，所以金科摘牌获得。

59号地块，报名的有5家，可能基于昨天荣安的生猛，对这块地最终价格充满悬念和关切。从现场举牌来看，大悦城没有举牌。其他四家竞争并不激烈，总共举牌10次；万科4次，其他三家各2次，截止楼面分别是：荣安截止楼面9311元；雅居乐截止楼面9482元；保利截止楼面9567元，最终万科以9653元获得本地块。

60号地块竞争相对较为激烈。但6家报名企业中，荣安和合能没举牌；碧桂园举牌3次，截止楼面6452元；雅居乐举牌1次，截止楼面6785元；保利举牌6次，截止楼面6868元；联发举牌9次，最终以6910，溢价13.4%拿下本地块。

从最终拍卖结果来看，今天三宗商住地的成交价格均低于昨天市场过渡兴奋后的预期，那么反过来如何看待昨天地块的高价呢？从开发企业反馈来看，今天悦来地块价格相对较低的原因，一方面是土方量，另一方面在于政府限价导致了心理预期阻力（某非常有意向开发企业观点）；且因周边地块，没有太大的预期价差（这与昨天地块，因整个板块没有参照体系，且有大量更加优质地块要出来，在地价上有更高的市场空间，因此参与企业对目前限价的困扰并不太过担心）。但另一个角度，悦来地块与滩子口地块最大的差异在于滩子口很多年已经没有土地供应，市场购买力充裕，而悦来板块市场竞争非常激烈。但悦来地块也有优势，就是这是最近市场出来的，非常少有的可以进行全系列产品配置的地块，这样的地块对于抵抗风险来说，有着非常重要的优势，但地块没有如预期热烈，一方面说明市场还是倾向于高周转，同时市场风险偏好依然较强（悦来地块土方量决定了高周转的相对难度）。至于李家沱地块，前面已经有点评。

具体地块详情如下：

编号：19057

位置：沙坪坝区西永组团X标准分区X21-01-1/04、X21-01-2/04、X21-01-3/04号宗地

用地性质：商业商务用地

占地面积：107592

计容面积：204425

容积率：1.9

挂牌楼面：2045

拿地企业：暂未获悉拿地企业

图例：

编号：19058

位置：两江新区两路组团I分区I5-1/03、I5-2/03、I6-4/04、I7-3/04号宗地