龙湖拿下三宗中央公园地块,会带给市场怎样的产品?(附市场浅析)

龙湖拿下三宗中央公园地块,会带给市场怎样的产品?(附市场浅析)

作者:  来源:中鸿地产网  2019-06-17  

今日重庆市公共资源交易中心出让到期两宗地块,今天一共三宗到期,有一宗没有查询到交易信息。出让的两宗地块中,一块位于中央公园,本地块条件极好,有较长的边线与中央公园接壤,区域内大牌开发企业云集,场地自身具有较好的开发条件。其挂牌楼面也创了重庆市场的新高。


 

本地块最终为龙湖+平安组合体拿下。而此前在上周的土拍市场中,龙湖+平安也拿下本组团的两宗地块,值得一提的是三宗地块为相邻地块。三宗地块总占地面积235260平,合计计容面积331078.3平,平均容积率为1.407。地块总限高为24米,扣除屋顶因素,所有地块最高均只能做7层的产品。


 

相比较而言,今天地块容积率更低,只有1.3,做产品搭配过程中,如果按照建筑覆盖率0.35,那么整体平均楼层3.7层;如果建筑覆盖率做到0.3,那么整体平均楼层为4.3;建筑覆盖率为0.25,整体平均楼层为5.2。如果按照0.25的建筑覆盖率,理论上可以做到40%(25—30%的概率更实在,必须要考虑建筑退让,以及地块形状造成的避让损失)的别墅以及7层洋房。如果将品质适度降低,将覆盖率做到0.3,那么基本上可以做到别墅与洋房55开的产品。


 

如果按照这个来设计,3个地块,龙湖可以做一个地块建筑覆盖率极低的大平层7纯7层产品(建筑覆盖率15%以内);一个地块可以做到60%的别墅,40%的高层(理论值),这个为中间产品;一个可以做品质社区65%的高层,35%的别墅。


 

基于限高的关系,以及三宗地块在一块的关系,尽管产品上,龙湖可以做适度的结构调整。但户型空间上却缺乏弹性空间,但这三宗地,本身设计成小户型的概率也偏低,但问题是,如果需求大幅度萎缩,那么改善型需求萎缩会更快,窄总价区间,对龙湖的去化将是一个巨大的考验。


 

而在产品方面,龙湖的舜山府,九里晴川与尘林间分别将别墅与大平层演绎到了一个高度,接下来中央公园地块还要考虑到如何与这两个项目的避让关系,否则造成产品重叠后,必然导致客户的重叠,那么市场空间是否支持就是一个必须要考虑的问题了!


 

具体地块情况如下:

编号:19082

位置:渝北区两路组团S分区S20-1、S20-3、S20-4号宗地

占地面积:91311

计容面积:118704.3

建筑限高:24米

容积率:1.3

成交楼面:10783

溢价率:12.8%

拿地企业:龙湖+平安
 

图例:

 


 


 

编号:19084

位置:两江新区水土组团B分区B73-1、B73-2、B74-1号宗地

占地面积:68554.4

计容面积:95264.3

容积率:1.39

成交楼面:6508

溢价率:12.2%

拿地企业:万科


 


 

附:龙湖另两宗地块资料

编号:19077

位置:渝北区两路组团S分区S17-1、S17-3、S18-1号宗地

占地面积:82635

计容面积:121845

容积率:1.475

成交楼面:10916

溢价率:14.96%


 

位置:渝北区两路组团S分区S17-5、S17-6、S18-3号宗地

占地面积:61314

计容面积:90529

容积率:1.477

成交楼面:10991

溢价率:18.82%

拿地企业:平安+龙湖


 

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