市场在焦虑什么?雅居乐7794楼面拿了蔡家有30%商业地(附土拍深度分析)

市场在焦虑什么?雅居乐7794楼面拿了蔡家有30%商业地(附土拍深度分析)

作者:  来源:中鸿地产网  2019-05-31  

5月31日,重庆市公共资源交易中心出让到期的5宗商住地块,其中四块位于蔡家组团(三宗为商住混合用地,一宗纯居住用地),水土组团一宗。五宗地块合计占地面积424785.3平,计容面积571796.4平,平均容积率1.346;其中蔡家四宗地块占地面积351099平,计容面积为461266.9平,平均容积率为1.314。


从挂牌楼面与地块体量来看,本次地块较蔡家前几次地块体量较大,可能是因商务关系。本次推出地块商业商务体量相对较大,最大一宗达到30%。如果蔡家人口有效入驻,那么蔡家目前而言,总体商业体量并不太过于过剩,但如果人口入驻不如预期,那么商业操盘难度就凑增。


 

目前蔡家土地市场热度,堪比悦来,仅次于中央公园组团。遥想2016年,龙湖,万科,金科大肆拿地的,非低密度地块楼面才1500,当年大量上市抵款房售价也仅4000元左右的单价。时间的魔力在蔡家土地价格上得到淋漓尽致的彰显。从土地增值幅度来说,蔡家组团可以当之无愧的称为NO1,其他无论哪个组团与之相比都会逊色不少。


 

今天是5月土拍最后一天,按照坊间流传的小道,今年上半年要完成70%的供地计划,三季度要完成90%的计划。因有20天的土地公示时间,因此6月还有多少地,大家都屈指可数能计算出来。在一次与重庆前十强的一个投拓总吃饭闲聊时候,其无不感慨的说,今年重庆市场已经有好多名投拓总因为没有完成计划而辞职了。这又印证着土地市场一种怎样的尴尬?


 

血拼的不仅仅是市场份额,还有每个人,每个团队的饭碗?这不是靠天吃饭,这是拼命的找饭吃!


 

回到今天土拍情况,今天5宗地企业报名情况如下:

19066号地块报名企业:万科、大悦城控股


 

19067号地块报名企业:万科、龙湖+平安、华宇、颐天康养


 

19068号地块报名企业:万科、龙湖+平安、颐天康养


 

19069号地块报名企业:中南+卓越、中交、万科、保利、龙湖、雅居乐、金科+美的置业、中海


 

19070号地块报名企业:中南+卓越、万科、保利、龙湖、雅居乐、金科+美的置业、华宇、中海


 

具体拍卖情况来看:


 

66号地块,报名企业只有万科和大悦城,昨天水土地块被大悦城摘下了,今天按照猜测或者常理,今天应该万科摘得,今天最终也是万科经过13轮的竞争最后以楼面6514元获得,溢价率为10.1%,昨天大悦城地块楼面6745,溢价率11.63%。


 

67号地块一共四家报名。现场举牌情况来看,龙湖没有举牌,万科举到12轮,截止楼面7125元;华宇和颐天康养举牌到最后,最终华宇截止楼面7943元;颐天康养举牌27轮,以8001的楼面,溢价率24.8%。


 

68号地块,报名企业也是上面四家,这块地块成交有些奇葩,居然没有人举,最终颐天康养以6963元的楼面,溢价1%拿下本地块。


 

69号地块,有8家企业报名,但有三家弃举,分别是万科,雅居乐,金科+美的;保利举牌到第四轮便弃举,截止楼面6713元;中海举牌一轮便弃举,截止楼面7141元;中交举牌6次至38轮,截止楼面8331元;中南在最后一轮放弃,截止楼面8522元,最终龙湖举牌19次,经过43轮的竞争,最终以8570的楼面拿下本地块,溢价率31.9%。今天龙湖表现出强烈的获得本地块的意向,举牌次数占总举牌次数比重达到44%,一方面是最近接连陪跑后,今年要出让的剩余的土地越来越少;其次是竞争对手丝毫没有退却的意愿,土地市场无洼地已经是一种事实,在现实面前,所有预设的理性都显得毫无价值。


 

70号地块也有8家企业报名,本地块也有三家弃举,分别是万科,保利,华宇。这个地块是今天五宗地块中竞争最激烈的地块,5家参拍的开发企业都进行叫较为激烈的角逐。中海举牌26次至55轮弃举,截止楼面7466元;金科在51轮参与竞拍,举牌4次第56轮弃举,截止楼面7496元;应该说最失望的莫过于中南,总共举牌29次,在最后一轮前弃举,截止楼面7764;最终雅居乐举牌8次,在67轮以溢价率34.5%,楼面7794元最终夺得本地块。这块地举牌情况破值得玩味,中海在弃举前,举牌次数占比为47%,而中南举牌29自占总举牌比例为43%,但却没有拿到土地。这会凸显或者给市场带来一种什么样的情绪!


 

今天土拍留给市场思考的东西很多:一是水土两宗地,两家企业报名,还是出现了较为激烈的争夺;其次是颐天康养(城投)的地,居然出现了如此激烈的竞争局面,而城投居然花了8001元的楼面自己拿了一块地;第三是龙湖终于拿地,是理性非理性还是什么原因,反正龙湖加入到拿地大部队了;第四是第五宗地有30%的商业,地价竟然也高到这个底部,为何?


 

具体地块情况如下:

编号:19066

位置:两江新区水土组团G分区G09-6、G09-7、G09-13号宗地

占地面积:73686.3

计容面积:110529.5

规划约束条件:限高36米

容积率:1.5

成交楼面:6514

溢价率:10.1%

拿地企业:万科


 

图例:

 


 

编号:19067

位置:北碚区蔡家组团R标准分区R20-1/04、R20-3/04、R21-2/06、R22-1/06号宗地

占地面积:74371

计容面积:85611.3

商业体量:19274(商住比29:71)

规划约束条件:限高24米

容积率:1.152

成交楼面:8001

溢价率:24.8%

拿地企业:颐天康养


 

 

(本图来自克而瑞公众号)


 

编号:19068

位置:北碚区蔡家组团R标准分区R22-2/06、R23-2/04、 R23-3/04 号宗地

占地面积:94655

计容面积:102546.4

商业体量:15741(商住比18:82)

规划约束条件:限高24米

容积率:1.084

成交楼面:6963

溢价率:1%

拿地企业:颐天康养


 

 

(本图来自克而瑞公众号)

编号:19069

位置:北碚区蔡家组团M分区M40-01/05、M40-03/06号宗地

占地面积:70014

计容面积:105021

规划约束条件:限高30米

容积率:1.5

成交楼面:8570

溢价率:31.9%

拿地企业:龙湖


 

 

(本图来自克而瑞公众号)

编号:19070

位置:北碚区蔡家组团M标准分区M28/07、M29/06、M30-1/07、M39/06号宗地

占地面积:112059

计容面积:168088.5

商业体量:38415(商住比3:7)

规划约束条件:

容积率:1.5

成交楼面:7794

溢价率:34.5%

拿地企业:雅居乐

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