中国楼市退潮了吗?谁在裸泳、谁还在买房

中国楼市退潮了吗?谁在裸泳、谁还在买房

作者:  来源:中国新闻周刊  2020-10-09  

 原标题:中国楼市退潮了吗?谁在裸泳?谁还在买房?

  房价不可能一直涨

  开发商更要做好内功、全面提升

  近年来,中国楼市见顶了、退潮了的声音此起彼伏,尤其是在疫情一度重创楼市的背景下,这种声音被进一步放大。但最新的数据显示,我国商品房不仅没有崩盘,销售额还创出新高。

  中国楼市,究竟是退潮还是涨潮?我国房价,到底是高是低?对于广大的主体开发商而言,在目前的环境下,他们的命运如何?有没有裸泳者?他们又该如何从自身出发,保证整体楼市的平稳健康发展?

  新高

  9月16日,随着国家统计局的最新数据出炉,地产圈人士纷纷发文表示意想不到。

  数据显示,1—8月份,我国销售面积98486万平方米,同比下降3.3%。但与此同时,我国商品房销售额96943亿元,增长1.6%;其中,住宅销售额86769亿元,同比增长4.1%。

  仅仅从前8个月来看,我国商品房及住宅的销售额已超去年同期,已创出历史新高。

  横向对比来看,在今年1—8月份,全国固定资产投资(不含农户)同比下降0.3%;社会消费品零售总额238029亿元,同比下降8.6。对比这些金额较大的经济板块来看,房地产业可谓是一枝独秀,表现十分抢眼。

  而且,我国房地产销售额的回正,是建立年初楼市成交深跌的基础之上,中国楼市经历了一波出人意料的巨大反弹。今年1—2月,我国商品房销售面积同比下降39.9%,销售额同比下降35.9%,仅仅6个月后,从前8月的数据看,我国商品房销售面积降幅就缩小了36.6个百分点,而销售额则出现了37.5个百分点的变动。

  据此,多位业内人士预测,今年我国房地产业销售仍然有望创造新的历史。而在今年初,多家行业机构一度预测我国房地产销售额将下降5%—10%。

  此前,楼市见顶的声音不断出现,但在疫情冲击之下,楼市成交反而创出新高。

  正所谓水涨船高。在整体市场见好的局势下,龙头房企们的业绩更快得到修复、增长。中指研究院监测显示,前8月销售额在500亿—1000亿元的房企共有26家,销售额均值为655.2亿元,同比增长5.5%,超过全国平均涨幅;销售额在200亿—500亿元的房企共有34家,销售额均值为319亿元,同比增长6.4%,也高于全国平均水平。

  泰禾无疑是今年备受关注的房企,今年以来,其债务风波一度扑朔迷离。但随着整体市场形势的好转,泰禾的命运也出现了一定的转机。

  首先,据公布,泰禾与万科签订股权转让框架协议,泰禾将转让19.9%股份予万科,转让价格为每股4.9元,对应总对价约为24.27亿元。当然,协议的最终履行有待于达成一些前置条件,但无疑,这一消息也有助于改善泰禾的环境。

  其次,进入金九银十以来,泰禾的部分项目交易较活跃。以其位于北京丰台的泰禾金府大院为例,该项目在9月第二周销售了22套,总销售面积6165平方米,总销售额为3.91亿元,占当周北京全部商品房成交额的1/15,成为北京单周成交金额冠军。

  “市场的各层面都在发生变化,这表明,楼市的整体环境依然有积极因素”,易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊,从根本上看,这一切还是因为中国楼市仍有驱动力。

  不变

  楼市的反弹究竟是怎样发生的?

  当然,尽管楼市出现了一定的回潮,但目前来看,楼市并非全面复苏。从市场上看,有一些企业随着资金链的断裂,已经回天乏力,最终是人去楼空。如此前在北京海南等地重金布局商旅地产的一家房地产公司,由于资不抵债,其负责人已经跑到国外避债,旗下多个项目烂尾。

  与此相比,从泰禾的遭遇来看,楼市的基本逻辑似乎还在。

  日前,在万科2020年中期业绩发布会上,万科总裁、首席执行官祝九胜在回应为何战略入股泰禾时表示,“在出现债务到期的情况下,泰禾确实也找了万科在内的不同的人一起探讨怎么来做,当然万科也是带条件的去介入这个事情,泰禾的底子还是不错的,还是要一起想办法的。”

  业内人士介绍,万科所说的“泰禾的底子”,其实是指泰禾的土地储备。大华会计师事务所合伙人肖立杰告诉中国新闻周刊,根据会计准则相关规定,存货以历史成本和可变现净值中的低值计量,从房企而言,在目前的市场条件下,大都是按历史成本计量。

  根据我国城市地价动态监测数据显示,近年来我国地价是不断攀升的。尤其是在2019年以前,我国住宅地价基本上保持一定幅度的上涨。从泰禾的土地储备时间来看,其拿地也基本发生在2019年以前。

  这意味着,从实际价值而言,泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值。2019年,泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元,结转面积94.50万平方米,结转价格为23000元/平方米。

  缪萌表示,土地溢价、楼市反弹的背后根本上还是城镇化的红利,随着城镇化的推进,房地产市场依然有前行的动力,尤其是一些人口涌入较多的城市。一方面,随着城市的发展尤其是城市基础设施的完善,土地价值必然会增值;另一方面,随着人口城镇化的推进,土地城镇化的价值又得以释放。

  针对这一脉络,房企们也在立足于其产品特性、传统优势等,进行优化布局,以确保供需两端的匹配度。以泰禾为例,在区域布局上,其坚持深耕核心一线城市、全面布局二线城市,选择性进入核心城市及城市群,其实际的土地储备基本分布于长三角、珠三角、京津冀,意在获得更大的发展动能。

  上述业内人士指出,从土地端的溢价到需求端的匹配,最终实现土地城镇化与人口城镇化的良性循环,房企才能迎来真正的成长,整体楼市才能确保健康平稳发展。

  升级

  纵然基本逻辑尚未改变,但市场和政策形势已经发生了巨大的变化,整体市场风险在不断增大,房企生存的空间在逐步受到限制。

  缪萌进一步表示,在目前的政策市场环境下,楼市需求发生了变化,一是首套刚需群体依然庞大,另外,部分刚性改善需求也在择机入市,目前在出手购房的主要是这部分群体。

  从市场来看,部分知名房企通过大幅降价策略,今年以来持续取得较好的销售;与此同时,主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品项目也斩获颇丰。

  “在当前的市场背景下,对于地产商而言,单纯追求数量的时代已经过去,现在需要高质量发展”,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,高质量产品是企业的生命,唯有质量过得硬,符合市场需求的产品,才能在市场上有一席之地,实现项目价值的提升。

  泰禾显然深谙此道。通过持续多年深耕“新中式院子”的精品战略,可以说,泰禾院子已成为行业的领军品牌。

  日前,在万科的业绩发布会上,万科总裁、首席执行官祝九胜也强调,泰禾的产品力是打动万科入股的另一因素。

  但这只是重要立足点,对于房企而言,还要在更大的层面不断转型升级。

  近年来,我国人口城镇化出现了一定的减缓。国家统计局数据显示,从2017年到2019年,常住人口城镇化率分别增长了1.17、1.06、1.04个百分点,而同期户籍人口城镇化率分别增长了1.15、1.02、1.01。一方面,这两个数字均呈现出下降的趋势;另一方面,常住人口城镇化快于户籍人口城镇化。

  浙江大学土地管理系主任吴宇哲教授告诉中国新闻周刊,在我国城镇化进程中,由于房价不断高涨,住房、社会保障等成本过高,导致很多人进了城却难以安家、难以落户。

  在这一局面下,“房住不炒”已成为我国楼市调控政策的主基调。对于房企而言,来自政策面的压力也是不断增大。

  8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,首次对房地产企业提出了“三条红线”,即负债过高的房企融资将受到限制。

  赵秀池认为,三道红线限制融资目的在于限制房地产开发的过度融资,降低金融杠杆的作用,以防止房地产过度投资。严格的资金管控下,企业投资成本上升,市场竞争将加剧。

  此外,8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会,强调要提高政治站位,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。要坚持问题导向,精准施策,从源头上解决问题;住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房;要整顿规范市场秩序。

  赵秀池表示,从政策面及市场面来看,对于任何房企而言,要想真正立足,必须实现全面升级发展,全面建立综合优势,包括打造更加稳健的资金链,任何重要环节的缺失都可能是致命的。

  按照此前的框架协议,万科团队目前应该在对泰禾进行尽调。从长远来看,即使在资本重建、强强联合之后,泰禾还需要进一步扬长避短,不断乘风破浪。

  这一市场上极具标志性事件的最终走向,显然还要拭目以待。

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