龙湖拿下三宗中央公园地块，会带给市场怎样的产品？（附市场浅析）

作者：来源：中鸿地产网 2019-06-17

今日重庆市公共资源交易中心出让到期两宗地块，今天一共三宗到期，有一宗没有查询到交易信息。出让的两宗地块中，一块位于中央公园，本地块条件极好，有较长的边线与中央公园接壤，区域内大牌开发企业云集，场地自身具有较好的开发条件。其挂牌楼面也创了重庆市场的新高。

本地块最终为龙湖+平安组合体拿下。而此前在上周的土拍市场中，龙湖+平安也拿下本组团的两宗地块，值得一提的是三宗地块为相邻地块。三宗地块总占地面积235260平，合计计容面积331078.3平，平均容积率为1.407。地块总限高为24米，扣除屋顶因素，所有地块最高均只能做7层的产品。

相比较而言，今天地块容积率更低，只有1.3，做产品搭配过程中，如果按照建筑覆盖率0.35，那么整体平均楼层3.7层；如果建筑覆盖率做到0.3，那么整体平均楼层为4.3；建筑覆盖率为0.25，整体平均楼层为5.2。如果按照0.25的建筑覆盖率，理论上可以做到40%（25—30%的概率更实在，必须要考虑建筑退让，以及地块形状造成的避让损失）的别墅以及7层洋房。如果将品质适度降低，将覆盖率做到0.3，那么基本上可以做到别墅与洋房55开的产品。

如果按照这个来设计，3个地块，龙湖可以做一个地块建筑覆盖率极低的大平层7纯7层产品（建筑覆盖率15%以内）；一个地块可以做到60%的别墅，40%的高层（理论值），这个为中间产品；一个可以做品质社区65%的高层，35%的别墅。

基于限高的关系，以及三宗地块在一块的关系，尽管产品上，龙湖可以做适度的结构调整。但户型空间上却缺乏弹性空间，但这三宗地，本身设计成小户型的概率也偏低，但问题是，如果需求大幅度萎缩，那么改善型需求萎缩会更快，窄总价区间，对龙湖的去化将是一个巨大的考验。

而在产品方面，龙湖的舜山府，九里晴川与尘林间分别将别墅与大平层演绎到了一个高度，接下来中央公园地块还要考虑到如何与这两个项目的避让关系，否则造成产品重叠后，必然导致客户的重叠，那么市场空间是否支持就是一个必须要考虑的问题了！

具体地块情况如下：

编号：19082

位置：渝北区两路组团S分区S20-1、S20-3、S20-4号宗地

占地面积：91311

计容面积：118704.3

建筑限高：24米

容积率：1.3

成交楼面：10783

溢价率：12.8%