余思毅

　　来源： 时代财经

在柏文喜看来，北京这一做法需要经过试点，并打通现行行业规定与法律的堵点和盲点之后，才可言是否具有复制意义。

　　60岁及以上老人或可贷款买房。

　　8月4日，北京市住建委发布消息称，中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等3宗全龄友好社区试点地块的住房时，将给予贷款方面的优惠政策。

　　据目前公开消息，部分上述地块拍卖楼面价在29210~33600元/平方米，部分销售指导价59700~73000元/平方米。

　　考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

　　优惠政策包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

　　对于北京推广全龄居住社区的举措，8月5日，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经指出，把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区，确实有对中心城区抽疏的功能，对于不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性与推广度。

　　此政策对于老年人购房方面的痛点问题，包括首付的能力较弱、贷款资格审查的门槛等方面施行宽松的政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经表示，允许子女帮忙一起贷款的做法，使得老年人购房方面的压力会更小，是一种非常好的金融创新做法。

　　但柏文喜提醒，此前有地方提出合力贷、接力贷，这类业务的风险大，也被舆论诟病是否合规。“老年人的负债能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母亲的‘接力贷’在民法和经济法层面上还有需要商榷之处，政策的合法性还有待论证。”柏文喜分析道。

　　在柏文喜看来，北京这一做法需要经过试点，并打通现行行业规定与法律的堵点和盲点之后，才可言是否具有复制意义。

　　养老与抽疏一举两得

　　时代财经查询发现，今年4月，北京在第二批集中供地中首次提出建设“全龄友好社区”的要求，选取了昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，竞得人须建设以适老性为主的全龄友好社区。

　　北京市住建委称，试点项目将在配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面进行适老性建设，也兼顾其他年龄段市民居住需求，打造适合全龄居住的社区和住宅产品。

　　8月5日，中国文旅创新创业智库丛书总编、文旅专家张德欣对时代财经介绍，随着智慧养老观念的普及，对老年人的居住生活条件提出了更高的要求，比如专门为老年人设计老年用房，在一些无障碍、便捷、友好化方面很提高设计等。

　　今年3月份，北京市老龄办常务副主任王小娥在公开场合表示，截止到去年底，北京市60岁及以上的常住老年人口已经达到了441.6万人，占比达到了20.2%，预计到2035年，北京市老年人口接近700万人，占比超过30%。

　　为积极应对此问题，近年来北京市作出了系统安排并采取了一系列举措。北京市还编制了《“十四五”时期老龄事业发展规划》，提出了开展示范性老年友好型社区创建工作，实施现有居住社区建设补短板行动，鼓励开发建设老年宜居住宅、专业化养老社区。目前，昌平、顺义的试点就是一项实践。

　　同时，时代财经还注意到，试点所在地昌平、顺义处于北京非中心城区、人口密度较低。柏文喜称，把老城区的户口迁移到这些北京较为外围的地区，也有对中心城区抽疏的功能。

　　2014年2月26日，国家提出京津冀协同发展。这一政策提出的背景，是北京人口规模增长过快，疏解北京“非首都功能”。据悉，非中心城区主要指的是，门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区和延庆区这10个区。

　　时代财经结合第七次人口普查数据计算发现，北京在一线城市当中是面积最大，达16410.5平方公里，人口密度最低，每平方公里1334人。而深圳的人均密度达8791人每平方公里，可见北京非中心城区的空间有很大利用空间。

　　父母子女共同还款的合规性待考

　　北京这一具有养老功能的楼盘，究竟价位如何？

　　据悉，顺义区福环地块建筑面积18.73万平方米，在第二批集中供地中被中海地产以54.7亿元价格获取，楼面价29210元/平方米，销售指导价为59700元/平方米。

　　北京懋源宏展房地产开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体以19.55亿元竞得顺义区薛大人庄村两宗地块（包括SY00-0025-6001地块为R2二类居住用地、SY00-0025-6003地块为A334托幼用地），住宅楼面价约33600元/平方米，溢价率15%，销售指导价73000元/平方米。

　　试点为老人买房提供了便利，除了执行北京既有的购房政策即首付比例35%的规定以外，还可以享受优惠的贷款利率，降低了老年人后续贷款方面的门槛。即便是有房产的、认定为第二套购房的老年人，也可以享受首付60%的优惠。据悉，北京此前此类首付比例为80%。

　　值得一提的是，老年人购房也可以享受“一人购房全家帮”，即子女可以作为共同借款人申请贷款。严跃进指出，北京此次政策，对于老年人的购房采取了定向放松、针对具体项目试点的特点。此类政策说明北京针对特定群体和特点房产落实了宽松的政策，有较强的信号意义。

　　“此类做法和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市都有一些局部的、定向的政策微调。”严跃进补充道。

　　柏文喜认为，从目前政策面的解释来看，出发点是为了改善老年人的居住条件，而不是为了促进楼市回暖和刺激楼市，运用子女共同贷款的方式确实从市场端而言有利于扩大购买力基础，而且对于未来全龄友好住宅带来示范效应。

　　“不过按照目前的信贷政策，老年人的负债能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母亲实现还贷，或是共同还贷，在民法和经济法层面上还有需要商榷之处，政策的合法性还有待论证。”柏文喜指出。

　　据悉，此前曾引发舆论关注的接力贷指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

　　柏文喜称，按照民法通则和一般的经济法原则，只有贷款主体才会对归还贷款负有责任，‘父债子还’从来在司法实践和法理层面上都是不成立的，如果这个政策的合法性不预先解决好，未来可能会出现大量的老年人遗留贷款的还款纠纷问题。