文/乐居财经研究院 杨倩 张竣博

  新冠肺炎疫情之下，返乡置业潮泡汤，线下售楼处关闭，在建项目复工时间延后，高周转的房地产行业正被强制“降速”，小房企的破产正在“加速”。

  日均破产1.6家 三四线开发商最先倒下

  2019年，共330家房企宣布破产，平均每天0.9家。2020年，短短44天，人民法院公告网公示了63家房企的破产文书，日均破产1.6家，房企破产速度近乎翻倍。

  从地域来看，浙江、广东两省合计破产数量19家；湖北有3家，河南、湖南、重庆等湖北周边区域累计破产20家。

  融资难、回款慢、负债高，资金压力之下小房企最先“缴械”。据统计，破产企业多为三、四线城市开发商，因资金链断裂，无法按时清偿到期债务导致破产，资不抵债。破产公告显示，济南华诚丽都房地产开发有限公司曾向100位债权人申报过193笔债款；桐庐伟邦房地产开发有限公司债权金额约1.6亿元，可供清偿的财产价值仅6000万元。

  现金流承压 品牌房企多策并举 

  “无理由退换”期限延长至半年

  覆巢之下安有完卵，品牌房企现金流也面临考验。据克而瑞发布的2020年1月房企销售榜，TOP100房企操盘口径销售金额为5097.05亿元，同比下降近12%；百强操盘金额的入榜门槛仅9亿元，同比下降19.1%。

  重压之下，房企开启“自救”模式，网上售楼、无理由退房、全员营销三策并举。据克而瑞数据，截至2月13日，全口径TOP200房企中有143家重启或新推出了线上售楼处，占比超七成；TOP50房企均设有线上售楼处；TOP100房企中有92家发起线上售楼，占比超九成。

  为加大线上推盘和锁客力度，恒大、绿地、新力、美的置业、禹洲地产、花样年等房企纷纷打出“15天无理由退房”、“30天无理由退换”、“7天内免费转房号”等组合拳。随着更多房企的加入，“无理由退换”的期限逐渐拉长。融创重庆承诺在2月9日-2月29日期间，认购指定房源并缴纳定金，将享受至少60天的无理由退房政策；阳光城更是推出了指定房源半年期无理由退房方案，这是目前为止“无理由退换”的最长期限。

  全国各省市房地产政策放松政策

  随着疫情对房地产行业的影响加大，全国各地多个省市纷纷出台相应的政策来减少企业的生存压力。在2月10日，安徽省房地产商会提出了《关于疫情过后对房地产企业扶持政策的建议》，该《建议》包括了金融政策、财税政策、工程建设、房地产销售政策等10个方面。其中，就房地产销售政策而言，商会希望政府可以阶段性放宽预售政策、适当放宽限购政策、降低 首付比例、降低二手房交易税费和适当放宽价格备案限制。安徽房地产商会占全省房地产行业80%的市场占有率，在疫情的影响下，房地产行业迫切的需要政策上的支持来度过难关。如果安徽省的房地产政策能够在很大程度上放行，对于房地产行业来说无疑是雪中送炭；《建议》中的销售政策如果能落地实施，房地产企业的销售额有很大机会得以提高，从一定程度上缓解了资金困难的局面。2月11日，杭州市规划和自然资源局发布了《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》，《通知》中提到的调整合同履约要求和减免土地相关费用可以减小企业部分的资金压力。

  随后，2月12日，无锡、上海、西安、浙江、南昌等省市均颁布相关政策来支持房地产企业。无锡市的房企预售政策得以放宽，其预售部分完成25%以上的投资即可，以及其开竣工时间也得到相应的顺延。2月13日，南京和天津的规划和自然资源局分别发布了《关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知》和《天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则》，南京市的《通知》和天津的《细则》中均提到企业可顺延开竣工时间和延期缴纳土地出让金，该政策使企业避免了违约风险。2月15日，福州市政府发布了《关于有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展的措施》，《措施》中提到调整商品房预售条件和推行网上公开销售，房地产企业的销售因此可以得到改善。

  结合目前的全国各地的房地产政策和房地产商会的政策扶持建议来看，现下各地区出台的支持政策还在初步阶段。各省市的政策多数集中在帮助房地产企业应对近在眼前的压力，而对企业在疫情过后将面临困境的支持还没有过多涉及。本次疫情对房地产行业的影响巨大，销售活动受限使得房地产企业面临巨大的回款压力，高额的借贷利息成本更是雪上加霜。房地产企业希望有更多的利好政策来刺激市场消费的热情，从而提高销量；同时，也希望有优惠的金融和财税政策来减少企业的运营成本。如果将来能有更多针对房地产企业的宽松政策出台，相信房地产企业能很快的从疫情带来的困境中走出来。