三四线城市房价 南北谁先跌

三四线城市房价 南北谁先跌

作者:  来源:界面  2019-07-03  

2019年7月2日,江苏省淮安市大运河畔一处住宅房地产建筑楼群。图片来源:视觉中国

  文 | 中国金融四十人论坛 元昭

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  自2017年起,三四线城市房价不断上涨,但近期公布的一些数据暴露出了三四线城市房地产市场的疲软。在人口流出趋势显现的背景下,三四线城市房市会走向何方?哪类城市房价可能会下跌?

  三、四线房地产颓势初现端倪

  自从2017年,国家采取了十分严厉的房价调控措施,抑制房价大幅上涨,此后两年,一线城市的房价在一定程度上的抑制,但三、四线城市房价却一路攀升。

  从70城房价指数来看,2016年开始,一线城市指数开始下降,而二、三线城市初期虽然也有所下降,但从2018年开始,又开始回升。

  个别城市房价在2018年一年上涨幅度甚至达到30%以上,例如贵阳2018年6月的数据显示,当月贵阳二手房均价为9499元/m²,同比上涨45.94%。

  一方面,由于一、二线城市严厉调控所带来的挤出效应,另一方面由于三、四线城市的利好刺激政策的吸附效应,共同推动了三、四线城市房价的上涨。

  然而,近期公布的一些数据暴露出了三四线城市的房地产市场的疲软。

  从房开商拿地情况来看,2019年伊始,房地产企业更多地在一、二线城市拿地,而在三、四线城市的拿地热情下降。

  从上市公司经营数据来看,碧桂园5月销售数据与去年同期相比,权益销售金额和面积同比分别下降4.88%和4.14%,而碧桂园一直深耕三、四线城市,销售数据一定程度反应三、四线房市的繁荣情况。

  从个别城市情况来看,黑龙江鹤岗一套房部分房价已经降至1万余元一套。

  从这些数据来看,未来三、四线房价似乎存在下降的空间?但要了解具体哪些城市房价企稳甚至下降的可能性更大,首先需要明白过去几年中,影响三、四线城市房价的因素是什么。

  三、四线城市房价上涨逻辑为何?

  事实上,导致三、四线城市在过去几年中房价大幅上涨的原因主要有两个,一是在城镇化进程中人口大量流入城市,二是近年来棚改货币化安置的兴起。

  第一,持续的人口流入。人口流入是导致城市房价上涨的一个重要因素。在过去20年,中国进入了一个前所未有的城镇化高峰时期。

  随着城镇化进程的深入,农村人口大量流入城市,而人口的增长,推动了对住房的刚性需求的增加,从而也导致了房价的上涨。农村人口流入城镇,而小城镇人口流向大城市,这是过去20年最为普遍的现象。

  根据国家统计局的数据显示,2000年至2018年,北京、上海新房房价上涨了%,而由于新房限价等原因,新房并不能真正体现房地产价格,现实的房价上涨幅度更大。

  而随着大量的人口流入,改变了人们对未来房价的预期也改变了,从而导致部分人以投资为目的购买房地产,进一步推高了住房的价格。

  第二,棚改货币化。除人口因素外,棚改货币化安置也是推动三、四线房价快速上涨的重要因素。

  棚改货币化安置怎么理解?在房屋拆迁的大潮中,产生了大量的拆迁户,政府需要对这些拆迁户进行补偿安置,过去的补偿模式是拆房还房,但从2015年起,一些城市为了解决商品房库存大的问题,采取了棚改货币化安置,也就是拆一套房子,政府直接经济补贴给拆迁户,让拆迁户自己去买房。

  在原来拆房还房的模式下,拆迁户往往会选择先租住房屋,等到新房修好后再搬回去,不会产生太多新的住房购买需求,但在棚改货币化的新政策下,拆迁户需要购买新房,大量的住房需求推高了房地产加个的上涨。

  同时,伴随着一、二线城市政策趋紧,投资者涌入三、四线城市。因此,在过去几年中,三四线城市房价飞涨。

  南北三、四线城市楼市走向略有差异

  一方面,三、四线城市将长期处于人口净流出的状态,而随着前两年三、四线城市住房短期需求的严重透支,未来三、四线房地产市场缺乏持续向上的动力。

  另一方面,棚改货币化安置政策逐渐淡出,市场预期逐渐转变,这些都将阻断三、四线城市在未来继续疯涨的趋势。

  但由于南北方城市人口流动情况存在差异,南北方三、四线城市房市衰落的速度应该也有所不同。

  本文研究了中国大陆除北京、上海外的29个省市常住人口数据。整体而言,南方城市常住人口增长较快,而北方城市常住人口增长较慢,甚至有些北方省份已经开始出现负增长。

  通过对各省市在过去五年中常住人口平均增长速度进行排名,我们可以发现:

  在增速排名1-10的省份中,有7个是南方省份;在排名11-20中,有5个是南方省份;而排名21-29中,则只有2个南方省份。南方省份常住人口增长较北方省份快是不争的事实。

  在地域差异基础上,本文通过数据验证了行政区域等级对常住人口变化情况的影响。

  本文从人口增长排名1-10、11-20、21-29三个序列的省份中挑选出4个样本,分别是广东(第3)、陕西(第14)、河北(第17)以及辽宁(第27),并对这4个省份的省会城市及地级市的常住人口增长情况进行观察。

  数据显示,辽宁在过去五年平均常住人口增速为负,也即是说过去五年辽宁省常住人口处于净流出状态,但观察辽宁省不同的市,作为省会的沈阳常住人口增速大于0,而其他地级市的常住人口增速几乎全小于0。

  而广东,在29个省市中,近五年的常住人口增长速度为第3名,但分不同市来看,人口也主要流向了广州、深圳和珠海。

  此外,河北、陕西等省的常住人口增幅最快的也基本是省会城市。


因此,长期来看,未来三、四线城市的房地产市场将随着人口向一、二线城市流动而逐渐走弱,但是从地域来看,短期内,由于北方省份的三、四线城市常住人口流出情况更为严重,房地产市场将较南方城市更快进入下行区间,而鹤岗便是很好的例证。

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