19年5省破百亿，金科20年冲刺2200亿

容磁财经

1、靓丽的年报

3月23日，金科正式发布了2019年年报。这是一份让关注金科和金科的投资者们倍感喜悦和兴奋的年报：首先从销售额来看，金科全年实现1860亿，同比增长57%；其次从营收来看，全年实现营收678亿，同比增长64%（销售额和营收来看，金科已经实质跃居重庆53家上市公司中的第一名，成为重庆名符其实的龙头企业）；第三从利润额来看，全年实现利润56.76亿，同比增长56.76%；公司预收款金额1147亿，同比增长50%，提前锁定了2020年公司的业绩增长；当然更令人振奋的是金科将2020年的年度销售目标锁定在2200亿，如果顺利完成这个目标，意味着金科的行业地位和行业竞争力有望再上一个台阶！

2、金科持续的高增长之谜底

金科缘何在本轮行情中，大大行业平均增长水平，实现了超高增长呢？本文将重点从这个角度来进行剖析：

1、信用评级持续AAA，授信额度稳步上行

房地产行业是一个资金密集型行业，在技术成熟的背景下，资金实力与信用扩张将成为房地产企业成长的决定性因素。良好的信用评级可以保证企业能够拿到更多更低成本的资金，而强大的信用额度，可以保证企业的快速扩张。2017年—2019年金科的信用评级均是AAA级，而银行同期授信则从2017年的1492亿上升到2019年的2022亿，增幅达35.5%。但获得良好的信用评级和授信扩张是要建立在企业良好的经营基础之上的。

我们来看一看金科的企业经营数据：现金流是企业的房地产企业的最重要指标之一，金科2017—2019年净现金流持续分别为—84.86亿，13.29亿，22.39亿，现金流连续两年转正，这是一个企业良性运行的核心指标之一；2017—2019年年末净现金额分别为187亿，299亿，360亿，2019年年末净现金较2017年增长92.5%。另外两个指标也非常的优异，一是当年回款指标，2017—2019年分别为550亿，1051亿，1610亿；良好的经营必然带来总资产的扩张，2017—2019年金科总资产分别为1574亿，2307亿与3216亿，19年较17年增长104%。

良好的经营业绩与效益在资本市场上得到了高度认可，金科股票入选了沪深300指数，MSCI指数，富时罗素新兴市场指数，标普新兴市场全球基准指数。随着中国金融市场的开放进一步提高，一个公司股票能否入选更多指数，就意味着其能得到境外资金被动投资者的必选，而主动性投资者在价值投资与风险的权衡下，往往也更倾向于各类指数股，而他们往往均是长期投资者，这对稳定公司股价，提升公司品牌影响力，增加市场各方认可具有极大的作用，形成资本市场更加良好的形象和声誉，而这种声誉反过来又会促使企业得到更好的评级与更大的授信金额，企业也将因此获得更低的资金成本与更大的资金体量。

2、市场结构改善，边际营收贡献度提升

从生产能力和销售能力本身来说，金科的实力一直持续排在行业前十之列。这点表现在金科的销售面积在行业中的排名情况中，是金科2017—2019年全国销售面积排名分别为9、8、8名。而同期金科的销售金额排名则在27、22、17名，销售金额与销售面积的不匹配性，凸显的是金科之前的市场结构不均衡带来的销售面积大，但销售金额不高的问题。

很快金科便意识到这个问题，在公司公布的年报土储分布中，重庆占比下降到29%，而华东片区上升到22%，西南非重庆区域18%，华中16%，华南7%，华北5%。在土储结构上，相对市场均价较低，而公司占比太高的重庆地区面积进一步下降，而单价较高，市场占比过低的华东片区则大幅度上升，同时华南片区也开始布局。从整个结构来看，相对均价较低的西南片区（含重庆）在整个公司土储结构中占比47%，跌破50%比例，而价格较高的华东与华南占比上升到29%；价格居中间的华中与华北片区占比为24%。市场结构的改善，保证了公司销售均价的提升，2017—2019年公司整体均价分别为7805元，8852元，9764元（依据公司公布的销售额和销售面积拆分得到），19年均价较17年上升25.1%，这体现在总销售额2019年较2017年上升幅度为182.6%，而销售面积上升幅度为126%。市场结构的改善得到的效益显而易见，按照销售额的全国总排名，金科也从2017年的27位上升到19年的17位。

3、全国性公司练成，百亿区域增至5个

衡量一个地产公司是一家全国性公司还是一家区域公司，一个很重要的指标就是市场分布的结构情况：首先是市场分布的广度，其次是重点市场的经营能力以及龙头市场的话语权。在2019年年报中，金科除了大重庆市场以549亿销售额获得龙头地位外，金科江苏市场也达到了208亿，成为江苏市场中不可忽视的一只重要力量，另四川达到147亿，浙江113亿，河南111亿。另还有两个准百亿级的市场，广西91亿，安徽80亿。这些市场无论从绝对的销售额，还是相对的市场占比来说，金科都已经拥有自己的话语权，而这保证了金科接下来的持续深耕和在本区域继续做大做强。

与区域扩张对应的是金科的战略管理体系与人才的匹配。战略方面，金科坚持以“四位一体”协同发展战略为导向，以“创新、效益、质量、精细、科技、共享”六大新发展理念为思想引领，坚持建设十大核心能力作为总体发展方略，来保证金科的持续高效的发展。

人才建设方面：金科一方面推出了卓越共赢员工持股计划，不断创新完善激励体；另一方面派送42名中高层管理者前往美国沃顿商学院、中欧商学院、长江商学院、北京大学、清华大学等国内外知名学府深造，持续为“四位一体”协同发展战略储备核心人才；二是创新设计人才海选与环流机制，切实支持业务发展，精选53名优秀员工环流到新区域；三是推进区域领导班子建设，完成区域公司管理团队盘点和评估，及时补充和完善核心岗位；四是持续优化人才结构，地产板块硕士（含）学历以上人才占比14.15%，较去年提高3.6个百分点。

附1：金科炼成记简要历史回顾

我们用简短的篇幅来回顾金科练成的历史：

1、1998年金科地产初创，2000年1月金科花园开盘并迅速售罄，销售额突破1个亿。

2、2000年—2006年，金科产品专家练成

2003年金科天籁城诞生，这是金科首个洋房项目，并成就了金科“洋房之父”的美誉。

2003年金科中华坊，开创了原创中国洋房之先河，并迅速成为业内的标杆性项目。

3、2007年—2016年布局全国

2007年金科金科进入江苏无锡，湖南长沙，四川成都，2008年进军北京，开启全国化之路。随后金科开始了全国扩张，在短短的两三年时间先后进入全国数十个重点城市，从地方房企迅速成长为全国性房企。

4、2016-2018：品牌升级，跨越式发展三年跻身千亿阵营

2017年 6月14日，金科正式发布《发展战略规划纲要》，提出“跨越式大发展”的目标：在2017至2020年期间，金科力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争在2020年冲击2000亿元。并于2018年实现销售额1188亿，顺利进入千亿品牌企业。

5、千亿新起点：“四位一体”产业升级构建美好生活生态圈

2018年底开始，金科的企业战略进行了新的升级，从原有的“新地产+新服务”的双核驱动战略，进一步升级到“四位一体”相关多元化协同发展战略，在做好民生地产开发和生活服务主业的同时，金科也加大对科技产业投资运营和文化旅游康养的布局，以地产主业延伸出四大产业板块的“美好生活生态圈”。

附录2：金科的社会公民担当

1、主动参与“万企帮万村”行动，累计投入超2.5亿元扎实推进精准扶贫，为扶贫攻坚贡献力量。

2、先后荣膺 “重庆慈善突出贡献奖”，“2019年度扶贫贡献企业”等荣誉称号。

3、2019年公司经营带动税收贡献约110亿元，属国家级守合同重信用企业。

4、抗击疫情，金科勇于担当

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金科身为重庆最大的民营企业，疫情发生后，第一时间在全国各个城市成立防疫指挥小组，全面投入疫情防控工作，积极努力响应国家整体需求和要求。一方面，金科捐赠1150万现金及物资帮助抗击新冠疫情；同时组建13名优秀员工组成志愿者服务队奔赴武汉，为火神山医院提供后勤服务；金科还在全国为奋战在一线的医护人员业主，提供其后方家庭的一对一服务，免除他们的后顾之忧。

另一方面，金科也严格遵照国家及地方政府有关部门要求，在保障员工安全的前提下，有序开展复工复产工作。目前，公司各项生产经营工作处于有序推进过程中，各系统、各条线也在疫情期间制定专项工作开展方案和措施，积极寻求创新突破。