爱琴海旗舰店“关店”与困境

  乐居财经 杨静姝 发自北京

  爱琴国王因为忒休斯的疏忽,悲痛欲绝,投海自尽,于是有了爱琴海,人们将这片海域和浪漫画上等号,却不知从故事的最开始,它就被染上了忧郁的葡萄酒色......

  “爱琴海全国首店要关门了?”

  最近,一则关于北京太阳宫爱琴海购物公园与商户解约的消息迅速发酵,这家正值“花样年华”的购物中心,在开业第六年,突然迎来了和赛特、长安、蓝岛千篇一律的闭店剧情。

  十月的北京,秋风弹奏着最后的萧瑟夜曲,这个以“爱琴海”为名的购物中心,为何以用一种不太体面的方式宣告作别?乐居财经本期探访闭店旋涡中的北京太阳宫爱琴海购物公园,个中缘由,令人唏嘘不已。

 产权转移让闭店剧情提前上演

  与意料之中的百盛关店不同,太阳宫爱琴海购物公园升起的黑帆似乎有些突然。

  2013年开业之时,红星商业雄心勃勃,彼时红星美凯龙房地产有限公司总裁、红星地产总裁谌俊宇更是在开业之时便做出规划:要在2020年前全国60个城市开出100家购物中心。

  资料显示,从2012年至今,爱琴海已进入60多个大中城市。就在前四个月,爱琴海购物公园还与北京世界之花假日广场签约,将目光投入北京南区商业发展。然而,爱琴海太阳宫购物公园作为红星美凯龙的第一个购物中心项目却折戟在2019年,标杆之作的关店,对正在加速轻资产输出的爱琴海商业来说不是个好兆头。

  10月18日,星凯爱琴海第三方公关孙昀确认:星凯爱琴海确实已向各商户发出告知函,宣布将于12月31日终止履行租赁合同。“对于正在走轻资产输出的爱琴海商业,标杆之作的运营有着非常重要的意义,不到万不得已,是不会选择关闭的。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

  关于闭店的原因,有知情人士透漏:商场物业发生了产权转移,以后可能会改成写字楼。“其实,产权转移或许只是让爱琴海太阳宫购物公园的闭店提前了,如果抛开产权的外力作用,其自身的运营能力也存在一些问题。”一位业内专家分析道。

  交通尴尬商圈集中度不高

  为了避免拥堵当天选择了地铁出行,而从地铁芍药居站到太阳宫爱琴海,需要步行约20分钟,如果不是有思想准备穿了运动鞋,这个距离着实有些尴尬。

  处于三环边上太阳宫商圈的爱琴海购物中心,区位看似便利却暗藏多处硬伤。太阳宫区域四周盘踞着机场高速路、东三环、京承高速路和东四环四条城市主干道,相邻的地铁线路有10号线、13号线、5号线,然而均没有直通爱琴海购物公园,需要穿过几大住宅区域才能达到。资料显示,太阳宫区域在当初规划时,是按照居住区规划,缺乏商圈概念,在大批住宅建成后,太阳宫商圈才逐步形成。交通规划更多考虑住宅需求,对于商场运营增加了难度。

  起步晚的太阳宫商圈中商业项目各自为营,彼此之间的距离都不近。“互不竞争”的状态下,看似相安无事,实在集中度较差,难形成统一的商圈。对比西单几大购物中心的集中度,太阳宫商圈的凤凰汇购物中心、凯德MALL•太阳宫、爱琴海购物公园就很分散,如此客流量没有支撑,各自分流,吸附作用会降低不少。

  太阳宫商圈内项目较分散,在外还面临着几大既成商圈的夹击,培育难度着实不小。业内人士分析称,东有燕莎、国贸,西有亚奥,在这三大商圈的夹击中,太阳宫商圈走出来其实很难。如果没有鲜明的特色,很难吸引远处的客流,辐射半径仅限于周边3公里的住宅区域。

  进入购物中心,太阳宫爱琴海“静态”的美仍然不差分毫地展现给来宾,罗马式圆厅,地中海喷泉,土耳其雕塑,无处不在近乎偏执地告诉每一位来访者,这里的欧陆风情是难以复制的。而与其不相符的,是寥寥无几的客流,和许多品牌打出的降价促销招牌,当然这种降价促销并没带着任何喜气洋洋的感觉,相反每一块“xx% off”招牌之后,似乎都有几张愁容紧锁的面孔,表情犹如陷落前,雅典城民面对斯巴达长矛兵时的无可奈何。

  餐饮过半低租业态占比高

  太阳宫商圈的位置尴尬,增加了爱琴海购物公园的运营难度。从最初项目定位及业态选择上,爱琴海就想做出自己的特色,主攻做餐饮和儿童,也正是这种特色成为了拖垮爱琴海购物公园的主要因素,餐饮业态、体验型业态商户的承租能力低这是业界共识。

  购物中心地上共六层,没有太多的高档化妆品、珠宝首饰、高端服装品牌店。一层很多空场地都在打折促销;二层是常规的零售业态,有耳熟能详的品牌,但并不齐全,也有不少不为人知的品牌,吸引力有限。也许是出于租金压力的原因,美甲、足疗等店面也占据着二层较好的位置。三层是大面积的儿童主题区域,不知是否是因为非节假日,人流量较为稀少,而且三层就是导向型的亲子区域,很难将人流继续向上导流;四到六层,就是太阳宫爱琴海曾经最引以为傲的特色餐饮区,中低品牌都有,看起来令人眼花缭乱。

  在很多公开的宣传资料中都可以看到,爱琴海曾试图打破传统购物中心百货、娱乐、餐饮5:3:2的黄金比例,重点锁定体验式餐饮和休闲娱乐,大幅上调了体验式业态的比例,然而阿瓦隆只存在于理想之中,爱琴海虽然凭借2万平方米的巨型餐饮配套概念,如红星所愿,成为了还没有网红这个概念时代的网红,早早实现了差异化,一度惊世骇俗,也成为很多青年情侣的“圣地”,但浪漫的变现能力是十分有限的。

  据业内人士分析,5:3:2之所以叫“黄金比例”,是有一定道理的,零售业态仍然是购物中心的造血机器,而诸如餐饮、亲子等体验性业态普遍较为脆弱,没有强大的承租能力,爱琴海的创意很超前,可在太阳宫这样一个难称成熟且被燕莎、亚奥“合力围剿”的商圈试行,是需要付出代价的。租金整体水平难提升,经营现金流从何而来,这是爱琴海购物公园关店的主要问题所在。

  一圈下来,除了建筑外观和大量的餐饮店铺之外,对于整个购物中心没有留下别的深刻印象,布局的差异化并不明显,零售业态的品牌吸引力有限,甚至相比周边的购物中心显得较为平庸,爱琴海似乎把所有的创意都陷入到打破常规业态比例上的怪圈中。

  太阳宫爱琴海曾将自己称之为最适合“约会”的购物中心,可也许布局者没有意识到一个朴素的“哲理”:相亲中的女孩饭量小的可怕,热恋中的男生钱包大的惊人。

 造血缓慢输血无力

  13万平米的大体量与低租型业态的过多填充,使得爱琴海购物公园的资金承压加大,即使有着万达基因的操盘手,依然难创持续生机。

  “从爱琴海商业走的路,可以看出它想复制另一个万达,比如从万达挖来当时任万达常务副总经理张华容做红星商业的执行总裁、副董事长就能看出决心。”一位不愿透露姓名的业内人士解释道,爱琴海购物公园是“公主身丫鬟命”,大体量和专业的运营团队,却身在区域性商业里,消费客流有限,久而久之经营现金很难支撑下去,关店就说明了这个问题。

  中国购物中心产业资讯主任郭增利也曾分析称:“红星商业涉足的第一个项目体量大,而且选址在商业不成熟的太阳宫商圈,这是一个不利因素,让爱琴海购物中心可能会遭遇较长的培育期。”无奈,培育见开花尚未结果,就已关店,这对品牌形象和团队信心形成不小的打击,也对正在加速走轻资产输出的爱琴海商业造成冲击。

  公开资料显示,在2013年太阳宫爱琴海购物公园开业之后,有了商业标杆之作的红星商业,在2016年大力发展轻资产业务,爱琴海商业也借此在业界打出名声。爱琴海商业商业集团CEO兼总裁张华容在2018年接受媒体采访时就表示:“在已拓展的70余个项目中,轻资产项目比例约为50%,随着轻资产模式的逐步成熟,未来这一数据还会发生变化。”

  作为爱琴海乃至红星美凯龙商业版图的“排头兵”,太阳宫爱琴海就像是速度飞快,但拥有着阿喀琉斯之踵的战士,弱点被反复打磨难以应对。早在2017年8月,太阳宫爱琴海购物中心三层天花板突然出现脱落,成为那一年该购物中心唯一的热点新闻。

  100%承租率的表面繁荣背后,是造血缓慢的事实,而急于输血的爱琴海,也面临着巨大的压力。

  据上交所2019年5月15日披露信息显示,“招商固收-爱琴海商管(一期)资产支持专项计划资产支持证券”被上交所终止审核。该资产支持证券发行方为上海爱琴海商业集团,拟发行金额为25.44亿元,主承销商为招商证券。

  爱琴海商业艰难前行,母公司的债务压力也不轻。资料显示,红星美凯龙控股在上交所发布的债券半年报显示,截至2019年6月底,公司负债金额共1662.87亿元,与2018年底的1479.73亿元相比增长183.14亿元。

  前述业内人士分析,爱琴海商业或者说红星美凯龙需要一个成功的商业样本来复制,而选择关掉首个涉足的商业项目,应该是项目运营效果实在不堪接受或者集团无法忍受。