原标题：投资方深度参与 布局商办行业全成长周期

　　资本长期稳定的注入，也是生命科学企业创新研发的重要引擎。过去两年，资本方参与生命科学产业的方式大多以收购二手物业、改造后重新入市为主，强劲的租赁需求令投资者闻风而动。从已披露的大宗成交来看，机会型及改造增值型的二手改造项目受到买家的青睐，带环评项目的翻新改建机会最受投资者的关注。

　　仲量联行华东区研究部董事丁婷表示："机会型和增值型投资普遍建立在二手项目改造的基础上，像上海近期入市的前社·张江创新园、悦颂生命科学园、阳光张江NEO这些项目，都是大摩、ESR等知名地产基金操盘的改建项目。然而可改建的二手项目愈发稀缺，往往改造难度大、投入多，性价比不高。近年来，部分改造项目体量可能仅有1万平方米，但即便如此，资本雄厚、经验丰富的大型基金公司仍竞相追捧。

　　据了解，一线城市的生命科学物业的改造成本可以高达8000元/平方米，而普通办公物业的翻新改造一般在每平方米3000元左右。政策壁垒也挡住了不少投资者，二手项目改造的相关政策审批要求很高，限制也较为严格。

　　因此，越来越多的资本方把目光投向与产业园区更深层次的合作上，例如不久前康桥资本在北京大兴和昌平一举拿下了两个项目；由于该机构此前投了很多生命科学的企业，产业资源丰富是其重要的加分项，能否带来更多企业或项目落户园区、协助园区平台做大做强，是园区管委会非常看重的能力。

　　更有步伐较快的园区内已出现专业医疗基金，他们与园区方深度合作，为园区内的医药企业提供股权融资。例如苏州工业园区的"产业一号"基金，就是资本方、园区管理方与知名药企共同创立的首个生命科学产业基金，定位于创新药及大健康产业股权投资，挖掘产业内潜力项目，携手助力园区生物医药产业的发展。

　　除此之外，资本方也在积极尝试打通资金退出机制。以华安张江光大REIT为代表的首批产业园REITs项目上市即是开端，最近杭州的和达药谷也完成申报，将孵化器项目与和达药谷一期作为底层资产，成为国内首支生物医药+孵化器公募REITs。在产业地产的基金平台框架下，以生命科学产业园区为底层资产，将来C-REITs或将成为资本有效的退出途径。

　　仲量联行华东区研究部董事丁婷进一步表示："近两年来资本对生命科学物业市场的关注度一直处在高位，但是资本热度是有周期性的，今年开始略有回落；不过强劲的租赁需求和诱人的政策红利，令资本对生命科学领域依然保持高度兴趣。而深度参与行业发展、布局产业园区及潜力企业的全成长周期，是更多成熟资本考虑的方式。