原标题：当REITs与商办握手后，具备优秀资管能力的运营商将迎来价值释放

　　近日，在“首届长三角REITS论坛暨中国REITS论坛2022年会”论坛上，中国证监会副主席李超表示，进一步扩大不动产投资信托基金（REITs）试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

　　此外，李超说，将进一步推进REITs各项基础制度改革创新，尽快推动首批扩募项目落地，促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次的REITs市场。

　　来自证监会的信息显示，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

　　当REITs拥抱商业不动产，多方利好显现

　　未来随着REITs在商业不动产领域的推行，利好主要体现在以下三点：

　　一，大量亟待盘活的商办存量市场被解锁，打通商业不动产的投、融、管、退，也让商办领域的运营管理成为重中之重。对于商办运营商来说，是迎来了一个难得的发展机遇。

　　二，给商业不动产的资本循环提供了一个值得想象的资本平台，给未来提供了一个良好的资本市场，既能够促进商业活动的繁荣发达，也能促进国内目前的创新和消费。

　　三，城市更新投资之所以现在不是很顺畅的原因当然有很多，最核心的原因其实还是长期资本现在进入比较困难，困难最主要的原因就是退出的通道还不是很顺畅。REITs一旦对商业地产放开的话，对城市更新持有类项目将形成非常大的提振。

　　REITs带来的影响是多方面的，通过REITs产品，房地产商可以以更少的自有资金参与投资，从而实现轻资产的转型战略，也是资管方管理运营输出和复制商业模式的有效手段。另外，REITs具有较高的安全性和收益性，资产方可以利用REITs提升直接融资比重，防范风险。

　　运营管理是实现商业地产价值的过程

　　对于包括优客工场在内的大型商办运营服务机构来说，其实原来的价值是被低估的，那么当REITs与商办握手以后，商办运营公司和城市更新运营商的价值，将会得到大幅度的释放。

　　在过去三年里，国内大小商场、写字楼纷纷降租，商业地产在艰难中逆风前行。疫情让人们认识到商业地产水平的参差不齐，运营管理能力的重要性开始显现。

　　投资是发现价值的过程，运营管理是实现价值过程，退出就是价值兑现过程。其中，运营质量影响商业地产资产增值。随着近几十年的发展，商业地产从物业服务重心转化为以运营管理为中心阶段，且已经开始向资产管理方向迈进。

　　大资管时代商业地产呈现有两大特点：一是更加注视商业地产的运营管理，从运营角度发现挖掘项目的收入和盈利能力，从而改善财务指标和提升资产价值；二是运用金融工具和金融手段提升商业地产的资产流动性，进而提升资产的可进入性与退出的便利性，改善和提升商业地产的金融价值。

　　首先，联合办公连锁店是优客工场运营的物理基础，为了实现高效高质运营，我们搭建了数字化服务平台，藉由平台体系的力量，为优客工场提供了增长的驱动力，聚合资源平台拥有强大的议价能力，以数字化为楼宇提供增值服务。

　　当优客工场获得增长的推动力后，成为商办楼宇的导流入口，轻资产项目迅速扩张，连锁规模持续扩大。这种闭环式的扩张发展模式，实现了优客工场连锁店的巨量网状布局。通过这个闭环可以看到一个非常好的前景。在这个闭环之上，基于对于资产管理和运营的价值的不断提升，我们可以更好地对接更多资产和资本产品，比如公募REITs等。

　　优秀资管运营能力助推REITs业务

　　经过地产业的高歌猛进，中国城市发展正在经历由开发时代进入城市更新的时代。

　　作为城市更新运营商，优客工场始终将新消费孵化，新场景融合，与物理空间的更新紧密结合，通过新消费业态的挖掘、培育与孵化，定制满足新青年消费群体多元需求的消费场景，从经营内容出发，进行城市与建筑空间的更新，从消费内容定制出发，由人的消费向空间的场景体验迁移，开展更新改造提升，开创可持续经营， 切实改变消费生活品质的城市更新模式。

　　这其中成功的案例就包括对北京老旧建筑的变身与改造——优客工场联手贵友大厦，盘活优势资源，为北京核心区里旧的商业业态进行消费升级和体验式改造。除了商办项目，在产业园区的拓展和运营，也一直是优客工场发力的重点。在2021年的第六届中国不动产资产管理峰会上，成都天府创智湾·优客工场获评“年度园区资管典范项目”，正是对优客工场在产业园区领域资管能力的认可。

　　优客工场以“智能＋产业化”双轮驱动服务产业园区，覆盖产业规划、产业定位、产业内容、产业孵化、招商运营的全产业链服务，并对园区企业提供完整的“工商财税法”等平台及内容服务，以全周期全链条服务企业成长。

　　随着我国商业地产逐步迈入存量时代，如何有效盘活存量资产成为关注的重点。CBRE战略顾问部认为，底层资产管理能力是一个好的REITs所需要重要因素。

　　站在新起点上，优客工场将更深度参与城市存量资产的运营管理与盘活升级，为城市存量空间提供精准服务和资源赋能。在市场环境和优客工场资管能力的共同作用下，REITs业务顺理成章成为优客工场未来重点布局的战略发展方向，致力于打造“投，融，管，退”一体化资管全产业链。充分利用资管能力的优势，延伸房地产金融业务，在轻资产低成本规模化扩张的同时，以优客工场强有力的运营能力作为保障，以向外输出管理模式为依托，帮助降低业主的系统性金融风险，实现多方价值最大化。