近日，新浪财经收到有关荣盛发展“廊坊荣盛建材城”项目的爆料。爆料人称，荣盛发展在该项目的促销过程中涉认购协议与合同总房款不一致、售后返租、首付分期等问题。对此，新浪财经向荣盛发展发去了采访函，荣盛发展称，“4万抵6万”活动为参团费用，不应计入总房款；首付分期说法不实。

　　值得注意的是，荣盛发展今年以来已经有多个项目被曝存在违规行为，业内人士指出，这些乱象背后也折射出荣盛发展想要快速回笼资金的意图。

　　与业主各执一词

　　“有房本，40年大产权，包租返租”，廊坊荣盛建材城项目的一位业主张三（化名）说这是该项目曾经的宣传语。

　　张三向新浪财经提交的委托经营合同书显示，房屋委托期限第一年至第三年，甲方（张三）无偿委托乙方经营管理；第四年开始，乙方按总房款的6%向甲方支付租金回报，第五年，上述比例变为7%，并且如果五年期限到了之后，第6-10年甲方继续委托经营，乙方确保甲方最低年收益的7%，超出7%按实际收取租金的90%归甲方所有。

　　张三向新浪财经表示，“这个条款看着挺诱惑的，其实根本不是那么回事，返租基数实际上根本不是房子的总房款。”

　　张三透露，当时在2015年他购房的时候，销售人员表示还有“4万抵6万”的优惠活动，之后在他交了订金后便签订了认购书。该认购书显示有“按期签约可享受4万优惠6万的活动”字样。“但事实是不仅合同中没有这笔钱的记录，这笔钱也并未计入到合同中的总房款中，后来才知道这笔钱是团购费”，张三表示。

　　根据张三提供的购房合同，上面显示的总房价确与认购书上不一致，购房合同上的总金额比认购书上少了10余万元。张三解释称，差额就是上边所说的“4万抵6万”中交的6万，以及前三年的返租。这样也就解释了委托经营合同中，前三年是无偿委托的条款，也就是说，本来该返的租金直接与房价进行了抵消。

　　随后新浪财经就合同总房款的认定采访了荣盛发展，其表示，“4万元为当时的参团费用，享受团购服务或者居间服务，非本公司收取，因此不应计入总房款。购房合同中体现的房款金额即为业主购房成交金额，无法将团购活动中的优惠部分计入购房合同中。”

　　在张三提供的4万缴费票据上，确有“团购费”字样，可令人疑惑的是，票据显示，收取团购费的签字人员与签订认购协议书以及收取首付款的荣盛方人员系同一人。

　　易居研究院严跃进则表示：“类似协议的内容，是没有法律约定效力的，属于营销层面的，所以最终是要以合同为准。”

　　首付有没有分期？

　　此外，这笔购房交易中的首付款缴纳也并不“寻常”，通常情况下，在买家一次性结清首付款后即可向银行提交贷款申请。据张三所述，他是四年内分四次交完首付款，而荣盛方却在张三第一次缴纳部分首付款的时候，便开具了缴纳全部首付款的发票。后三次缴款票据，显示收款方为廊坊荣盛物业服务有限公司，还款内容栏分别是“还款、还款和还首付款”。

　　严跃进称，买家没付清却出具全部结清票据的情况，是商家自己先垫资，目的是为了完成贷款的业务。

　　一位业内人士向新浪财经表示，荣盛发展这种首付款支付方式其实属于变相首付贷。

2017年，住房和城乡建设部、人民银行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，强调严禁房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资等。

　　该人士指出，这些售房乱象也反映出荣盛发展背后的资金问题，需要快速回笼资金。

　　然而荣盛发展方面向新浪财经否认了上述情况，称并不属实，并表示，“我司财务已收齐50%首付款，并与客户签订购房合同及开具相应收据。”

　　值得注意的是，今年12月份，廊坊荣盛花语城以及唐山荣盛未来城、廊坊荣盛四季花语和阳光馨苑商铺被曝违反限购政策或虚假宣传。其中，荣盛唐山未来城项目也存在售后返租情况，据报道，唐山市丰南区住建局房管所表示这是违规的，并已介入处理。

　　（文/青柠）