谢敏敏
11月13日，起源于浙江温州的房企中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁”）正式向港交所递交了上市申请。
根据招股书，中梁创始人杨剑及其妻子徐晓群为公司控股股东。
招股书披露，截至2018年8月30日，中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目，土地储备总额为3500万平方米，其中浙江、江苏和安徽三地的土地储备最高，合计占比43.6%。
根据招股书，公司收益由截至2017年 6月 30日止六个月的29.46亿元增加 230.4%至截至2018年6月30日止六个月的97.31亿元，以194.3%的年复合增长率由2015年的16.19亿元增至2017年的140.26亿元。
中梁的绝大部分收益来自于销售物业收益。根据招股书，截至2018年6月30日，中梁的物业销售收益为96.2亿元。
中梁并未在招股书中披露合约销售额，仅引用了相关研究机构出具的行业排名。根据克而瑞数据，中梁今年1-10月实现流量销售金额1002亿元人民币，在全国房企中位列第24名。若以此数据为准，在递交申请之前，中梁是千亿房企中唯一一家尚未上市的企业。
翻开中梁的成长史，2016年是个巨大的分水岭。
温州籍的杨剑2002年将业务拓展至江苏，此后中梁的业务主要聚焦于浙江和江苏，2016年，中梁将总部搬迁至上海，随后开启了全国化扩张战略，辐射至安徽、福建、江西等地，今年触角更是延伸至内蒙古、辽宁等地，直至覆盖全国110个城市。
按照相关机构的排名数据，中梁是过去几年行业内增速最快的房企之一。2015年其销售额为168亿元，2016年-2017年则分别快速增长至336.8亿元和758亿元。
中梁是碧桂园模式的坚实拥趸，在高周转和三四线策略方面尤为靠近，其规模的高速增长也得益于过去几年三四线楼市行情的爆发。
对于三四线战略，杨剑曾做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”
中梁同样曾力求将碧桂园的高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。
中梁方面在近日表示，中梁正加速布局二三线，自2018年3月以来，已在长沙、郑州、武汉等省会城市建立直属区域公司，以便拓展项目。
翻看中梁的招股书，目前中梁的绝大多数项目储备依然集中在三四线城市，包括一些县级区域。擅长三四线打法的中梁在布局二三线之后是否能取得快速突破，还有待时间和业绩检验。
从财务数据上看，中梁符合典型的高杠杆特征。
中梁2017年录得4.99亿元的净溢利，但2015年和2016年分别录得1.8亿元及2.69亿元的净亏损。
在规模快速增长之时，中梁的杠杆也在不断加大。过去三年，中梁流动负债总额分别为103.87亿元、351.35亿元和796.81亿元，截至2018年6月30日的数据显示，这一数字快速增加至1184.2亿元，非流动负债总额122.4亿元，流动比率1.1倍。截至今年9月30日，中梁流动负债总额又大幅增长至1377.55亿元。
2015年和2016年，中梁的净负债率达到惊人的数字，分别是1335%和1790.2%，2017年这一数字降至339.5%，今年上半年竟然再次降至44.6%。
中梁方面在招股书中解释称，过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。而对于短期内净负债率下降如此之快的原因，中梁给出的解释是总权益扩大了。
招股书还披露，截至今年6月30日，中梁旗下由信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构提供的信托融资安排中有64项尚未偿还，总金额约为78亿元，占同日总借款额的36%。
此外，过去三年以及今年上半年，中梁未偿还借款总额分别为51.26亿元、202.3亿元、244.76亿元以及216.7亿元。由于较为依赖信托融资，中梁的融资成本虽然呈下降趋势但整体水平依然相对较高，过去三年以及今年上半年，中梁借款总额的平均实际利率分别为13.4%、12.4％、9.9%及9.0%。
保持高杠杆之际，中梁的扩张速度也丝毫没有慢下来的迹象。2018年下半年以来，诸多大型房企都表示会收缩投资策略，但中梁的拿地规模依然在大幅增加。
此前两年中梁以黑马之姿杀入舆论视野，一个突出的表现即是大量拿地。2016年这家公司平均五天拿一块地，2017年平均三天拿一块地，每周预计有四五十块地上报集团。
招股书披露，过去三年中梁的拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。但是截至2018年8月31日，仅8个月时间，中梁已经获取了183幅地块，这意味着，中梁的拿地速度很可能早就超过了去年的“平均三天拿一块地”。
