万科陷全国“维权门” 高速扩张背后：安全隐患不容忽视

　　《财经》新媒体 宋金煜/文

　　近日，中山万科“昇海豪庭”在被相关部门勒令停工后，被曝夜间偷偷施工，并且存在抓人、威胁等行为。针对上述问题，11月26日晚中山万科官方微信发布事件进展说明称，网传“威胁、恐吓客户”说法不实，万科已与客户展开了沟通。但是记者发现，回应中未对夜间施工一事做出进一步说明，第三方报告仍未对外发布。

　　对此，《财经》新媒体记者第一时间与中山万科方面取得联系。其表示，目前正在政府指导下，全力配合第三方检测，每日最新进展均在中山万科公众号上进行公布。根据检测结果，将承担合同约定的责任和义务，绝不推卸。

　　事实上，自今年11月份以来，中山万科“昇海豪庭”项目发生坍塌事故、武汉万科高尔夫城市花园小区阳台也发生坍塌、三亚万科森林度假公园叠拼别墅出现大面积房屋漏水等涉及万科项目施工、交付等各类问题被媒体集中曝光。

　　与此同时，本月郑州、昆明、杭州、大连等地出现大批万科业主拉横幅维权事件，据《财经》新媒体记者与多位业主求证，矛盾点集中在房屋安全质量、装修标准以及广告宣传与实际交付不符等问题。不过，当地万科项目方一直未与消费者达成和解，全国万科业主维权仍在持续。

　　此前，记者在采访相关律师时了解到，业主有效的维权方式为通过购房合同内容中有关退房、补偿条款进行维权，或向相关监管部门举报。拉横幅的方式偏向暴力维权，存在安全隐患。

　　多位业主告诉记者，目前已经聘请律师，主要诉求分为退房和解决房屋具体问题两大类。但是上诉仍面临多重阻力，如合同签署时并未留意具体细节，与开发商对峙存在实际难度。

　　而有关今年多家房企遭遇业主维权事件，此前有观点评论称为投机客的闹剧。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，安全质量问题确实存在，且不是单纯个案，很多大型房企在追赶业绩时都会面临此类问题。出现质量安全的问题主要由于市场降温背景下企业追赶工期，适度降低成本以及质量把控不严，这也体现出房企的焦虑状态。尤其在市场降温时问题暴露，也是整个行业脆弱性的表现。虽与调控以及金融政策有关，但最终需要企业自身加强反思。

　　值得关注的是，除了业主的的“维权门”，万科同样遭遇着相关部门的惩罚。例如，因扬尘治理不到位，多个济南万科项目于今年1月、6月、7月、10月、11月被相关部门通报批评，此前佛山、成都等地万科项目还因该原因被要求整改、停工或遭罚款。此外，今年11月1日，东莞市住房和城乡建设局对高埗万科花园12-14号住宅楼预售许可证予以撤销，理由是该项目申请住宅楼预售许可证时提供虚假形象进度材料。

　　常与房企打交道的某建筑设计公司专业人士表示，现在大多数房企都在执行高周转，高周转意味着从拿地到交付的时间节点缩短。但是，项目变现率越快，出现问题几率可能会越大。目前拿地成本都很高，为保证利润，房企只能选择高周转强利润的模式。

　　根据万科三季度财报显示，前三季度营收1760.2亿元，同比增长50.3%，营收增速远高于去年同期11.9%的增速，也超过了2015-2017年全年增速水平。实现归属于上市公司股东的净利润人民币139.8亿元，同比增长26.1%，比去年同期30.1%有所下滑，但仍高于2015以及2016年全年的净利增速。这意味着，万科营收能力不减，但想获取持久的净利润高增速变难了。

　　影响净利润增速放缓的原因，除了政策因素，不可忽视的是为跌价做准备。前三季度万科计提了41.4亿元的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。同时，前三季度，万科资产减值损失为32.5亿元，几乎全部来自计提存货跌价准备。

　　虽然万科对市场价格信心减弱，但从其收并购和拿地的金额来看，仍在加速规模扩张。据不完全统计，2018年万科参与收并购至少有14起，支出超过230亿元。此外，据万科披露，今年前10个月，其累计新增项目205个，累计支出1338.17亿元。

　　伴随规模扩展加速，给其带来营业成本以及债务方面的压力。前三季度万科营业成本为453.52亿元，同比增加42%。从东兴证券研报来看，前三季度万科净负债率为51.1%，相对半年末的30.8%和上年末的8.8%均有一定程度的上升。

　　此外，截至今年9月底，万科负债总额达到12163.3亿元，较初期增长了2376.57亿元。同期，其持有货币资金1327.7亿元，较初期减少413.6亿元。另外，万科短期借款一年内到期的非流动负债继续攀升，流动比率（流动资产对流动负债比率）为1.16，短期偿债能力处于下滑态势。

　　正如万科近期公布的住房租赁专项公司债券公告书中提及，其流动资产变现存在的主要风险包括，如项目无法顺利完成开发、已预售房源退房的风险，以及行业市场形势发生重大波动。但万科称其未发生过开工项目进度严重偏离的情况，也未发生项目无法按期交付的情况，同时会结合市场形势，灵活调整产品价格，确保公司资金余额充裕。

某上市房企管理层告诉《财经》新媒体记者，企业存在的目的就是赚钱，不断提高市场份额和净利都是天生基因。随着时代的变迁，原本成本应该降低、效率应该提高，但是降低的成本以及提高的部分效率绝大多数也会转化为企业利润。至于利润增加，为什么房屋质量还会变差？确切的说是降级了。因为均价低于市场价的限竞房推出，拉低了房企整体利润，房企可能会在用材设计以及其他环节上补回来。

　　严跃进指出，房地产企业值得反思的是，社会公益做得很有声势，但主营业务中房屋质量仍存问题，这需要企业务实开发项目，重视主营业务的品牌口碑。

　　事实上，北京房地产业协会秘书长陈志曾于今年北京春季房展会上，公开喊话万科及北京万科总经理刘肖注重房屋质量。同时，他提醒房企不要降低产品品质，房企兑现承诺才能得到消费者的信任。尤其千万不要在此时通过减质来增加利润，否则将遭淘汰。

　　有关中山万科事件以及昆明、郑州等地万科业主维权事件，《财经》新媒体将持续关注。