（二）住宅市场

  2018年第3季度，重庆市主城区住宅共成交套数为60195套，环比下降18.44%；成交量679.49万平方米，环比下降19.36%；成交均价为11469元/平方米，环比下降0.23%。3季度住宅成交量及成交均价有所下降，传统的“金九银十”的销售旺季难以出现（见下图）。

  从单月来看，2018年1-6月重庆市主城区住宅房价呈上涨趋势,均价最高上涨至12097元/平方米，7-9月有小幅度下降，趋于平稳（见下图）。

  从区域来看，渝北区仍然是销售冠军，截至8月共成交551.89万平方米；巴南区销售量排名第二，成交291.84万平方米；南岸区因茶园新区楼盘较多，销售量排名第三，成交222.06万平方米；渝中区所辖范围土地资源有限，入市楼盘较少，仅成交30.65万平方米；大渡口区经济发展相对滞后，区域优势不明显，销量排名倒数第二；沙坪坝区、江北区、九龙坡区相差不大，在140-180万平方米水平区间。各区相比，渝中区以均价19800元/平方米稳居第一（见下图）。

  小结：2018年1-3季度在受限制网签、政策调控、预售审批难,高价盘预售证普遍难拿等因素影响，使楼市也在逐步降温。传统的“金九银十”销售旺季难以出现，成交量以稳为主。

  （三）商铺市场

  2018年第3季度，重庆市主城区商业成交均价为14526元/平方米，环比上涨0.28%，成交量小幅度下降，成交均价略有上涨（见下图）。

  2018年3季度，零售物业市场需求平淡，部分项目退租较多导致全市空置率环比上涨0.2个百分点至13.2%，连续四个季度上涨。受市场需求走弱和空置率连续上升影响，全市购物中心首层平均租金环比下降0.1%。随着华润旗下首个万象汇项目亮相重庆弹子石区域，以及重庆SUCH!沙磁巷亮相沙坪坝，预计全市新增供应将逾五十万平方米，超九成新项目主要集中于非核心商圈。其中，沙坪坝万达广场将在年底入市，主题街区化的运管将进一步强化消费场景和提升消费体验。此外，位于核心商圈的王府井百货已于3季度宣布关店，刚步入第四季度则已退市。而万象城和财富中心原百盛百货的部分正在历经改造并即将呈现，也反映出未来百货将面临激烈的市场竞争。

  小结：2018年3季度重庆市商业房地产成交量环比有所下降，成交价格略有上涨，目前商业房地产市场去化缓慢，存量高企，去库存压力依然较大。

  （四）写字楼市场

  2018年第3季度，重庆市主城区写字楼成交均价为10046元/平方米，环比下降3.39%，成交均价均有所下降（见下图）。

  2018年3季度重庆市主城区甲级写字楼市场暂无新增供应，全市甲级写字楼总存量维持在约230万平方米。目前市场需求呈现平稳态势，录得净吸纳量约5.1万平方米，拉动市场空置率下降2.4个百分点至38.7%，五年内首次回落至40%以下，空置率连续多季持续下降也继续释放相对积极信号。近年新入市楼宇入住率持续提高，导致剩余可租赁面积相对集中于中高区域，业主下调租金意愿降低，加之其他楼宇逐步见底的租金让利空间，使得甲级写字楼平均租金微幅下跌0.4%。

  从需求端来看，金融、信息技术及专业服务的办公需求位居前三。受金融强监管政策的影响，本季度新型金融类企业新增租赁面积有所减少且出现较多退租现象，导致金融行业新增租赁成交面积占比为20%，同比下降近10个百分点。此外,智博会的召开，阿里巴巴、腾讯西南总部的建立，以及重庆市相关招商引资及产业配套政策的不断完善，都在继续支撑信息技术办公需求呈现上升趋势，约占季度新成交面积的16%。专业服务企业则占据季度总成交量15%。

  小结：展望年底，预计全年重庆甲级写字楼供应回落至10万平方米以内，随着政府对高新科技、现代服务业等各项产业的扶持不断完善发酵，重庆将吸引更多外来企业投资落户，继续支撑信息技术、专业服务等行业释放办公需求，预计未来写字楼空置率有所下降。

  （五）房地产市场预测

  2018年前三季度重庆市主城区土地供应量收紧，在其他用途土地供应量平稳的同时，住宅用地成交量的呈下降趋势，土地价格也在供应量下降和房价的压力下明显上涨。新规则的不断迭代让市场更加有序的同时，也明显提高了土地市场的门槛。利润的下降和门槛的提高让房企的入市门槛显著提高。未来重庆市场上小房企逐渐由中心城区转至偏远区域。而中心城区及位置较好的区域将成为大房企的天下。但大房企如果不顺势转型的话，也将面对残酷的竞争甚至淘汰。

  2018年重庆房地产受限制网签、政策调控、预售审批难，高价盘预售证普遍难拿等因素影响，使楼市也在逐步降温。传统的“金九银十”销售旺季难以出现，成交量以稳为主。预计4季度部分房企加快推盘节奏，新增供应量略有增加。

  国策重庆慕小燕