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　　或许在杨铿眼里，张巧龙已经将蓝光这台车开得足够快，现在是时候开得稳一些了。

　　观点地产网 在蓝光的官网上，发展里程碑被分为了四个阶段。

　　从汽配生产厂到首个住宅地产项目开盘，再到第一个成都区域外的项目售罄，每一段时间都有着标志性的一步。

　　过去的2019年，对于蓝光发展而言，是开启另一段旅程的起点。往后，蓝光称其为新经济转型稳健发展期。

　　这一年，蓝光发展在上海举行了新总部入驻仪式，形成“上海+成都”双总部战略；蓝光嘉宝服务成功登陆港交所；销售也首次突破千亿。

　　为什么是上海？是因为蓝光需要更高的平台。杨铿曾用四个“抢占高地”形容：战略及品牌高地、优势资源和产业高地、科创高地、资本及财务高地。

　　现在，最年轻总裁张巧龙离开了他的位置，由来自华润华东市场的迟峰顶替。

　　2017年初，张志成让位张巧龙；2019年尾，张巧龙让位迟峰。他们退居幕后，负责董事局业务。

　　2019年7月，彼时还是总裁的张巧龙在接受观点地产新媒体采访时表示，要向行业优秀的企业学习，怎么提高能力，怎么缩小差距。而上海，有着优秀的信息、人才、金融平台。

　　蓝光比较务实，因为按照张巧龙的说法，不管过去有多大贡献，都以现在为主。文化也非常简单，考核以业绩、结果为导向。

　　不可否认的是，在重组上市后的三四年时间，蓝光发展能从百亿成就千亿；从地方走向全国，张巧龙功不可没。

　　只是杨铿知道，房地产的下半场，或许是一条艰险的川藏线。他要考虑如何在这条路上跑得快，同时又能安全地到达目的地。

　　也许是出于这样的原因，迟峰成为了杨铿的选择。他期望熟悉华东，曾掌管华润整个华东市场业务的迟峰能为蓝光带来更多人脉、钱脉以及更宽的视野。

　　迟峰是一位符合要求的“司机”，他或许能开好新时期蓝光这台高速列车。

　　换帅与重心东移

　　杨铿的考虑不是没有理由的，从成都到四川再到全国，蓝光的业绩也已经从百亿到达千亿。排名行业前三十，毫无疑问这是一艘大船。

　　数据显示，自2015年重组迪康药业上市以来，即2016年至2019年，蓝光的年合同销售金额从301.36亿元升至1015.37亿元，年复合增长率达到49.9%。而在2019年，也是其首次跨上千亿。

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　　不过，快速速增长只在2017年和2018年，2019年就显得后劲不足，同比增速仅18.7%显得失色。

　　不管是媒体报道的1200亿元销售目标，还是投行报告里的1100亿元目标，蓝光均未达到。或许正是这样的原因，杨铿想要重组机车。

　　为何蓝光在2019年失速了？原因可以归结为土地储备上。兵马未动，粮草先行，要冲击销售，粮草非常重要。不只看数量，亦要看质量。

　　成也萧何，败也萧何。一方面，或许原因是出在“1+3+N”战略：1是以四川区域作为业务发展的核心，3是积极布局长三角、珠三角、环渤海地区，N为所有省会、计划单列市以及部分机会型城市。

　　得益于这个战略，蓝光冲上了千亿。但是在2018年，蓝光新增土地储备中69%位于三线城市。换而言之，蓝光进入了太多机会型城市，但由于政策、市场等原因，三线城市是否有足够多的机会？

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　　另一方面，在2019年，蓝光传统销售强区的增长也有所不足。以2018年单区销售过百亿的区域而言，即成都、华东及滇渝区域，从2017年开始，每年增速均处于下滑状态。截至2019年三季度，成都、滇渝区域同比出现负增长，华东区域仅有10%的增长。

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　　这也就意味着，在过去一年时间里，蓝光或许捡起了芝麻，丢掉了西瓜。

　　成都是2019年GDP增速领先全国增速近2个百分点的城市，华东区域则是国内经济最活跃的区域之一，并没有为蓝光做出更多贡献，失速或许也是必然的。

　　蓝光2019年的表现，看起来是在瞬息万变的市场上踏错了节奏。不过值得肯定的是，在华中区域，蓝光是找准了节奏，2018年新增土地储备中，34%位于华中地区，这个区域在2019年前三季度，亦为蓝光贡献了165.89亿元的销售，同比增长157.39%。

　　这也使得华中区域一跃成为与成都、华东并列的大区域，三个区域销售贡献占比超过70%，在2019年三季度，分别贡献18.95%、23.2%及27.89%。

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　　华东区域则成为蓝光贡献最大的区域，这也就不难理解，为什么蓝光要开启双总部战略。在聚焦深耕“高价值、高增值、低存量”区域的投资理念上，华东正是那个符合要求的区域，上海更是其中典型代表。

　　随着战略重心东移，正如杨铿所言，蓝光要去抢占战略及品牌高地、优势资源和产业高地、科创高地、资本及财务高地。

　　随之而来的是总裁职位的调整，按照蓝光总裁工作细则，总裁有一项非常重要的任务，即组织实施公司年度经营计划和投资方案等。换而言之，一切生产经营，都归总裁管理。

　　张巧龙出身于西南，人脉、资源和经验多在于此。迟峰则不同，作为华润开拓华东市场的“功臣”，在华东市场自然拥有更多优势。或许出于这样的原因，千亿功臣张巧龙让位于迟峰。

　　对于杨铿而言，除了业绩之外，一切都是为了蓝光新时期的发展——新经济转型稳健发展期。

　　张巧龙功绩

　　多年以前，因为调控政策以及汶川地震的影响，蓝光一度出现经营困局，这些都深刻印在杨铿的脑海中。

　　此后，蓝光迈向了全国发展的步伐，开始对管理结构、人力资源乃至发展理念做出修正与调整。这一段时光，蓝光称之为全国布局+产业金融时期，开始于2008年。

　　毫无疑问，过去几年蓝光的发展速度是极快的。年报披露的数据显示，从2015年至2018年，蓝光总资产由562.44亿元增长至1508.81亿元，年均复合增长率38.95%。截止2019年9月30日，总资产进一步升至1827.18亿元。

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　　（2019年三季度同比增长数据为和2018年同期相比）

　　无论是销售还是资产规模，能够有如此快速的发展，离不开杨铿对于蓝光未来规划的预判。外界无从得知他的具体想法，但从对员工激励上的一些做法，可以看出一二。

　　2015年12月，蓝光发展首次公布限制性股票激励计划及首次授予激励对象，这个股权激励方案有严格的解锁条件，要求2015年-2017年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后净利润分别不低于8.15亿元、9.5亿元和11.7亿元。

　　随后于2018年1月，蓝光再次公布相关激励方案，只是这次更加严格，要求2020年归母扣非净利润不低于50亿元。三年的业绩拆解，2018年至2020年，归母扣非净利润分别不低于22亿元、33亿元、50亿元。

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　　这是一个高速增长的目标。其中，在2018年股票期权激励计划中，蓝光便明确表示，本次激励计划拟通过业绩考核目标的设置，驱动公司核心管理团队积极提升管理效能，促进公司整体经营规模和效益的提升，相比公司实际经营业绩具有较高的增长性和挑战性。

　　相对应的，这也是一份相当丰厚的激励计划。蓝光释放出的股票期权共1.8亿股，占总股本的6%左右，占比远超同行业水平。

　　目标也确实在实现，2018年年报显示，蓝光实现24.67亿元的归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润，超额完成2018年任务目标。2019年，按照蓝光披露的业绩预增公告，预计增加8.81亿元，即达33.48亿元，每年的激励计划均已完成。

　　不过，高速发展也会带来一定的隐患，这是任何一家房企都没有办法避免的，比如一同水涨船高的债务水平。

　　但令人意外的是，蓝光的资产负债率和净负债率并没有太大变化，从2015年至2018年，及2019年前三季度，剔除预收款项后的资产负债率始终维持在50%左右，净负债率亦基本维持在100%左右，并没有因为规模急速扩张而杠杆大幅上涨。

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　　这符合杨铿所预想的，企业既要降负债，又要迅速做大规模，也满足蓝光对于财务杠杆的硬性要求，负债率扣除预收后不能超过70%。

　　迟峰的任务

　　销售、资产、营收、净利等多项指标快速增长，负债率保持稳定，这显然不太符合一般企业的发展轨迹。规模快速扩张与高杠杆、高周转等始终相辅相成，在行业普遍高周转的做法下，为何蓝光没有相关问题？

　　原因之一是永续债，这是一个按会计准则可计算为股东净资产的融资工具。从2017年开始，蓝光的永续债规模便从7.8亿元提升至45.53亿元，至2019年第三季度，永续债规模为39.68亿元。若去掉当期股东权益中39.68亿元的永续债，蓝光净负债率为116.38%。

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　　但随着调控持续，资金端对房地产企业的要求越趋严格，在普遍采取降负债的大背景下，杨铿也将蓝光新时期定位为新经济转型稳健发展，可见稳健会是其中重要的一环。

　　在2019年，蓝光便已开始着手减少融资额。数据显示，2019年三个季度，其筹资活动现金流入分别录得119.52亿元、281.10亿元、454.69亿元，同比减少10.42%、6.27%、4.53%。截至三季度，筹资活动产生的现金流量净额76.69亿元，同比减少50.95%。

　　另一方面，从拿地力度上亦可看出。据统计，1-9月蓝光新增土地储备36块，总建筑面积约828万平方米，拿地金额为220.8亿元，同比下降10.8%，拿地销售比为28.6%，较上年下降8.3个百分点。

值得一提的是，据媒体报道，迟峰上任后，首先是烧起了“三把火”。

　　第一，开始组织架构上的调整，将部分大区整合，其中江苏区域合并安徽区域，河南区域合并两湖区域（湖南、湖北），华南区域合并粤港澳大湾区区域；第二，缩减总部，增强区域，提升一线的效率，总部将从450人缩减至300人；第三，2020年工作重点为回款的考核。

　　类似的做法在各个房企间或多或少都有执行，最终目的一是减负，二是减少对融资的依赖，保证现金流。

　　或许在杨铿眼里，张巧龙已经将蓝光这台车开得足够快，现在是时候开得稳一些了。