原标题：万科郁亮最新判断：房地产政策面向好力度、广度超预期

　　深圳盐田大梅沙，万科2022年第一次临时股东大会召开。本次股东大会包括提请股东大会授权发行直接债务融资工具、提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权2项议案。

　　万科董事会主席郁亮在股东大会上表示，市场修复是一个漫长而温和的过程，现在看起来比预期更加温和。11月的销售总体看又回到今年4、5月的水平，12月预计比11月要增加。同时政策面向好的力度、广度全面超出预期，房地产行业继2003年后近20年再被看作是支柱行业。

　　“今天在市场本身压力比较大的情况下，我觉得我们需要树立信心。悲观是一种情绪，而乐观是一种思路。”

万科董事会主席郁亮 企业供图

　　“行业40%的跌幅已收缩过度”

　　从今年6月份的万科股东大会开始，郁亮就在给行业传递信心。他当时表示，今天行业需要信心，需要熬着往前走。这个时候市场情绪也变得很重要，但凡有一丝微光就当是光明所在往前走，所以需要更多发掘好的一面。

　　郁亮认为，微光在逐步变成曙光。逻辑点毫无疑问是政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度全面超出了预期。

　　“行业很多年没有发行股票了，现在终于可以发行了。房地产行业再被提是支柱行业了，上一次被称为支柱行业还是2003年，20年之后又被看作支柱行业。这些毫无疑问对市场都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。”

　　郁亮曾在今年中预计短期市场已经触底，恢复是一个缓慢温和的过程。但现在来看，温和的程度比其预期的还要更温和一点，比如11月的销售总体看又回到今年4、5月的水平。

　　积极的一面是，当下房地产行业下降幅度已经有40%，接近腰斩，显然这是收缩过度了。郁亮指出，收缩过度自然会积蓄反弹力量。

　　过去在行业黄金时代郁亮常常发出警醒，当下则时常给予信心，被视为是万科过去看空，今年看多。但郁亮认为这种说法并不准确。

　　“我们只不过在黄金时代稍微清醒一点、理性一点，在今天市场本身压力比较大的情况下，我觉得我们需要树立信心。我最近有一句话跟同事分享，悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”

　　万科过去一段时间做了两件事情：一是保证自己活下去；二是不管市场如何变化，发力做好客户愿意买单的好产品、好服务。抓住这两条，市场如何变化都能够活下去、活得好、活得久。

　　“今年新投的地，

　　平均净利率大概能达到12%以上”

　　在本次临时股东大会上，万科拟新增不超500亿元发行直接债务融资工具授权，同时第一大股东深铁集团提请董事会将《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。

　　对于本次股权融资议案，万科总裁祝九胜解释称，首先，做股权融资是要优化万科的资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下去，融资成本也会不断形成一个低走趋势。其次，确实政策上有这么一个窗口期，体现了监管部门对整个行业的支持，加上大股东深铁也非常支持提议。

　　“第三个方面，目前行业处在底部，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。这次授权经过股东大会支持表决通过，我们也会相机在授权范围内做后续安排。我们一直强调公司是开发、经营、服务并重，这三类业务机会我们都会关注。”

　　深铁集团董事、总经理黄力平则表示，在当前这个时点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展，所以深铁支持万科把握当前政策窗口期，以实际行动来支持房地产市场的平稳和健康发展，提振整个市场的信心。“当然我们也希望万科进一步把公司的发展和股东的回报相结合，用高质量发展来回馈股东。”

万科临时股东大会现场 企业供图

　　年初万科提出今年业绩要企稳，对于今年全年业绩完成情况，祝九胜指出，万科今年投资标准更严，今年新投的地，平均净利率大概能达到12%以上，同时还是集中在有人口流入，在我们队伍有能力打赢的区域投入资源。

　　今年前9个月，万科整体经营服务类收入大概有376亿元，同比增长约29.5%。物流在成本法的会计报表上有利润，商业和公寓亏损也明显在下降。资本市场也打开了REITs这些渠道，一旦合格经营项目、合格资产能够证券化或者能够交易，万科就会有一部分利润可以释放、体现出来。

　　“有这么好的政策支持，行业的难关已过，曙光已现，我对我们全年止跌企稳是有信心的。未来确实会有一些挑战和压力，我们会全力以赴。我们相信，经过大的调整，这个市场回暖或者需求端向好的时候，对于规范的企业来说，总归是有更多好处的，当然这一切取决于我们的能力是否有根本的提升，能不能适应客户、适应市场的变化。”祝九胜如是表示。