2019年7月2日，江苏省淮安市大运河畔一处住宅房地产建筑楼群。图片来源：视觉中国

　　文 | 中国金融四十人论坛 元昭

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　　自2017年起，三四线城市房价不断上涨，但近期公布的一些数据暴露出了三四线城市房地产市场的疲软。在人口流出趋势显现的背景下，三四线城市房市会走向何方？哪类城市房价可能会下跌？

　　三、四线房地产颓势初现端倪

　　自从2017年，国家采取了十分严厉的房价调控措施，抑制房价大幅上涨，此后两年，一线城市的房价在一定程度上的抑制，但三、四线城市房价却一路攀升。

　　从70城房价指数来看，2016年开始，一线城市指数开始下降，而二、三线城市初期虽然也有所下降，但从2018年开始，又开始回升。

　　个别城市房价在2018年一年上涨幅度甚至达到30%以上，例如贵阳2018年6月的数据显示，当月贵阳二手房均价为9499元/m²，同比上涨45.94%。

　　一方面，由于一、二线城市严厉调控所带来的挤出效应，另一方面由于三、四线城市的利好刺激政策的吸附效应，共同推动了三、四线城市房价的上涨。

　　然而，近期公布的一些数据暴露出了三四线城市的房地产市场的疲软。

　　从房开商拿地情况来看，2019年伊始，房地产企业更多地在一、二线城市拿地，而在三、四线城市的拿地热情下降。

　　从上市公司经营数据来看，碧桂园5月销售数据与去年同期相比，权益销售金额和面积同比分别下降4.88%和4.14%，而碧桂园一直深耕三、四线城市，销售数据一定程度反应三、四线房市的繁荣情况。

　　从个别城市情况来看，黑龙江鹤岗一套房部分房价已经降至1万余元一套。

　　从这些数据来看，未来三、四线房价似乎存在下降的空间？但要了解具体哪些城市房价企稳甚至下降的可能性更大，首先需要明白过去几年中，影响三、四线城市房价的因素是什么。

　　三、四线城市房价上涨逻辑为何？

　　事实上，导致三、四线城市在过去几年中房价大幅上涨的原因主要有两个，一是在城镇化进程中人口大量流入城市，二是近年来棚改货币化安置的兴起。

　　第一，持续的人口流入。人口流入是导致城市房价上涨的一个重要因素。在过去20年，中国进入了一个前所未有的城镇化高峰时期。

　　随着城镇化进程的深入，农村人口大量流入城市，而人口的增长，推动了对住房的刚性需求的增加，从而也导致了房价的上涨。农村人口流入城镇，而小城镇人口流向大城市，这是过去20年最为普遍的现象。

　　根据国家统计局的数据显示，2000年至2018年，北京、上海新房房价上涨了%，而由于新房限价等原因，新房并不能真正体现房地产价格，现实的房价上涨幅度更大。

　　而随着大量的人口流入，改变了人们对未来房价的预期也改变了，从而导致部分人以投资为目的购买房地产，进一步推高了住房的价格。

　　第二，棚改货币化。除人口因素外，棚改货币化安置也是推动三、四线房价快速上涨的重要因素。

　　棚改货币化安置怎么理解？在房屋拆迁的大潮中，产生了大量的拆迁户，政府需要对这些拆迁户进行补偿安置，过去的补偿模式是拆房还房，但从2015年起，一些城市为了解决商品房库存大的问题，采取了棚改货币化安置，也就是拆一套房子，政府直接经济补贴给拆迁户，让拆迁户自己去买房。

　　在原来拆房还房的模式下，拆迁户往往会选择先租住房屋，等到新房修好后再搬回去，不会产生太多新的住房购买需求，但在棚改货币化的新政策下，拆迁户需要购买新房，大量的住房需求推高了房地产加个的上涨。

　　同时，伴随着一、二线城市政策趋紧，投资者涌入三、四线城市。因此，在过去几年中，三四线城市房价飞涨。

　　南北三、四线城市楼市走向略有差异

　　一方面，三、四线城市将长期处于人口净流出的状态，而随着前两年三、四线城市住房短期需求的严重透支，未来三、四线房地产市场缺乏持续向上的动力。

　　另一方面，棚改货币化安置政策逐渐淡出，市场预期逐渐转变，这些都将阻断三、四线城市在未来继续疯涨的趋势。

　　但由于南北方城市人口流动情况存在差异，南北方三、四线城市房市衰落的速度应该也有所不同。

　　本文研究了中国大陆除北京、上海外的29个省市常住人口数据。整体而言，南方城市常住人口增长较快，而北方城市常住人口增长较慢，甚至有些北方省份已经开始出现负增长。

　　通过对各省市在过去五年中常住人口平均增长速度进行排名，我们可以发现：

　　在增速排名1-10的省份中，有7个是南方省份；在排名11-20中，有5个是南方省份；而排名21-29中，则只有2个南方省份。南方省份常住人口增长较北方省份快是不争的事实。

　　在地域差异基础上，本文通过数据验证了行政区域等级对常住人口变化情况的影响。

　　本文从人口增长排名1-10、11-20、21-29三个序列的省份中挑选出4个样本，分别是广东（第3）、陕西（第14）、河北（第17）以及辽宁（第27），并对这4个省份的省会城市及地级市的常住人口增长情况进行观察。

　　数据显示，辽宁在过去五年平均常住人口增速为负，也即是说过去五年辽宁省常住人口处于净流出状态，但观察辽宁省不同的市，作为省会的沈阳常住人口增速大于0，而其他地级市的常住人口增速几乎全小于0。

　　而广东，在29个省市中，近五年的常住人口增长速度为第3名，但分不同市来看，人口也主要流向了广州、深圳和珠海。

　　此外，河北、陕西等省的常住人口增幅最快的也基本是省会城市。

因此，长期来看，未来三、四线城市的房地产市场将随着人口向一、二线城市流动而逐渐走弱，但是从地域来看，短期内，由于北方省份的三、四线城市常住人口流出情况更为严重，房地产市场将较南方城市更快进入下行区间，而鹤岗便是很好的例证。