一路狂奔开购物中心 新城控股现在的得意和未来的隐忧

一路狂奔开购物中心 新城控股现在的得意和未来的隐忧

作者:  来源:地产一条   2018-02-26  

来源:地产一条  
 

  购物中心的高速发展,让新城控股(601155.SH)在2017年大赚一笔。

  新城控股的住宅项目仅仅进入了17个城市,但是旗下的购物中心吾悦广场已经进入了42个城市。“现金流滚资产”的购物中心发展模式,让吾悦广场在一大批三四线城市出售了大量的商铺和配套住宅,成了新城控股过去一年的大亮点。

  根据其上半年的业绩显示,新城控股的合约销售额为490亿元,其中购物中心吾悦广场销售额已经达到了111亿元。在新城实现千亿销售额的道路上,综合体带动的物业销售越来越重要。

  可以说,吾悦广场已经成为一只狂奔的现金牛。以扬州吾悦广场为例,2016年7月,新城落子扬州;五个月之后,吾悦广场的住宅部分开售,不断推出小高层、高层、商铺、叠墅和联排别墅,均很快销售完毕,截止2017年6月底,产生了超过10亿元销售额。一条君统计,2017年上半年新城在售的吾悦广场项目达到了24个。

  10月26日的新城商业年会上,履新不到两年的联席总裁、商业地产主管陈德力交出了答卷,他布局的吾悦广场已经达到53座,其中17座已经开业,在2017年剩下的两个月时间里,还将有6座吾悦广场开业。

  而距他提出的100座吾悦广场开业目标达成的期限,还有1162天。

  根据陈德力的计划,未来三年新城将每年开出25个吾悦广场,到2020年达到100座——前行者万达已经证明,每年开业50个购物中心是行业的极限,未来几年,万达的拓展速度将基本稳定在这一数字,王健林也曾得意地说:“全世界找不到第二家公司敢说一年开业50个大型商业项目。”

  海外并购受挫和文旅项目的低价出售,让王健林的万达看起来麻烦不断。但是万达的核心资产和业务——万达广场依然稳定而健康。2017年新开业万达广场数量将达到50座。

  新城也在像万达一样通过轻资产进行拓展。贡献销售的24个吾悦广场中,成都、扬州、天津、南昌、台州和义乌项目都引入了基金公司等外部投资者。成都项目中,新城甚至仅仅占比11%。

  吾悦广场让新城拥有了强大的拿地能力,以前文所述的扬州吾悦广场为例,在土地拍卖前,扬州市政府发布的规划就已经明确表明会引进吾悦广场。拍地当天,新城以低价拍得落槌,楼面价仅为2500元/平米。五个月后,吾悦广场的住宅以将近1万元的价格开售,如今已经超过1.3万元/平米。

  2017年上半年,新城已经买下了1571万平米土地,超过了2016年全年的数据。土地投资479.5亿元,买地1571万平方米,买地单价3051元/平方米,当年合约销售额490亿元,销售面积354.9万平方米,销售单价13831元/平方米。

  据统计,2017年上半年,新城的买地单价仅为3051元/平方米,而销售单价为1.38万元/平方米,新城可以将房子以地价的四倍卖出,吾悦广场的贡献不可或缺。

  火热的销售背后,新城早晚还得面对运营难题。因为布局的关系,新城是中国购物中心大型运营商中收租能力最差的企业之一。

  吾悦广场从诞生起就以三四线城市和一二线城市的边缘区域为主力区域,秉承着“25万人养活一个购物中心”的理念,新城希望在万达、万象城等对手注意不到的区域实现突破。

  陈德力从万达来到新城后,又将眼光瞄准一二线核心区域。但是从吾悦广场的落地来看,进入的40个城市大部分为三线城市,一二线城市的项目也大多瞄准边缘城区的商业空白。城市能级不高,是新城要面临的最大问题。

  陈德力表示,到了2020年,100个吾悦广场每年可以实现1200亿元的社会零售品销售总额,这相当于2016年厦门市的社会零售品销售的数据,也意味着平均每座吾悦广场实现销售额12亿元。

  他认为“如果一个商场的规模达不到10亿,就会被淹没,在江湖上也没什么地位”。

  这是一个注定很难完成的目标。

  以中国社会零售品销售总额最高的上海为例,2015年,148个购物中心中仅有37个的年销售额超过10亿元人民币。2016年,将近200个万达广场中,销售额能超过10亿元人民币的也仅为46个,为总数的25%。

  常州武进的吾悦广场已经运营5年,是常州最强势的购物中心之一,但是其2016年的营业额也仅为7.8亿元,距离陈德力提出的12亿元的平均水平还有巨大的差距。

  新城没有披露已经实现的整体社会零售品总额,但是根据新城上半年的财务报告可以计算得知,吾悦广场的日平均租金为1.2元/平米,远远低于万达的3元/平米。

  吾悦广场的成熟需要时间。但撇去这一因素,与中国所有成规模的购物中心运营商相比,新城的租金水平也相对较低。新城的头号店王——常州武进吾悦广场的日租金为1.98元/平米,仅是商业新军龙湖重庆项目的四分之一。在被出售之前,新城旗下区位最好的上海青浦吾悦广场2016年的平均日租金也仅为1.6元/平米。

  在新城商业年会上,陈德力提出了商业4.0的计划,其核心是为购物中心注入当地文化特色的体验元素。他以长春新城吾悦广场举例说明,新城在商场内打造了一条名为“时光引擎”的体验式街区,希望以长春著名汽车制造和电影元素吸引客流。在成都,陈德力将打造中国第一个以动漫为主题的主题街区。

  眼下,拓展速度依然是吾悦广场的核心追求。现金流滚资产的红利仍在继续,营运难题甚至可能被资本市场对于物业增值期待所掩盖。新城的目标是2020年成为商业巨头,那时中国将拥有一万座购物中心。在此之前,综合体建设依然更加考验投资能力而非运营能力。

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