对不起,你错过了,重庆房价再难大幅下降

对不起,你错过了,重庆房价再难大幅下降

作者:  来源: 钢铁豌豆 天涯重庆  2017-05-02  

前不久发了一个帖子《从重庆房价的波动,谈谈我对楼市的看法》。承蒙大家厚爱和个别人的厚恨,这里感谢大家一向的关注。


  上次的帖子发完后,有极个别网友似乎特别愤慨,指责我是在鼓动房价上涨,会害了一部分老百姓。这可真是活天冤枉。难道把事情真相告诉所有人竟然有错?把头钻进沙堆里就什么都没发生?而且我那帖子里涨跌预期一句都没说,还真是邪门了!有那必要吗?


  2014年人民币一改往年升值的态势变成贬值。那么到现在究竟贬值多少呢?

  2014年贬值2.4%

  2015年贬值5%

  2016年贬值6.7%

 


  大家自己算是多少了?而且上面的数字全部来自官媒,官媒,官媒!重要的话说三遍!真要给你说实情恐怕你自己得拍死你自己!


  今天我还是实话实说。我可不带任何情绪,仍然只是就事论事,高不高兴取决于自己的立场,与本人无关。


01

关于炒房

 


  凡是房价往上涨并形成一波趋势后就有人说“有人在炒房”。


  我首先肯定有人炒房!但是我真不认为这一波上涨趋势中炒房族很多。相反真地很少。从上个帖子到现在,我所居住的小区里又有几十家人买房,可奇怪的是在和他们的交流中得知他们中间竟然没有一家是投资炒房的,通过分类,大致可划分为下面几类:


  a 二胎家族

  b 刚需

  c 改善

  d 学区房

  e 避险(这个在上次那个帖子里已经诠释完毕)


  但必须要说的是,abcd类都具有一种共性,即,带有恐慌性质被裹挟买房。换句话说就是心不甘情不愿,本来根本不急着买房或计划在今后买房的人都在这次风波中提前买房。这些人是炒房吗?他们怎么可能是炒房的?炒房是投资行为好不好!总之,上述abcd是这次风潮呈现的与以往完全不同的特点。大家都怕今后房价会更高。这其中我认为几次被大家传播的zf卖地出现的重庆天价土地地板价有很大关系。但那就是实实在在的数据,你让老百姓如何想?心里能不悸动吗?


  有些话我不好说,干脆不说。大家心里明白。



02

土地财政就在那儿

 


  顶层要稳房市,下面呢?“上”与“下”的矛盾就在那儿,你说怎么办?我给大家说句重庆俚语,这个矛盾问题不解决都是空了吹!即使调控,受害的仅仅是老百姓吗?根本利益在哪儿?


  我举个简单例子▼


  2016年以前我国的养老金每年都基本上按10%的增幅往上调。可到了2016年突然只上调了6.5%。而今年呢?现在公布的数字是5.5%!用这个数字与通胀和本币贬值一比,收入增加了吗?大家在网上看看,今年人民币贬值幅度的预测很多。当然,与苦逼的在职人员比已经不错了。至少可能没怎么输吧。


  为什么要上调养老金?这个倒不难理解。严格说,退休人员是按照没有收入的人群来对待的。那么养老金不动而通胀年年发生那就会出问题。所以调高养老金可以理解(只是苦了在职人员)。这几年仅仅依赖在职人员上缴的养老金来维持发放已经很困难,亏空已经出现(想必大家都看到了昨前天的报道)。所以ZF只得年年给予财政补贴。


  可是,地方ZF有那么多财政收入来补贴吗?钱从哪儿来?天上掉下来?而且那个窟窿在接下来的几年里还会越来越大!建国后第一个人口生育高峰期(1949-1957)的人到去年全部退休完毕。第二个高峰期(1962-1970)的一半(女性)也在这一两年退完。你说咋整!


  这里仅仅是一个例子。作为地方ZF要花钱的地方多了去了。你说它有什么办法?三个产业的税收增幅能满足社会需要吗?还不要说经济如此不好。


  因此我认为,各地方ZF仍然逃不过那个魔咒,继续卖吧。说句良心话,它还巴不得价格越高越好!



03

中心城市人口黑洞(区县空心化)问题

 


  去年8月我去日本的东北方向玩了十来天。倘佯在青森、秋田、函馆市、旭川市、札幌和东京,那种地方城市空心化感觉简直就是扑面而来。东京不用说了,聚集了日本大约10%的人口。札幌在北海道也算热闹的地方大都市。可再看下面县市,那叫一个安静。大白天的街道几乎就看不到几个人影。


  这就是地方城市空心化问题。


  印度也一样。印度的10大城市孟买、德里、金奈、加尔各答、班加罗尔、海德拉巴、艾哈迈达巴德、浦那、斋普尔、勒克瑙周边积聚了印度40%的人口。而去到中小城市你就会发现到处都很安静。绝对不堵车,也没有人群熙熙攘攘的状况。


  不论日本还是印度,中心城市与地方城市的住房差价简直就是天壤之别。你几乎难以相信那竟然是一个国家(或许住房差价等同北京上海与万州、涪陵的比较)。


  中心城市人满为患,区县城镇大幅萎缩,这一现象一点都不奇怪。这就是英国著名经济学家刘易斯给我们阐述的“二元结构社会”。


  所谓“二元化结构”是指发展中国家现代化的工业和技术落后的传统农业同时并存的经济结构(传统经济与现代经济并存)。即在农业发展还比较落后的情况下,超前进行了工业化,优先建立了现代工业门类。


  我国就是十分典型的二元化结构的国家。其主要特征是:从事现代或传统工业化的人群收入远超从事农业的人群;城市的人均消费水平远远高于农村。其结果必然导致下面县区人口往中心城市聚拢。


  人们有什么理由拒绝对美好生活的向往呢?(幸福观不同的人另当别论)。


  那么我国和我市的情况在二元化结构里各自呈现什么状态呢?


  北上广深被列入一线城市。是全国众多大学毕业生和农民工向往之地。大致类似于日本的东京、大阪和印度的孟买、加尔各答和德里。


  接下来就是次级中心城市了。也就是各省的省会大城市。这里我们来看看两个重庆的资料(2010年的数字了。有点旧,但趋势一样)▼


  “市内跨区县流动人口主要流向主城九区”----这一句已经说明了一切!虽然资料是几年前的,但这一趋势绝不可能发生改变。一句话,在区县城镇萎缩的同时,地方中心城市却成了吸入本市区县人口的巨大黑洞!这完全印证了刘易斯的“二元化结构社会”的所有特征。


  只要二元化结构还存在,区县人口还会不断向中心城市涌来。不论是大学毕业生还是农民工,只要准备开始闯社会就一定毫不犹豫地走向大城市和中心城市。这不是什么现象好不好的问题,这是自然规律!


  而我们国人就喜欢买房子而不愿租房子,你说怎么办!我还需要说什么吗?


  可能有朋友问“你扯淡,他们为什么不去北上广深而要来地方中心城市?”


  这个问题说得通,但有极限。当国家级一线城市由于来人过多就会造成生活成本大幅增高,增高到新来的人完全无法负担,或赚的钱太少而失去意义。目前北京和上海已经出现这样的问题。▼


 

  而且从2015年初开始,北京和上海的净流入人口呈现负增长。可以看看网上的数据。就是说,至少北京和上海已经不是全国人口流向目的地。目前还剩广州和深圳。这两个地方流动人口的增幅还在继续,估计一时半会儿停不下来。毕竟这两地的房价和平均收入远未到北京上海的程度。



04

房价会跌吗?

 


  这是一个我最不想具体涉及的话题。这次试着说一下。


  任何商品行情都有涨有跌。更何况房地产市场是被ZF盯得最紧的。只要ZF想搞,甚至下决心稳定,估计、可能、大概能稳定下来。不过我毫不隐瞒我的观点:


  A、我从不认为人为干预市场的结果是市场规律的准确体现。说白了那是一种假象!而且严重破坏市场规律。破坏的结果必然会引起下一步更乱的可能。说句大实话,要是一开始ZF就从不插手说不定房价早就回归正常了。

  当然我们必须承认我国的土地所有权在ZF手里。这是一个与全世界完全不同的客观存在(朝鲜除外)。这个客观存在无数次在房市里搅得周天寒彻!


  B、如果真要说房价,我认为成都房市是一个重庆主城区人最有参考价值的风向标城市。

  首先,成都市作为四川省的中心城市,具有比重庆多得多的、持续不断的本省流入人口源。

  其次,2016年,成都市的城镇居民人均可支配收入比我市多近6000元。这说明成都市的消费水平在我市之上。

  因此,如果我市的房市超过、一样,或极为接近成都房市均价,那都是红色警报。

  但要看两个城市的调控严厉性。关於这点,还需观望一段时间。

  C、综合分析上述AB可得知,只要重庆主城区是本市或部分相邻省边界流动人口的向心中心区,不论怎么调控也很难出现大幅降价的可能。仅从可预见的未来分析,重庆市主城区仍将是一个区域性的巨大流动人口的黑洞。只不过伴随而来的是三四线城镇住房市场的剧痛。


  这是一个不由人的意志为转移的客观规律……

 


涯友热议

@天天天蓝1012

  楼主我属于e,为了避险的典型,我所在的城市房价井喷,限购极限了,本人也是2016年年初对楼市判断失误,过早的卖掉了一套房子,损失就不说了,当然也进入股市了,说实话,股市极端不稳定,很容易被割羊毛,然后下半年在本人所在地区疯狂的房价和限购政策下出走重庆,很多朋友也是基于此,一则重庆房价只有我们那近六分之一,二则毕竟直辖市,而且ZF规划在那;三则GDP确实增速明显。无论楼市股市均会有价值修复的一天。本人买房速度很快,在家时研究了很久重庆各个区域,来重庆花了十天跑盘,后来目标锁定,两天定了四套。

  对了,喷子就不要来喷了,炒房的不是像我们这样用自己的资金,只要用自己资金买喜欢的东西我不晓得凭什么要挨喷?

 


@zxj10b

  这轮涨价,涨得最凶的就是照母山和礼嘉,先说礼嘉,有多少刚需现在愿意去礼嘉的?就是照母山和金开大道,经过了这么久的发展,配套又咋样?照母山有学区房概念?一个分校,说白了就是民办校,交点加盟费扯个虎皮作大旗就是学区房?开发商还限制仅仅给一个免费入学指标,交易后的二手房这个免费指标还作废,这能算学区房?!告诉你,真正的学区房是按片区划分,不交钱还不限制入学指标,只看房产证和户口!!

 


@毒脚兽

  说的有道理,重庆土著些确实优先吃了红利。本地只有一套房子的基本不怎么管涨不涨价的问题,有两套以上的巴心不得越涨越高最好跟北上广看齐,鄙人就属于这类,但是看到买不起房子的又心软同情。现在一套房子最低基本100万起步还不算装修家具电器,看到起那些参加工作不久20多岁的小年轻捶胸顿足鄙人也是感觉不现实,诚心劝告找个真爱30随后才考虑买房子这个事情,否则就当接盘侠。

  再说重庆对于区县发展也是做的不错虽然不是绝对公平但是也算对的起人民了。曾遇到鄙人同事激动地说着要把老家房子卖了来买套,鄙人劝告其敢保证你工作一直稳定?你老家房子卖了来城区也就一个首付,然后每月还贷然后装修家居电器几十万少不了,如果以后某天遇到天灾人祸没有退路逗晓得恼火了。

 


@斯德哥尔摩人

  重庆房价上涨,黑多人说是被地产商和中介忽悠涨的,但实际上不是这么回事,而是越来越多的人看清了房地产本质,看懂了房价的上涨是谁在推动。在房地产市场重庆总比其他地方慢半拍,其他地方先涨起来了,重庆还没有动,那资金必然流入,但房市上涨动力市场的力量还是微小的,而掌控权力的利益之手才是控制了房价暴涨的主要动力。

  对于爆买房的购房者来说,绝对不是他们推高了房价,而是ZF起到了决定性的作用。与其说大众闻风而动,还不如说ZF在概念游戏中,通过炒热楼市,权力者吃肉,炒房者喝汤而已,这即所谓的顺势而为。

 


@哈里伯特

  重庆买房投资难度比北上广深要高很多,不会是房子就大幅升值。

  主城有几个热点区域4个月涨幅接近1倍,有些楼盘涨了快2倍,但在他们周边几百米内看上去还不错的楼盘只有一半甚至三分之一价格,不要急于下结论说是奸商做庄炒高的,疾呼不要去接盘,这会蒙蔽你的眼睛,看不到真相。

  俗话说,人不识货钱识货,有钱和没钱眼光是不一样的,刚需和投资眼光是不一样的,本地人和外地人眼光是不一样的,存在即是合理。

  换一种眼光,换一种思路,换一种立场去思考,豁然开朗,海阔天空。

 


@徐离青旋

  对于楼主之见解,有不同的说法。楼主通篇说的基本以人口为基础。讲的城市化,讲的人口的聚集效应。

  此人口说法只是影响房价的一个因素,并不能够全面的反映房价的走势。试问楼主重庆市主城区人口有多少?又是否清楚重庆每年土地出让量有多少?

  任何东西的价格影响因素都是两个一个的供给,另一个是消费。单独谈一个都是不行的,北京、上海、深圳房价为何如此之高。ZF只是一味的限购、限售,从消费端控制,为什么不从供给端解决了。大规模的提供土地及房屋了来平抑房屋价格了,因为上述地方根本就没有什么土地了,楼市已经是进入了存量房时代。2010年后,你们可以去百度下上述地区的每年的新房供应量,基本是北京+上海+深圳+广州加在以前估计都没有重庆的新房供应量大。此四城市的人口估计快破亿了,重庆城市估计也就1000万人吧,所以重庆的房价是人家的什么七分之一也就不足为奇了。

 

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