把重庆作为买房标的,我有这四点担心

把重庆作为买房标的,我有这四点担心

作者:  来源:问房有道  2017-10-29  
回杭后,我仔细翻看整理了当时所做的记录和留下的照片,觉得还是有必要分享一下此次的感想,对关心重庆、关心楼市的朋友可能也有一定的参考作用。当然这些完全是个人观点,可能也不全面,因为时间紧看的楼盘很少。所以这些体会也可能是以偏概全的,也可能不很准确。

10月20日-23日,我随杭州和上海的一些网友,去重庆考察了当地部分楼盘和房地产市场情况。

短短两日时间,考察了9个楼盘,接触了当地的一些中介,并和一些从事房地产行业的人员进行了较为深入的交流,对重庆楼市的总体情况有了一个很粗浅的了解。

回杭后,我仔细翻看整理了当时所做的记录和留下的照片,觉得还是有必要分享一下此次的感想,对关心重庆、关心楼市的朋友可能也有一定的参考作用。当然这些完全是个人观点,可能也不全面,因为时间紧看的楼盘很少。所以这些体会也可能是以偏概全的,也可能不很准确。

总共几个部分给大家简单讲一下:

第一部分 楼盘测评  10 月

20日

当日晚11点50分左右到达重庆机场 10 月

21日

■ 第一站-铂悦澜庭

项目位于弹子石CBD,精装修交付(标准为5000元/㎡),均价在20000元/㎡左右。楼盘房源充足,楼盘整体规划规模比较大。

比如它有一套套内面积121方的,建筑面积141方的房子,套内的单价是16600元/㎡多,总价在201万、202万左右。

重庆是以套内面积来计算单价的,所以如果换作杭州的建筑面积来讲,CBD核心区域,沿江的房子,这个价格确实还是比较实惠的。

当然一线江景可能价格高一点,这个看不到江的价格,其实也是蛮实惠的,建筑面积折合下来均价才15000元/㎡以内。

■ 第二站-中海阅江阁

项目位于在南郡路,毛坯,目前剩余房源少量,尾盘。

■ 第三站-南滨特区

项目位于南滨路核心地段,毛坯,目前在售。均价在23000元/㎡左右(建筑面积),套内均价在是30000元/㎡左右。户型方面有150方的跃层,130多方以上的大平层。

项目所处位置佳,在售都为大户型。

■ 第四站-融创欧麓花园城

项目总体量很大,总建筑面积在350万方,套内的价格区间在15000-21000元/㎡,建筑面积均价区间在14000—19000元/㎡。

10 月

22日

■ 第一站-金融街融景城

项目位于江北嘴CBD,为170万方的大盘。户型65㎡左右总价在132万。

本次随团的网友对于该项目有比较浓厚的兴趣,因为项目本身面积小,户型为60多方、70多方、80多方的套内面积。总价在一百三十到一百五六十万的,地处江北很佳的位置。

当然它的大平层一线江景价格相对价格高一点。后面的塔楼基本上看不到江的,总价和单价都还比较低的。

■ 第二站-星耀天地繁月公馆

项目位于江北嘴CBD,户型有66方、83方、87方,套内面积均价在20000元/㎡,相对周边价格更高一点。

■ 第三站-凡尔赛花园

项目位于重庆照母山一带,规模较大,总面积在60多万方。目前除别墅以外无在售房源。套内面积均价在14000元/㎡左右。

从二手房中介那里探听到该项目目前在售均价在14000—15000元/㎡。

该项目前期销售价格在8000元/㎡,目前涨幅比较大。

■ 第四站-万科金域蓝湾

项目基本已为现房,建筑面积均价在10000—11000元/㎡,套内面积均价在12000—13000元/㎡。目前在售少量的三幢高层,为尾房,今天已无房源。

项目三楼户型135方,总价在139万左右。

明年准备售精装修洋房,套内面积均价预计在20000元/㎡左右。

■ 第五站-中国铁建西派城

项目位置非常好,是沿江的一个大盘。户型面积有98方、140多方、180多方。套内面积98方(建筑面积119方),总价180万左右。为精装修交付,标准是5000元/㎡,大面积的是7000元/㎡(地暖、空调、新风系统,用的设备都是世界一线品牌)。

装修档次比目前杭州高档次要高的多,也实在的多。项目特点总价不高,在180万左右。

除了规划非常现代,而且是玻璃幕墙的。

售楼部做的非常豪华。

这次我们看的这几个楼盘,特别是一些大盘的售楼部,档次都非常高,像铂悦澜亭、南滨特区、融景城、西派城,这几个大盘售楼部富丽堂皇,非常漂亮。

同行从事房地产行业的业内也称,杭州所谓的很多大盘、所谓的高档售楼部,比重庆可能还比不上,还没有重庆搞的气派。

这就是我们参观的大概9个楼盘简单的情况。

第二部分 个人体会  体会

NO.1

重庆的楼盘足够高,高楼也特别集中,非常多住宅也都是四五十层,相对比较普遍。

因为重庆三个CBD-解放碑CBD、弹子石CBD、江北嘴CBD,三个CBD都集中在一起,又是两江四岸。实际上在高楼上面都看得到。从天际线来看,重庆晚上夜景还是非常漂亮的,白天如果天气好的话,拍出来的照片也非常漂亮。

但是重庆有一个特点,它的房子和杭州的房子完全不一样,大多数房子是塔楼的结构。

所谓的塔楼结构,就是房子是东南西北角都有的,没有朝向的。

杭州可能一定要朝南的,但重庆不是这样的,大多数都是不通透的,朝哪个方向的都有。这可能是重庆楼盘最大的一个特点。

所以经常会有三梯六户、四梯八户、十二户这样的结构。

除了像融景城180多方、200多方的大平层,看到的是南北通透的薄型结构以外,其它的很少有像杭州这样薄型的、南北完全通透的结构。

可能和它们的地形也有关,因为江都是很曲折的,有的时候你也分不清南北了,所以我们看房过程中也感觉有点不习惯。这种户型在重庆非常普遍,可能我们浙江人对这种房子户型不太习惯,不通透,感觉不舒服。

重庆楼房容积率普遍比较高,一般都4—5的容积率,同样一块地,在杭州造10000平方的话,它可能造20000平方。

体会

NO.2

在核心区域,好象都是江景房,因为两江四岸,确实江景资源非常丰富,很多楼盘都是沿江而造,很多楼盘都是江景房,处处有江景。

所以重庆人说江景在重庆并不是稀缺的,到处都有,没有说江景的价格一定比其他地方高很多。

所以我有点想不通,我觉得地段好、景观好的楼房价格在重庆有些低估。反过来周边一些偏远地区、交通不太方便的一些盘价格也并不低。据当地人讲,可能也是周边的楼盘当时价格比较低,被外地购房者炒起来的,炒的这些区域以小户型为主,所以小户型多一点,把小户型价格炒的有点高。

体会

NO.3

重庆楼盘的规模真的都非常大,杭州可能10万平建筑面积的楼盘很多,大部分都在5万、8万、10万,有一个20万方的楼盘可能就算是一个大楼盘了,但杭州的楼盘在重庆的楼盘规模真的小巫见大巫了。

重庆看到最大的一个楼盘是融创的欧麓花园城,这个楼盘总建筑面积350万方,这个楼盘实在是太大了,350万方的只是一个楼盘的建筑面积,像融景城一个楼盘是170万方,在重庆三五十万方的楼盘比比皆是,规模都非常大,户数也很多。杭州和重庆这方面是没办法比的。

体会

NO.4

重庆的户型都是比较差的,刚才也说了,重庆没有南北的概念,没有通透的概念,朝向东南西北都有,而且都是塔楼结构,南北都不通。所以户型比较起来,确实比杭州要差。

另外是小区的环境,因为都是在山地上,每个楼盘都很滑稽,有一些楼盘我们看,基本上要坐三次电梯才能到房间里面。

到售楼部看一个样板房一般要坐三次电梯,因为地形决定的,很多楼盘都建在山包上面,从马路到楼盘的第一层就要坐两次电梯,然后在户型上到楼上还要坐一次电梯。因为容积率比较高,绿化面积相对来讲比较少一点,感觉比较拥挤。

体会

NO.5

重庆原来的一些房子外立面没有像我们南方这么讲究。很多刚刚交付的楼盘看上去,我们坐在车里时很多朋友说:这个楼盘是刚刚交付的,看上去怎么像十年以前交付的?所以他们对楼盘的外立面并没有那么讲究,大部分是一些涂料,而且涂料的颜色五花八门。

像万科金域蓝湾模型做的很好,做的雪白雪白的,但是造好的三栋房子是深咖啡色的,觉得好难看。虽然公建的,像写字楼新的大部分都是玻璃幕墙,但住宅并没有那么讲究。比较讲究的像融景城外立面倒是比较讲究的,南滨特区也还可以,最令人震撼的是中铁西派城,它的外立面是玻璃幕墙,有点像杭州的蓝色钱江。但是大多数已经建成的楼盘,哪怕近几年建成的,都是涂料,外立面也不是很好看。这是一个特点。

另外一个,重庆原来的价格确实便宜的,但现在的价格好象也不是那么吸引人了,也就是你买一个好地段七八十平方的房子,也要一百三五十万、四五十万的价格。所以价格优势不是太明显。

我感觉重庆高档房的价格确实便宜的,像西派城这样的楼盘,这样的地段、这样的品质、这样的装修,在杭州肯定是40000—50000了,它们那里20000都不到,17000—21000之间,杭州一半的价格还不到,所以重庆的高档房价格感觉还是比较低的。

当然一些普通的住宅,像照母山这一带15000左右,虽然它是套内面积,建筑面积还要便宜一点,但我觉得差价已经不大了。比如这个位置就像天都城这样,天都城新房也才14000,当然是建筑面积,所以跟杭州的差距并不大。价格经过这一轮涨升以后,就像中介介绍的一下,凡尔赛花园原来是8000,涨到14000,50%—60%涨上来了,有的楼盘已经涨一倍了。

因为重庆这一轮也是涨了很多了,所以价格有点鸡肋,唯一的优势是不限购,在省会城市中唯一不限购的城市,这是它的一个优势。

第三部分 对重庆的认识  认识

NO.1

重庆作为直辖市来讲,它所处的直辖市的位置,和它在西北重镇的地理位置,西北金融中心的地位,加之这几年国家又大量投入、开发,所以重庆的经济发展水平也还是比较快的。但它的房价和城市地位还是不太匹配,也就是总体来讲,重庆的价格比其他的一些省会城市感觉还是偏低的,特别是跟北、上、深直辖市来比,是没有办法比的。

认识

NO.2

刚才也说过了,重庆的高档房性价比挺高的,但是普通住宅的性价比并不是太高。

认识

NO.3

重庆投资有没有潜力呢?我个人感觉,除了西派城98方180万的房子我有冲动以外,对其他房子我还没有想掏出卡来冲动购买的欲望。原因在哪里呢?一个是可能对重庆房地产市场还不是完全了解,我感觉心中还是没有底,所以也不敢贸然就把钱投入到重庆。

原因在哪里呢?我觉得有几点疑虑:

■ 重庆是最先实行地票制的城市,也就是全部居民化了,所有的农民土地都用地票制,所征用的土地比较多,开发的量比较大。这是我的一个担心,虽然重庆人口比较多,但是它住房的开工面积还是比较大的。因为供应量比较大,房价就涨不快。我看到一个数据,到6月底,今年大概新开工了158个项目,开工的面积达到2448万平方米,半年时间。

而且重庆市提出了重庆主城区住宅用地三年滚动规划,2017年供应住宅用地也要达到1.8万亩。今年3月份公布了重庆市土管局关于《2017年住房用地供应计划的公告》,明确2017年重庆市计划供应住宅用地3800亩,而且一半在主城区。

什么概念呢?3800亩换成平方的话是253万平方,如果容积率4.5的话那就是亿,我大致算了一下,如果100方一套大概有50多万套的供应量,主城区,所以它的供应量感觉非常大。这是我有一点担心的,因为房子稀缺才会涨。我算的不一定准确,各位可以再详细算一下。供应量非常大,对房价涨势肯定有一定制约,供求关系嘛。这是一个。

■ 在我们和重庆当地人的聊天中他们也说到一个问题,就是重庆公租房的量非常大。我看了2011年黄奇帆讲的,11年要建设1350万方的公租房,三年要建成4000万方,11年到现在已经是七年多时间了,如果都能完成的话,七八千万平方的公租房大概是有的。

当地陪我们看房的一个朋友讲,说重庆九个区,每个区都有5万套以上的公租房,九个区就是45万套,如果一个房子住三个人,将近可以住150万人,住两个人就是100万人。这个量是非常大的。陪我们看的朋友也说了,他说重庆申请公租房的条件非常宽松,虽然我看了一下重庆公租房的申请条件还是有一定限制的,比如稳定的工作,收入标准担任要2000块以下,两人要3000块以下,要没有住房等等条件。

大量的公租房也导致了重庆住宅的租金水平也不高,一套60—70平方的房子,在比较好的地段也只有1000多块钱,2000块钱不到,所以整体上重庆的租金水平也是比较低的。所以公租房大量的入市,也抑制了当地人对商品房的需求,这也是抑制当地房价的一个重要方面。

■ 从本地人的口风来讲,重庆当地人炒房的概念比较少,投资房产的观念没有像江浙沪,北京、上海、深圳、长三角、珠三角那么起劲,他们的炒房意愿都不太强烈,喜欢过比较休闲、轻松的生活,不愿意给自己增加比较大的压力,再说政府有保障。所以炒房的内在动力也不足。

所以这一次重庆房价虽然涨幅也比较大,我在问自己,这么多外地人,特别是在上海的很多人买了很多重庆房子。

以后价格涨上去了,这种房子谁来接盘?我想外地人到重庆去买房子,不会去买二手房的,当地人或者没有能力,或者他们也没有意愿去接你这个高价盘。

那这些房子炒房的话怎么退出来呢?当然你也可以说我长期出租,永远持有,但租金水平也不高,如果投资赚租金的话,真的是一点必要都没有,现在百分之四个点、五个点、六个点的理财产品还是很多的。所以我在想,房子那么多,炒房的人这次拥到重庆,使房价涨了50%甚至100%,那么谁来接盘?而且重庆供地量那么大,后续的房源源源不断,你这个二手房卖给谁?所以我有这么一个疑虑。

■ 重庆有房产税,“三无”人员,无工作、无社保等,买的房子原来首套不征用房产税,现在首套也要征税了,所以每年还要征房产税。当然也有破解的办法,如果在当地交纳半年以上社保,那也不需要交了,至少首套不用交了。但还是有那个紧箍咒在那里的,你如果不去挂靠当地的单位交上社保的话,你就要交房产税。如果交了半年社保,虽然说花的代价比房产税要低,但毕竟你还是要有一定代价的。这方面具体我也没有问清楚,是一次性交纳六个月以后就永远不用交了呢?还是每年要交六个月?如果每年要交六个月,那要持有的话这个费用每年是刚性的。

  所以我个人觉得,如果钱有富余,我和这次考察团的朋友也交流过,如果钱比较多,有闲置的资金,到重庆的CBD去买一套,像西派城这样98方,180多万,装修标准又那么好,去买一套,放在那里,时间长了总是会增值的。

因为我觉得一个城市房子能不能增值,一个看供应量,第二个,如果供应量比较大的话,保值增值总是一些稀缺性的房源更占优势,比如好的品质、很好的地段,在CBD,这个地段有很多的企业、很多的白领或者金融人士,相对来讲收入水平比较高,这些地段的房子价值慢慢会显现出来的。

还有一个是景观资源,虽然说江景处处有,但真的核心地段的江景还是比较稀缺的,因为很多地区,像南滨路,解放碑CBD根本没有新房子了,没有新的楼盘了,老的楼盘拆也拆不起,新建多是写字楼,住宅很少。所以在南滨路、南滨二路这些地方(比如南滨特区这个楼盘)和江北嘴的金融区,这些地段如果房子买一套的话价格也不是很高,长期去持有的话可能价值还是有的。但如果你投资一些偏远地段价格也不太低的那些房子,我个人还是比较担心的。   

所以重庆现在从品质来讲有吸引人的楼盘,但没有想要掏出卡来购买的冲动。另外,如果楼盘品质一般的话,周边的楼盘、地段不是很好的楼盘价格又涨的比较多。所以觉得也是鸡肋,买来出租七八十平方米的房子租金也就是1000多一点,你拿租金回报也没有多大意义。

如果等待增值的话,现在已经涨了50%—60%、70%—80%的情况下,接下去还能增值多少呢?增值以后卖给谁呢?当然这可能是我作为一个外地人对重庆的判断,也许重庆今后城市化进程加快以后也有接盘的人。

但我总觉得重庆的保障性住房那么好的情况下,就没有十分迫切去买商品房。不像杭州经济适用房非常少,很难申请,如果现在不买房的话可能过两个月又涨10万,所以迫使人买房的动力、焦虑非常强烈。

但是在重庆一般普通老百姓就没有那么大的焦虑了,因为他觉得商品房能买得起就买,买不起就退一步去申请公租房,远一点就远一点。实在不行我租,租金也不高。他可以选择的居住的路比我们这里要多,不像杭州如果不买房基本上就没有办法了,租房子只能租很小的面积,租金又非常高。但是重庆这种问题都不太存在。如果说一个城市10%的人居住都可以通过公租房来解决的话,这个城市对商品房价格的压力就会小的多,而且重庆市每年房产税一两个亿,全部投到公租房建设上去了,这个是专款专用的。

而且重庆的公租房建设也不是一阵子的事情,接下去可能也会长期坚持这种方式。现在中央又提出来租售并举的策略,这可能也是从重庆经验上总结出来的,重庆作为它的开拓者或者先行者,肯定会保持它这种优良传统,不可能轻易否定,它还是我们中国住房解决的一个比较好的城市,是一个蓝本,一个典型。

接下去也不会因为公租房建多了就不建了,不可能,还会保持一定的速度来建设公租房。如果这个市场按照我们现在的顶层设计,租售并举,大力发展长租公寓,重庆这种方式可能会向全国推广。

当然这对全国影响多大我们无法判断,因为这个建设是需要周期的,重庆2001年开始大规模建设公租房,到现在已经六七年的时间了,它已经形成相当大的规模了,它可以影响到市场的价格了。

但如果像杭州、上海、北京刚刚开始,少量的,占到整个市场百分之零点几、一点几,那对市场的影响就相对小一点。但是重庆不一样,重庆我个人感觉确实影响还是非常大的。

简单说了这些东西,不一定很正确,希望其他朋友有各种各样的体会也可以跟我在群里交流(文末有福利,加小助手进入大老哥微信讨论群)。因为考察了两天,也可以说走马观花,没有真正去全面了解重庆房地产市场的情况,只是一个皮毛。所讲的一切供大家参考,有不对的地方希望大家批评指正。

谢谢大家。

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