媒体消息，重庆主城巴南区法院将于3月19日拍卖巴南区花溪街道花溪工业园区三宗土地以及地上在建工程、附属设施等。本次拍卖项目为鉴定总价为14.132734亿元，起拍价9.8929138亿元。

1、拍卖标的简介

标的物：君禧天地”项目地块以及在建工程与相关附属设施。

土地三宗：占地面积分别为：92899，,44849，92429平，合计230177平。

容积率：1.22

计容面积：280816平

商住比：商业占比低于70%

建筑基本情况：

1～21号楼沿江商业主体全面封顶，已通过主体结构验收；

23号楼大商业地下室、一层结构封顶；

22、24号楼商业地下室至二层主体结构已封顶，已具备主体商业桩基全部完成、沿江景观土方全部完成、景观绿化部分已施工、商业广场主体结构已施工结束。

项目规划设想：项目集高端住宅、五星级酒店、酒店式公寓、高端娱乐会所、滨江主题餐饮、购物中心为一体的大型商业综合体。

2、推动拍卖主要债权人：金科科易（非官方消息）

3、受让方要求：

1、一级房地产开发资质的法人或两个以上法人单位（必须至少有一个法人具有一级房地产开发资质）组成联合竞买体。

2、买家须缴纳起拍价10%的保证金入场，即9892.91万元，增价幅度490万元（及其整倍数）

4、项目变更约束：市规划局巴南区分局文件显示，因该区域新纳入了重庆市空间形态重点管控范围，受让方需按新的规划管控要求重新办理相关规划手续。

5、拍卖项目简评：

5.1：在建工程地面设施，基于规划条件的变化，以及商业设计的调整，基本价值可以不予考虑。地下部分，则需要评估，价值在正与负之间，如果接盘方可以迁就原方案，则价值为正，否则为负。

5.2、地块价格：参照龙湖价格：估值约12.93亿。

5.3、因规划条件变更，原有项目商业体量的非硬性要求，商业体量0—70%之间的下限会在新的规划条件下产生变化与否，或者是是否有强制性规定，比如商业比为20—50%，如果没有，那么地块属性变为纯住宅也是可能的，如此则地块会出现较大的溢价。参考李家沱整体出让地块，1.22容积率下，商业体量20%以下，本地块楼面价进入政府推地市场，会超过7000的楼面。也即整个地块价值约19.6亿。

5.4、因改变了区域控规，地块容积率存在调整空间，参考龙湖地块容积率，本地块预估容积率应该调整到2以上。容积率变化产生的体量变化如何与政府结算。如果能改变容积率，本地块的属性也将产生一定的变化。

附典雅梁总简要点评：

1、这地块在巴滨路位置和地理条件最好

2、15万方住房未动是好事情，如再调10万方住宅的规出来就好了，毕竟20多万方商业太多了。

3、目前商业设计有问题，毕竟只建框架，成本不高，拆了重建不怕。

4、没政府工作组的支持，烂尾项目一是不好开展今后维稳工作，二是优惠条件，如税费优惠或缓交；商改住，调规；办理手续优先……等等