独家调查丨荣盛花语城品质遭遇信任危机

独家调查丨荣盛花语城品质遭遇信任危机

作者:  来源:中国房地产报  2017-11-24  

在股市业绩的重压之下,奉行高周转策略的荣盛发展股份有限公司(下称“荣盛发展”),虽然规模上扩张迅猛,但是品质问题引发的信誉危机日益凸显。

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荣盛花语城本是百强房企荣盛发展布局全国的四大产品系之一,近期在徐州再次因墙皮脱落、地暖管线密度低、接头多,漏水、未能提供竣工备案表等问题遭遇数百业主维权,品质信誉遭到质疑。

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11月下旬,中国房地产报记者调查发现,荣盛花语城业主的集中诉求为,内墙粉刷材料强度不达标,墙面脱落严重;室内地暖管线密度低,接头较多,管线材质有待检测机构检验;在合同约定交房时间内,开发商未能提供房屋实测报告和竣工验收备案表,地下仓库和储藏室未完工,根本不具备交工条件,开发商属于违约交房;开发商不愿提供设计图纸和设计说明,以证明房屋建设材料和规格及施工工艺与设计相符。

中国房地产报记者在项目现场看到,整个小区绿化、楼主体基本完工,但是消防设施却不完备,部分业主已开始装修,在多户装修现场课可发现墙皮酥脆、装修工人表示强度不够,地暖管线间隔太大,接头多会留漏水隐患。

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针对业主提出的竣工备案问题,徐州市住建局行政许可处肖处长表示:“荣凯置业并未申请竣工备案,无法获悉竣工验收情况,至于是否具备交房条件,要看开发商业主签订的购房合同是如何约定的。”

质监站监督科工作人员表示:“双方买卖合同里约定内墙粉刷材料采用水泥混凝土或粉刷石膏,所以选材上并不存在问题,只是业主和装修施工人员对于粉刷石膏的特性认知不够,强度是否存在问题需要专业机构鉴定;另外地暖管线问题也要看是否按照设计图纸施工。”

对于业主提出的质监站对质量问题是否尽到监管责任,上述工作人员表示已由开发企业做出解答。

徐州荣盛花语城的开发企业荣凯置业有限公司(下称荣凯置业)负责人王经理,以白天没时间为由婉拒了中国房地产报记者的采访。

中国房地产报记者在调查中发现,包括荣盛花语城在内的荣盛发展在全国的多个项目遭遇业主维权。

对于荣盛地产产品质量问题频频遭遇维权的现象,有分析人士指出,低成本,高周转的畸形扩张策略是导致产品品质缺陷,出现大面积、成规模质量问题的重压成因,长此以往伤及的则是苦心经营的品牌信誉。

 

 

装修引发的维权

 

 

徐州花语城位于泉山区三环南路与科技大道交会处,属百万平方米的综合体大盘,规划建设住宅7026户,共分A、B、C三块开发,目前一期16栋住宅已完工,二期在建。

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目前,已交付的有A5-7、A15-16共计5栋楼,也正是这些冲着荣盛发展品牌而来的购房者在收房后发现其存在墙皮脱落、地暖管线密度低、接头多等共性质量问题,引发集体维权。

“黑心荣盛,以次充好,墙面掉渣、地暖间距大接头较多,交房却不能提供房屋实测报告和竣工备案表。”一位不愿具名的花语城业主说起自己的遭遇虽有愤怒却也满心无奈。

与他同样遭遇的还有数百户业主,在数次集体维权后,得到的仅是徐州荣凯置业有限公司(荣盛发展子公司,下称“荣凯置业”)不存在问题的一纸公告,和一切按合同处理的不妥协态度。

据他和多位业主代表回忆称,按照合同约定10月25日-30日,开发商荣凯置业通知上述5栋楼业主收房。

部分业主发现花语城并不具备交房条件,原因是开发商未能提供竣工验收备案表,而且地下室和地下车库当时还并未完工。

对于业主的疑问,陪同业主验收的工作人员表示需要交纳和办理完相关手续后,再向业主提供,但是多数业主在收房后,拿到的只有《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》,其他材料并未提供(在业主提供的预售合同及销售合同显示,只提供上述两书。)

11月初,部分业主开始装修并发现内墙粉刷材料质地酥脆松软,装修无法继续,遂反映到物业保修,业主被告知需要报备工程部,但是工程部并未回应业主反映的问题。

11月6日,工程部代表王经理就业主提出的墙面和地暖问题与业主协商,并在现场承认相关问题,尔后却予以否认,当天业主开发商代表协商多时,并未得到书面的质量保证材料和解释性文件,因此引发多数业主不满。

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11月7日,百余名业主集体赴荣盛花语城售楼处,欲就上述问题与开发商进行协商,但是开发商始终否认存在质量问题并未做任何解释说明,并态度强硬表示“按照合同执行。”

11月8日-9日,业主寻求徐州市住建局质监站的帮助,质监站工作人员表示:“合同约定使用水泥砂浆和粉刷石膏,两种材料均属于成熟建筑材料,均可使用”;并在当时获知项目并未办理竣工验收备案,也就意味着整个项目是否组织验收不得而知,是否具备交工条件存疑。

11月10日,通过徐州市政府部门工作人员协调下,荣凯置业同意业主代表提出查验墙面及地暖设计图纸,但是荣凯置业最终都没有兑现承诺,业主无法查验花语城的设计图纸。墙面粉刷砂浆和地暖施工是否严格按照设计图纸施工成为疑问。

至此之后,开发商与物业对于业主提出的上述问题和质疑互相推诿,未能得到有效回应。

11月16日,在徐州电视台记者的协调下,荣凯置业代表与业主再次进行协调,并承认了违约交房的事实,但是对于墙面材料的使用并不承认存在质量问题和违约责任,对于地暖问题只是模糊表达符合相关规程,但是并未指出是什么标准,也未出示相关设计图纸。

 

 

维权争议

 

 

在业主提供的一份由荣凯置业于11月8日发出的《关于荣盛花语城部分业主反映房屋质量问题的调查通报》中显示。

针对业主提出的内墙粉刷材料强度不达标,质量不合格,未按照合同使用水泥砂浆的质疑。

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荣凯置业回应称,施工工艺符合合同约定和图纸设计标准,满足国家相关技术规范要求(具体什么规定并未标明),起居室、卧室、餐厅、更衣室墙面图纸设计为粉刷石膏及腻子找平,施工单位按照图纸组织施工,完成了各参建单位的验收。

粉刷石膏的施工工艺是在全国广泛使用的成熟技术,符合国家建筑技术规范,相关性能有着水泥砂浆无法比拟的优势,粉刷石膏作为成熟材料,价格高于水泥砂浆,且材料表现优于水泥砂浆,具有环保、隔音,后续装修施工中能与各种不同墙体材料实现很好低粘结,粉刷石膏施工时不用任何界面剂,直接施工,一次成活,为业主节约二次施工成本,减少粉尘污染和垃圾清运,并可解决水泥砂浆普遍存在的空鼓开裂的现象。

此外,粉刷石膏的质量合格证明文件齐全,施工过程规范,监理验收合格。

至于业主反映的问题,主要是多数业主和不了解材质的特性和施工做法,甚至沿袭了水泥砂浆墙面的做法,在装修过程中直接往墙面浇水来铲腻子的荒唐做法,因为粉刷石膏属于气硬性材料,不耐水,业主浇水后强度自然下降,公司将加大宣传,向业主和装修工人告知粉刷石膏的特性和施工工艺:“原有腻子层面无需铲除,在原有腻子层面上进行后续墙面乳胶或者壁纸施工即可,或者干法铲除墙皮机械装修做法可以避免。”

对于荣凯置业的解释说法多数业主并不认同,在多户装修现场,中国房地产报记者发现墙皮的确酥脆,轻微划痕即有整块或者碎渣掉落,现场的装修工人也表示:“材质强度确实较弱,后期挂装可能会存在质量隐患。”

至于粉刷石膏的强度和施工工艺是否符合设计图纸要求,无法考证,有待设计图纸及施工工艺标准的公开比对和验证。

对于地暖管线间隔大于35厘米以上,接口太多影响使用的问题,荣凯置业表示情况不属实,并表示符合施工图纸设计要求,至今未收到地暖不达标的有效证明资料,但发现多起材料供应商在业主群内恶意诋毁开发商提供的知名品牌产品,不排除个别业主受到蒙蔽的情况,建设方将搜集证据,通过司法途径维护正当权益。

对于荣凯置业不愿提供原始设计图纸和设计说明,以证明房屋建设材料、规格、工艺与设计相符的问题,荣凯置业回应城,房子的建造质量不仅是开发企业一家在负责,而且施工、监理、设计、勘察均会积极履行法定和约定责任,同时还必须接受行政管理部门检验,这是一个常识性问题。

“我公司一直秉持客户利益至上的宗旨,但随意的,无序的查阅商业信息、技术信息、财务报表的行为无疑会严重干扰公司正常经营秩序,违反证监会所要求的信息披露规定,损坏上市公司和股民的合法权益,但只要查阅人员具有合法资格,即属于小区业主并经全体业主同意和授权委托,均可向我公司提交查阅申请,我公司将会以热情接待和积极协助。”

如此说辞,看似维护了荣盛发展作为上市公司的商业秘密,却将业主比对查验材料强度和地暖是否符合设计要求的诉求彻底堵死,让多数维权业主失去维护自身合法权益的有力支撑,让多数业主不满却又无可奈何。

通篇阅读该告知书可发现,对于墙面粉刷材料强度是否达标、地暖管线间隔是否符合设计标准、项目为竣工备案是否达到交付条件等实质性问题的解释,显然难以让业主信服。

上述问题在没有有力的证据支撑验证之前依然成谜。不过,多数业主表示将采取法律手段维护自己合法权益。

对于荣盛花语城没有取得《竣工验收备案表》就交房是否属于违约的问题,中国房地产报记者查阅相关法律文件并咨询房地产法律人士发现,有两种截然相反观点。

其中多数观点认为,未取得《竣工验收备案表》的交付行为是非合法交付,交付行为视为无效。

理由是依照《建筑法》及《商品房销售管理办法》规定,商品房未经竣工验收合格,不得交付使用。

《商品房销售管理办法》第四十条规定:“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,应按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。责令改正的同时处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。”

开发商把未经竣工验收的房屋交付给买受人,这种行为系开发商的违法行为,行为本身就是具有违法性的无效行为。就算业主不懂相关法律或以其他原因(假如诱骗业主)而接受开发商未按照规定验收合格的房屋,也不能视为合法交付,开发商应承担违约责任。

另一种观点则认为可以按合同交房。因为合同法第四条规定,“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预”,该条款赋予了民事主体具有在一定范围内通过自己的意志形成法律关系的权利,一旦合同双方达成合意,该意思表示即对当事人产生约束力。

荣盛花语城业主与荣凯置业签订的商品房买卖合同和接房协议书均系双方真实意思表示(其购房合同中约定出卖人交付时许提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》),其中接房协议书中对交接房的约定实为对原合同中关于交接房约定的变更,对双方均有约束力。

虽然合同法第五十二条第(五)项规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效,但建筑法中仅规定了未经验收或验收不合格的建筑工程不得交付使用,并未规定未取得竣工验收备案登记证的建筑工程不得交付使用,因此,公司荣盛花语城就未取得竣工验收备案登记证的房屋签订接房协议书并未违反法律的强制性规定,且不存在合同法第五十二条规定的其他无效情形,应当认定为有效。

双方的争议还将持续,但是荣盛花语城产品系在全国遭遇多起维权的事实,也折射出荣盛发展近年来激进扩张的发展策略下,日发凸显的品牌品质隐忧。

 

 

业绩重压之下的快跑游戏

 

 

据了解,除了徐州花语城之外,长沙花语城、成都花语城、香河花语城以及沈阳、南京、上海、山东等地的多个项目出现质量问题和配套服务未兑现承诺等原因引发的维权事件。

在这些维权事件的背后,凸显的是荣盛发展在业绩重压下,高速扩张过程中品质管控较低的后果。

早在2015年就有媒体指出荣盛发展上市之后,施行“高周转”策略,加大面向刚需的产品的推盘力度,在相对较弱的二三线城市实现了高速增长,然而,标准化在荣盛发展并不完善。

导致的结果就是“荣盛的质量问题不是单一的、零星的个案,而是大面积、全方位的整体质量低下。”

根据荣盛发展2017年半年报显示,其上半年总负债1464.68亿,负债率达85.26%,这为近十年荣盛发展负债率水平的最高值。然而,债务增加并没有让经营性现金流变好。从2010年开始,荣盛发展经营活动产生的现金流一直是负,2013年开始经营活动产生的现金流数据变动增大,并在2017年达到历史最高值-74.74亿。

需要注意的是,经营活动现金流在一定程度上体现一段周期内该公司所支付的土地成本情况,这也在侧面反映荣盛发展近两年拿地的激进表现。

另外,当前房地产市场处在严厉的市场监管下,尤其是环京地区为调控的重点区域,而荣盛发展又在环京地带重镇布局,这很难避免业绩受到调控影响。根据荣盛发展的半年报,上半年实现签约金额272.30亿,只完成年内650亿销售计划的约42%。

分析人士指出,不仅是调控政策的影响,而且项目品质问题的持续负面影响也是导致其项目库存去化难的重要原因。

荣盛发展持续多年高负债率,以及激进拿地扩大资产规模的策略下,注定需要产品的快速去化,实现资金回拢。

然而高周转的同时,以品牌溢价为砝码的荣盛发展,在提高了周转速度之后,品质却渐渐达不到营销口径的高度。尤其是二三线城市的项目全面开工提速,让其深陷维权风波。

荣盛发展利润率的持续下降、重点偏向二三线城市以及内部的管理不善,是造成了多个跨区域城市的质量问题频发的重要原因。各个大区之间缺乏精细化的监督与管理使得荣盛发展很难保证一个较高利润率,问题反而多了起来。

 

 


 
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