频频收割地王 融信藏着怎样的“债技”

频频收割地王 融信藏着怎样的“债技”

作者:  来源:国际金融报  2017-09-19  

 频频收割地王 融信藏着怎样的“债技”

  2016年以来,融信拿地的力度惊动了业界,在业内收获“地王收割机”称号,但令人意外的是,大力举债的融信,其负债率却猛降,这是为何?融信为何要这样做?

  初秋的南京,天气依然有些热。

  9月8日的南京仙林湖畔,无一丝凉风,行走间,《国际金融报》记者满身湿透。

  记者眼前的围墙里,是一片忙碌的工地,头戴工作帽的工作人员,正在有条不紊地操作挖掘机。

  可不要小看这块土地,工人的每一次挥汗,可能就价值千金,因为这可是南京仙林板块最昂贵的一块地,是地地道道的“地王”。

  地王的尴尬

  这块标号为南京仙林湖NO.2016G58的地块,由融信公司于2016年9月以58亿元天价竞得,预计将于2018年6月份完工。而现在,这块地的大部分区域还处于打地基的阶段,离预计完成时间只剩下不到一年。

  虽然融信仙林项目目前进展顺利,不过业界对它的担忧,却随着完工日逼近而不断增加。

  《国际金融报》记者随机走访该地块附近的商家,以及多个售楼处,得到的结果非常一致:目前,附近的房价接近3万元/平方米。

  当初,融信拿下这一地块的平均楼面价高达24597元/平方米,仅低于现在地块附近的平均售楼价5000元/平方米左右。

  在南京楼市限售又限价的情况下,融信南京地王项目将面临市场和政策的双重挑战。

  为取得更为准确的楼盘均价数据,记者随后来到链家在南京栖霞区(注:栖霞区包含仙林湖区)的一处房屋中介处进行咨询。

  一位销售人员拿出链家的内部统计资料告诉记者:“您所说的那块地(南京仙林湖NO.2016G58地块)附近的楼盘主要有高科荣境、金地湖城艺境、万达茂和新城香悦澜山等,但目前都没有在售新房了。”接着,这位销售人员在同记者的交流过程中透露,2016年9月左右,仙林湖区域新房的均价约27500元/平方米,现在涨到3万元/平方米左右。

  那么,仙林湖未来房价在一年内的上涨空间有多大?

  记者查阅《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》(下称“《意见》”)发现,“主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万至3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%”。

  根据《意见》粗略计算可以得出,预计2018年6月建成的南京仙林2016G58地块,售楼均价应在33000元/平方米左右。

  南京仙林2016G58地块的平均楼面价为24597元/平方米,也就是说,融信拿下的这块南京仙林地王,平均楼面价约占预估售楼均价的74.54%。

  如果楼面价占到售房价的74.54%,盈利空间还剩多少?

  一位不愿具名的房地产咨询公司从业人员对记者透露:“据统计调查,一个净利润为10%的房地产项目,其楼面价一般约占售价的40%。”假设这位房地产咨询公司从业人员所提供的数据准确,那么,融信南京地王项目盈利将极其微薄甚至亏损。

  “也不是没有办法。”上述房地产咨询公司从业人员继续对记者表示,“一般房企要么降低成本,要么选择捂盘不售等待新一轮房价上涨周期。”

  但融信则看好其拿下的南京仙林2016G58地块。

  融信有关方面对《国际金融报》记者强调:“南京政府推行的是摇号制,这块地是摇号所得,所以不是地王。”

  与此同时,融信表示,此项目位置处于仙林大学城的远期规划中,未来该区域将打造成高新技术产业园区。

  “地王收割机”

  58亿元对融信来说意味着什么?

  58亿元,逾融信2016年土地收购总成本的十分之一,约是全年合约销售额的四分之一,近年销售成本(即营业成本)的三分之二。

  58亿元,对融信来说,并不是一个小数目。

  即使如此,融信似乎并不缺钱来收割“地王”,并因此在业内享有“地王收割机”的称号。

  我们来盘点一下融信最近的“地王”之路。

  2016年8月17日,融信耗资110亿元,击败包括央企代表保利、民企代表融创、混企代表万科在内的17家房企,以139%的溢价率拿下了上海静安寺中兴社区地王。

  一战成名后,融信接下来动作频频。

  2016年9月23日,融信斥资58亿,在江苏南京斩获仙林2016G58地王;2017年3月10日,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;紧接着3月24日,融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块。

  融信,一个从福建莆田走出来的区域性房企,一个2016年全年合约销售额为246.39亿元、销售成本(营业成本)为90.7亿元的房企,为何能够“毫不眨眼”地接连拿下连销售规模逾千亿的房企都需要谨慎思索的“地王”?

  这个问题的答案,或许能够在其两个不升反降的负债率中窥见一斑。

  两个负债率不升反降

  无论融信地王项目最终盈利与否,其疯狂拿地后债台越筑越高已是不争的事实。

  2016年,融信全年合约销售额为246.39亿元,新增21块地,地块收购的平均成本约为12963元/平方米,土地收购成本总计484.46亿元。2015年全年,融信并无任何新增土地。

  然而记者发现,融信2016年上市以来疯狂发债买地,其资产负债比率较2015年却不升反降。2016年,融信资产负债比率为98%,较2015年的247%大幅下降了149个百分点。同时,融信2016年的资产负债率为76.66%(与资产负债比率有一字之差),较2015年下降8.76个百分点。

  为何资产负债比率与资产负债率的差距如此之大?融信大举借债后,两个负债率为何均不升反降?且看具体分析。

  融信年报显示其资产负债比率的计算公式为:资产负债比率=(借款总额-受限制现金-现金及现金等价物及初步年期超过三个月的定期存款)/权益总额;而较为大众所熟知的资产负债率计算公式则为:资产负债率=负债总额/资产总额=负债总额/(权益总额+负债总额)。

  比较两个公式不难看出,两个负债率分子分母的具体构成均不同,因此差距较大。此外,“权益总额”在两个负债率中都处在分母位置,如果“权益总额”大幅增加,便能致使两负债率的最终数值产生较大变动。

  2014年,融信权益总额(即股东权益合计)仅有10.29亿元;到2015年底,其权益总额较2014年翻了五番,达到50.73亿元。2016年,融信权益总额涨到230.89亿元,约是2015年的4倍。

  这便是融信疯狂借债,其“资产负债比率”和“资产负债率”不升反降的原因。

  一位不愿具名的注册会计师对记者表示,如果“权益总额”大幅增加且增幅超过两个负债率计算公式中分子的增幅,就能把公司债务成功“掩饰住”,为负债高的房企创造低成本债务融资的机会。

  明股实债?

  《国际金融报》记者通过实地走访及向多位专业人士咨询发现,融信连年猛增的权益总额背后或许是“明股实债”。

  这需要从融信自2014年以来,连年猛增的“权益总额”的具体来源开始分析。

  融信2015年年报显示,公司权益总额为50.73亿元,较2014年的10.29亿元猛增了40.44亿元。其中,有16.48亿元来源于“非控股股东的注资”,占新增40.44亿元的40.75%,近一小半。

  融信2015年年报披露,此笔16.48亿元的注资来源于福建欧氏建设发展有限公司(下称“欧氏建设”),用于投资融信三个房地产项目并换取49%的股权。

  而这家名为欧氏建设的公司,其股东为欧国义、欧国仁以及福建欧氏投资(集团)有限公司。欧国义、欧国仁和融信的实际控制人欧宗洪也是自家人,且福建欧氏投资(集团)有限公司是欧宗洪大哥欧宗金的产业。

  上述不愿具名的注册会计师对记者表示,所谓“明股实债”,是房地产企业利用项目进行股权型融资,约定收益和股权回购期限,作为债权人的项目小股东给项目提供“股东贷款”,在其财报中一般不会被计入负债。

  再看融信2016年新增的权益总额具体来源可以发现,又有一笔来自非控股权益的注资占到权益总额230.89亿元的36.68%。但是,融信在其2016年年报中并未披露此非控股权益的具体来源。

  对此,记者致电融信询问其2016年来自非控股权益的注资是否与2015年情况相同。

  融信回复记者:“2016年由于新增项目较多,所以公司跟其他房企包括万科、融创、保利等进行合作,所以新增的大部分非控股权益注资来源于这些企业。”

  欧氏建设2016年有没有再向融信注资?

  对此,融信方面表示,具体不确定,即使有也只可能是很小的一部分。

  然而,记者通过查阅资料和实地探访融信南京仙林G58地块发现,欧氏建设2016年继续向融信注资的可能性很大。

  天眼查显示,欧氏建设的对外投资中有一家名为“和美(上海)房地产开发有限公司”,且其分支机构为福建欧氏建设发展有限公司荔城分公司。融信南京仙林G58地王正是由这家和美(上海)房地产开发有限公司竞得。

  此外,南京仙林G58地块施工围墙上印有的公司名称是荔隆建设,其执行董事兼总经理为欧国发。欧国发与欧氏建设股东欧国义是一家人。

  这样,“权益总额”大幅增长就不难理解了。

  至此,融信2015年的权益总额中有16.48亿元来源于欧氏建设,2016年的权益总额中来源于欧氏建设的占比尚不确定。

  对此,有质疑称,融信对其权益总额“注水”的目的,是为了降低其负债率。其次,这一连串的关联交易,其间或有明股实债的可能性。

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