香城故事:2015年报下的房地产行业现状

作者:  来源:  2015-04-08  

 2015年报下的房地产行业现状

1、

养成了看地产公司年报的习惯大概有2、3年了,今天一边看地产公司年报,一边看地产公司的股价,到后来我干脆关掉了证券软件,从其他地址里面,寻找公司名单。我委实缺乏看股价的勇气和信心,这不是因为股价低,只是因为房价更低的缘故!!

2、

熟悉地产行业的人都知道,年报反应的是前一年的售价,更前一年的地价,也就是年报反应的是2年前的成本,一年前的销售价格。你甭去理会那些开发商宣传的高周转策略中的高速度。一个开发商,如果拿一块200亩左右地,从拿地到最后交付使用的平均时间,最短也得2.5年。

3、

13、14年的土地行情是芝麻开花,13、14年的房地产售价行情缓慢下坡。也就是今天年报上看到的成绩,正常情况来说,应该是地产企业最风光时候的成绩,至少在未来可以这么说,成本在低处,售价在天花板。

4、

龙头企业,万保招金,死是难得死的,不过金地比较危险。前三者利润率基本都在10%左右(金地7.6%),对2015年业绩覆盖基本都在100%以上(40%),现金都比较充裕,现金对短期负债的覆盖率基本都在100%以上,流动性陷阱问题不太大;14年新增土地成本与当年售价比,保利为27.2%,万科为36.7%,比较而言,万科利润率更加堪忧。

5、

三线城市企业代表金科的表现是所有报表中,最难看的,一方面利润率仅4%!!,另一方面当年拿地成本与当年售价比达到了27.5%(整体销售均价仅6500的背景下,这样的成本能不亏损,已经要谢天谢地了,保利尽管也是27.2%,但保利的售价均价为12812元)。笔者多年前曾经就售价和楼面成本做过无数次的实验,在房价7000以内,如果不能将土地价格控制在20%左右,要实现利润实在要非常高超的技术和非常良好的行情。

6、

写字楼市场的滑坡,金融街表现的一览无遗,金融街写字楼14年销售额同比下跌51%(大本营可是在北京),如果北京的写字楼市场都惨淡,那么全国还有那个城市的写字楼市场敢说很阳光和有前途。15年将是写字楼市场的真正滑铁卢年份,一方面大量的写字楼交楼面市,一方面经济形势日益悲观,大量中小企业入不敷出。供应增加,需求反而萎缩,这意味着什么,我相信金融街的年报已经说的很清楚。 

7、

西部市场的地产唯一的赢家,从年报上来看,只有地方政府,万科,招商,保利的西部区域毛利率基本都仅仅10%;总部在西部的企业,利润率均低于10%,金科4%,迪马7.7%,渝开发6.2%,能混到上市公司的,都不是最差的,从这份报表,我们也可以想象那些大量的非上市的中小型地产公司的处境。没有利润率,怎么买地,现金短缺,市场不好,如何生存,想来今年西部公司资金流断流的企业不会是一家两家,率先出问题的企业,居然在广东,这倒是意外,既然是意外,就不会是常态,今年则会出现常态。

 8、

激进的企业,依然是闽系企业,代表为阳光城和泰和,不过泰和年报未出,阳光城的年报显示出业绩大幅度增加,现金流极为紧张,现金对短期负债的覆盖能力仅为32%(考虑到一般都会粉饰年报的情况下,真实的现金流情况可能更加糟糕),且今年一季度销售业绩疲软,现金流将是考验闽系企业生死的关键门槛,对于他们来说,今年真可以算是生死门槛年。

9、

你觉得地产股有泡沫么?刚笔者复权了哈,70%地产股股价已经高过07年了,资本市场这头猪,没有风都可以飞起来,何况现在是大风吹。只不过我怎么看这都像金融市场典型的庞氏骗局。飞在天上的猪是猪,长了翅膀的猪换是猪,这是常识,可不是什么高深的理论。

10、

地产市场不会再有春天了,既然春天没有了,那肯定也就不会有夏天和秋天了。既然没有春天了,那么大家也都甭一直做着春梦。体力再好,春梦太多,身体也吃不消的。况且醒来还要满屋子找洗衣机。春梦无限好,但仅限在梦中。

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