杨红旭:房地产业已经告别黄金年代

作者:  来源:新京报  2015-04-08  

 中国房地产业其实已经告别黄金年代,行业利润率持续下滑,赚钱越来越难。然而,房地产开发业的特征是生产周期长,前进的惯性大。行业已经变向,前方出现冰山,但开发商调转船头却需要更长的时间。

 

2014年房地产开发企业的年报数据不太理想。据Wind数据显示:沪深两市共75家上市房企公布了2014年年报,平均负债率为74.05%,短期借款却同比大增29.33%,这意味着房企偿债压力大增,资金链紧张。

 

经历了2014年的全国普遍性降温,房地产开发行业不景气。国家统计局有一个反映房企资金面的核心指标:房地产开发企业到位资金。2014年这一指标同比下降0.1%,而过去十几年增幅多在10%以上,即便是楼市低迷的2008年,同比增幅也为5.7%。

 

更值得关注是,2011年下半年全国市场开始分化,一线城市和部分二线城市走势较强,2012-2013年出现了复苏和回暖;而部分二线城市和多数三四线城市趋弱,2013年并无市场繁荣。与之相适应,开发商经营情况趋于分化,大房企强于中小房企,央企强于民企,布局于一二线的房企强于三四线房企。当前少数房企经营情况还算稳健,但多数房企都已身处水深火热之中。

 

另一组数据可资佐证房企分化。Wind数据统计:截至2014年12月18日,房地产行业并购标的交易达245宗,总价值为1210亿元,同比暴增80%。很多房企日子实在过不下去的,只能“卖儿卖女卖身”。如果说绿城股权之争、佳兆业遭遇“黑天鹅”而卖身,还只是大房企的个别案例,那么成千上万房企默默撤退、甚至以老板跑路为结局,更能说明中国房地产开发业正在经历的强震与剧变。

 

中国房地产业其实已经告别黄金年代,行业利润率持续下滑,赚钱越来越难。然而,房地产开发业的特征是生产周期长,前进的惯性大。行业已经变向,前方出现冰山,但开发商调转船头却需要更长的时间。于是,有些船已被冰山撞沉,很多船正夺路而逃,只有个别大船(尤其是央企)不惧冰山,暂无大碍。开发行业和开发企业,面临着许多困惑,转型之路注定艰辛。

 

近些年,中国房地产开发业堪称巨头争霸,群雄乱战,有些开发商甚至仅仅为了销售金额能排进前几名而猛抢地、大扩张。比如在制定2014年销售目标方面,很多房企玩起了“大跃进”,结果销售金额增长了,销售利润却下降了。无处拿地也就成为房地产商发展的第一个瓶颈。

 

2010年限购限贷限价等政策狠压一二线城市,大中型开发商转而进军三四线城市。但大量楼市供应之后,却发现三四线城市需求跟不上,房价涨不动,赚钱很辛苦。于是2013年又纷纷杀回一线和少数二线城市,但这些城市供地量较少,抢地者众,地价居高不下,即便是楼市降温的2014年,高价地仍数不胜数。于是新问题来了:面粉价太高,面包难赚钱。2013-2014年上半年,一线城市的诸多高价地块,现已证明很难赚到钱。拿地时风光,卖房时发愁。

 

此外,住宅市场的强力调控使得很多开发商加大了商办类物业的开发规模,同时很多地方官员又在政绩观的驱动下规划了很多商办类物业,于是近两年很多城市,尤其是二线城市商办类物业供应过剩、销售与招商困难。商办类市场的泡沫一旦破灭,其负面影响远大于住宅市场。

 

中国经济新常态的重要内涵之一是由粗放式发展转向集约化发展,实现有质量的增长。房地产行业同样也不能例外。

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