郁亮:新政无法改变楼市趋势 万科十年内完成转型

作者:戎青青  来源:新浪房产  2015-04-01  

 3月31日上午,在盐田大梅沙万科总部,万科召开2014年业绩发布会。在回顾了万科去年的业绩后,万科总裁郁亮、董秘谭华杰也分享了其对政策、市场、还有万科的规模与未来的设想。

 

 

万科总裁郁亮

 

谈新政:无法改变楼市趋势

 

刚刚过去的24小时内,楼市新政霸占了各大媒体头条,新一轮关于房价将飞涨的言论刷爆了几乎所有人的朋友圈。龙头房企的看法,自然成了大家关注的重点。而郁亮的结论是:任何政策都无法改变行业趋势。

 

去年,郁亮多次在公开场合表示,楼市已经从黄金时代步入白银时代。在他看来,即便是对市场健康发展起至关重要的政策调整,也不能改变这种趋势及万科的判断。“我们欢迎任何对房地产健康发展有利的事情,但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临。”

 

对于一些地方政府收购商品房改为保障性住房的做法,谭华杰表示,部份城市开工过多致存货过高,政府若真的能购买一部份成为保障性住房利用起来,避免社会资源浪费,相信这是一件好事。“但是鉴于商品房价格和建安成本之间的差异,会不会这么操作还需要观察。”谭华杰笑言。

 

谈策略:2015年捕捉并购、合作开发、金融化发展机会

 

面对目前的楼市环境,郁亮笑称,在靓丽的回款数据下,目前万科持有现金足够万科任性一点,今年会积极寻求投资机会。“不少企业、发展商可能并不想再做下去了,这个时候我们有钱就有很多投资机会。一手地价成本太高,但是二手地机会蛮多,万科更有兴趣。”

 

据谭华杰透露,2015年,万科将积极应对市场变化,保持谨慎投资。更重要的一点是,万科将捕捉并购、合作开发、金融化的发展机会。

 

据年报数据披露,2014年万科新增41个项目,截至2014年底,规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米。谭华杰表示,“以万科目前的项目资源,足以支持未来两到三年的发展需求,公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源,没有必要急于以高价拿地。”

 

此外,在创下突破2000亿元的回款数据后,郁亮强调,今年会继续提高回款率,并再次强调万科不看重老大地位,强调不再去比第一。“那是青春期不成熟的表现,万科已经是30岁的人了。速度跟规模,这是早已明确放弃的东西。现在万科学的更多是转型。”

 

 

   谈转型:住宅+创新业务

 

过去一年,转型绝对是万科最大的标签,郁亮透露,万科转型,一是传统业务向制造业学习,在白银时代或者青铜时代如何生存发展。另一方面,在拐点之前,完成新的业务发展,培养出新的业务来。而2015年内,万科将完成四大区域的事业部化,并成立五个左右新的事业部。

 

谭华杰在发布会上强调,未来十年,万科的业务版图构想便是“三好住宅”+“城市配套服务商”。显然,在万科的未来十年内,住宅仍然是万科的优势业务且不会被放弃,那么,被郁亮寄希望于与住宅并驾齐驱的创新业务,城市配套服务商所涵盖的业务,又都是哪些?

 

郁亮表示,万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

 

在2014年的致股东书中,郁亮提交,目前万科处于转型之处,正经历从0找1的过程。对于万科而言,郁亮认为,这是一个试错阶段,万科三年内的任务便是找到1。“我们没有比例上的规划,因为不知道哪个业务最终能脱颖而出,但相信三年之后相信可以看到万科的1是什么,那么,未来实施什么就很清楚。”

 

楼市白银时代、经济持续下行之下,万科的转型之路毅然而坚决,但是否能够成功穿越经济周期?谭华杰直言,这边是万科为何强调要在未来十年之内转型的最大原因。“美国也好、日本也好,卡在周期拐点时,没有任何一家公司可以穿越,我们去年研究的结论是这个周期在未来十年不会结束。所以我们必须在拐点来临之前成功转型。”

 

 

未来十年万科发展思路

 

谈人才:人比钱重要

 

2014年,比转型更多“上头条”,则是万科的人事变动。郁亮坦言,对万科而言,现在人才是万科唯一的资本,而并非钱。不过,相较于离职高管人数,郁亮认为,外界多忽略了万科的储备高管数量。“每一次大家很担心万科人事变动有什么影响的时候,万科总能够第一时间完成所有的安排。万科的人才储备很丰厚,培养计划也很完整。”

 

而对于毛大庆的“出走”,是否意味着万科内部在奖金政策的制定以及跟投制度存在的风险这一问题,郁亮再次强调,并不能说明合伙人制度不好。

 

“合伙制度是鼓励一条心一起努力工作,今天万科发展需要各方面助力。需要不断提高对经营管理要求,来不断提高自己的能力,这样才能在未来保持一个竞争力。我们无论是跟投计划、持股计划还是事业合伙人计划,都是对万科经营管理团队包括骨干员工一个提升自己竞争能力的方法,是一个公司重要发展机制,也是彼此来实现共创、共担、共享一个机制。”

 

郁亮同时补充,“如果完不成某些设定的目标因此没有奖金,所有合伙人对此都心甘情愿接受这个处罚,我们这方面没有任何怨言。在事业合伙人时代跟过去比起来,会更加坚定一些。”

 

据郁亮介绍,目前万科的人才策略是八字方针:新老并举,以新为主。他强调,万科再次来到黄金时代跟白银时代的拐点,相信八字方针能够为未来十年的发展打下基础。“万科也对年轻人充满期待,我们的未来都在他们身上,他们成功,万科才能成功,这一点,合伙人是有共识的。”

 

最后,郁亮还透露,万科将会让合伙人制度渗透到未来的所有的创新业务里面,让职业经理人跟合伙人的两个属性结合起来。谭华杰同时透露,2015年,万科还将完成跟投方案2.0、3.0版的升级。

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