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从容跨越经济周期,高净值人群应提前布局 (2021-11-01 18:23:40 )

 这是一篇高净值人群都应该看完的文章。


10月,房地产税改革试点工作新闻出台,撬动了中国人的神经。


整个2021年,我们其实都在思考:未来的经济形势如何?


过度焦虑,盲目乐观,其实都非明智之举。我们需要读懂政策,去紧跟国家风向的步伐,从而在这个经济周期下,从容跨越,为自己家庭资产实现最优配置逻辑。

 

为此,上游新闻特别邀请到曾供职中国银行的金融分析师高承佳,以及有着10多年资产管理经验的房产评估师彭林,以他们的工作经验现身说法,观察经济未来走向,举出高净值人群的方法论,让我们能从容跨越经济周期。

 

 

人物

高承佳:金融高管,曾供职中国银行、招商银行

观点:股票持续上涨无支撑,遗产税到来前提前布局

 

1、

今年大家的日子很都难。


小到个体,我们在感受到随时而来的降薪甚至失业。


中到企业主,原材料上涨,消费端价格不动,企业面临前所未有的生存危机。


大到世界,疫情下经济滞涨夹杂通胀,再加上各国政府各种干预之下,“逆周期”的经济形势五花八门。

 

就中国而言,我注意到从去年四季度开始,上游原材料的采购价就往上走,PPI上行。

一般原材料上行之后,会影响CPI终端消费的走势,但今年的CPI一直处于温和状态,并没上涨。


这里我们来浅显易懂地看一个循环:


上游原材料上涨——企业生产成本增加——终端消费价格没上去——企业不赚钱——不生产——市场供给减少——消费上涨。


所以明年,我们面临较大通胀压力的可能性在加大。

 

2、

今年难过,明年日子会好一些吗?


从金融角度看,广义货币趋紧,社会容量同比也是下降,市场资金偏紧。


对实体经济而言,国家一直在维护和鼓励。


但从虚拟经济角度,对金融市场很不利,尤其是投机者。


我前几天做了个比较,从股票市场现在点位和2018年中的比较看,股票的估值水平上涨,但内在价值没得到好的提升。


因此,股票进一步上涨的预测是没有支撑的。


所以我个人建议明年,总体上大家投资应偏稳健、保守为宜。

 

3、

所以回到现在,投资理财也好,家庭资产配置也罢,我们目前要解决的核心问题是:如何面对明年的通胀压力?


投资和资产配置,对中国人而言,都离不开房子。


这几天大家都在谈论房地产税,其实未来遗产税也会引发社会话题。


对高净值人群而言,要想优化资产配置,我个人的建议提前规划,未雨绸缪,不止着眼目前的经济形势。


现在房地产税来了,遗产税还没来。


我们在这个政策的空窗期,可提前布局。


比如,中国上市公司的私人大股东,有些已经在做家族信托。


另外明年我估计会有一个商品价格的延续,所以建议在稳健配置的前提下,争取市场机会。


比如可以在能源的转型中找机会。


权益性投资,聚焦价值成长类型的公司,有些公司盈利不错,股价合理。


我知道,房地产税出台后,很多人觉得是利空,这样其实很武断。


但房产对于高净值人群的家庭资产配置,仍然是有帮助的,尤其是重庆的房产。

 

 

4、

我从事金融工作几十年,服务了大量高净值人群。


他们在中国进入WTO后,通过房产配置而获得的保值升值,已经实现。


他们甚至通过这种资产优配,具备了强大抗击商业风险能力。


2008年那次金融危机,这样的例子很多。

 

我个人感觉,现在房地产税会挤压3、4线城市在房产上的资金。


而为了合理合法规避税收成本,这些投资性资金,会加紧流向一线城市和新一线城市。

现在,重庆的城市地位不容置疑,这几年国家出台了不少利好重庆的政策,这里我不一一列举。

 

我感觉,重庆高净值人群现在要做的,是适当调整房屋套数,提高房屋品质,从而优化家庭房屋资产。


看有房地产税的国家,高净值人群的房产配置会选择独栋别墅、庄园。


这种房产有利于保值升值和保护居住隐私。

 

 

 

整个中国,高净值人群对房产配置的路径应该也是这样,我觉得这是一个趋势。


所以将注意力放在适合配备的优质房产资源上,依然是当前高净值人群的资产优配方向。

 

 

人物

彭林:重庆飞昇资产资产管理公司 房产评估师

观点:进入特定圈层的热闹,是跨越经济周期的动能

 

1、

我在重庆从事了10年房产评估,见证在中国经济周期之下,这座城市房价的几次重要波动。


对中国人而言,房产是每个家庭的重要资产,衡量它的价值,必须心怀敬畏,用自己的专业和每一套房子对话。


当然,我被人问得最多一个问题就是:究竟什么样的房产最保值,最增值?


这个问题,其实是一个变量函数。所谓变量,有经济周期,区域政策、产品形态等等。


最近15年的重庆来看,江北、渝北这个区域的房产流动性是最强的,所以它在升值的范畴里,综合优势更大。


这和当年北部新区发展政策,重庆支柱性产业以汽车、汽车配套为主有很大关系。


举个例子,比如我们评估的当年北部新区早期的蓝湖郡别墅,如果按照通用的评估方式算出来,它的均价是20000元/平方米,但拿到市场,评估价格要超出这个数字的20—30%,肯定是高于普通高层评估涨幅的,后者有时候是会下跌。

 

这就是高端房产此刻显现出的优势。


为什么?因为房产之外的附加值更大。


高端物业的资源、物业服务、居住人群,居住体验、甚至房产带来的财富符号,这时都是溢价的指标,都能让变量函数结果发生变化。


至于重庆城市发展的下一个风口,现在大家也应该很清楚,就是向西,西部(重庆)科学城。

 

 

2、

此外,我们这个行业见过很多重庆高净值人群,发现一个特点,他们在资产保值上,基本将一半的财富放在房子里。


当然,放眼全球,即使是股票等权益类资产比较发达的国家,才智阶层也喜欢把财富配置在土地等不动产上。


其实,他们真不不在乎普通市场上,房产的流动性要有多强,这些塔尖上财富阶层,他们有自己的流通圈层。

 

越是好的房产,高净值人群追逐的脚步越是不停歇。


在我们的评估项目中,高净值房产的流通,实际是另一个圈层的“热闹”,只是我们外人不足道而已。


我不方便说重庆这座城市的故事,那太容易对号入座。


我举个国外的例子吧,


美国加州比弗利山庄一套1986年建成的法国风格别墅,1998年,中国的一个富人花300万美元购得。


这栋房在富人们手里流转路径很有意思:2008年,这位中国人以630万美元翻倍卖出,年化收益率高达12.5%。而这栋豪宅又在2015年以1087.5万美元的价格再次卖出。


类似的故事,在重庆也有,只不过年化收益不同。如果说,普通住宅对抗经济周期变化风险能力其实不足的话,真正的高端物业是可以跳出经济周期的,因为它如之前所说,是另一个圈层的“热闹”。

 

3、

现在,房地产税试点说来就来,中国人的资产配置方向,肯定会发生变化。


持有房产的成本在增加,房产按照套数和面积累进税,所以不论城市中产还是高净值人群,都会在家庭资产配置上未雨绸缪。套数减少,配置高品质房产将是趋势。


但对高净值人群而言,其实这个影响不会大。


第一,这2年来,我们发现重庆这座城市里,很多高净值人群早已开始规划,配置资源稀缺的独栋别墅,一方面是祖产,家族居所,另一方面,2008年那次金融危机,依靠高端物业另一个圈层的“热闹”,从而穿越经济周期的人士不在少数。


类似重庆融创桃花源这种能作为祖产、家族恒久传承的中式院子,其实就是他们的重要选址方向。


第二、这样的逻辑,也同样适用于长乐雅颂这种高端物业。对城市精英阶层来说,套数减少,配置高品质房产是方向。而资源、物业服务、居住体验、甚至房产带来的财富符号,文化概念,都是我们在评估后期涨幅时,重要的参考因素。

 

 

观察:

在房住不炒的基调下,房子的居住、收藏属性愈发凸显,尤其对于高净值人群来讲,最为关心的无疑是如何使房产即能对抗风险,又有居住和收藏价值。


在这样的背景下,类似重庆融创桃花源和融创长乐雅颂这类城市核心位置的藏品级资产无疑是极佳答案。


从某些角度来讲,重庆融创桃花源和融创长乐雅颂都不仅仅是传统意义上的住宅,而更像珍藏艺术品。


例如西南首个桃花源产品——重庆融创桃花源,是融创中国“桃花源系”TOP级中式园林产品,延承了桃花源系产品的血统和底蕴,以明清江南古典园林和街巷文化为蓝本,传承“香山帮”非遗工艺,打造“园中有房、房中有院”的中式人居体验,创造凝聚中国人精神想象与文化记忆的美好家园。


而长乐雅颂,则是融创为重庆所带来的首个纯正“宋风”产品,以宋代艺术美学为范本,传承并转译宋代建筑语言,以组织的礼仪性、形式的创新性、空间的精神性、构造的精巧性、居住的文化性,营造出风雅而诗意的生活场景。


毫无疑问,收藏这样一套“硬通货”资产,是从容跨越经济周期的一种明智方式。

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